■ 樓市觀察

　　現階段全國城鎮住宅空置率為5%左右。即便將數據增加50%，也不過7.5%左右的空置率，按全國城鎮存量住宅計算，約1650萬套的空置住宅，遠低于所謂的“6800萬套”。

　　近日，農業銀行首席經濟學家向松祚[微博]，在《第一財經日報》發表文章稱：“我國城鎮商品住房和商業寫字樓總供給量逐漸趨于飽和，部分城市已經出現嚴重供給過剩。有機構統計數據表明，全國空置住房達到6800萬套，總面積近60億平方米。據不完全估計，我國城鎮商品住房存量已經超過240億平方米。”

　　“6800萬套空置住房”一出，很多人為此而擔憂。房屋空置率，是國際上衡量房地產市場健康程度的重要指標，也是房地產泡沫的重要指標之一。如果屬實，則按文中所述的240億平方米住宅總量，全國城鎮住宅空置率高達25%，遠超國際合理水平，中國樓市臨近病危。

　　我不太清楚， “6800萬套空置住房”的數據來自何處，以前并無機構公開正式發布過這一數據。而類似數據只有一個：2010年7月有媒體報道，國家電網[微博]公司在全國660個城市的調查顯示，有高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零。這一新聞當時引起廣泛關注。當有記者就此向國家電網公司求證，答復是沒有公布過此類數據。到底有沒有，最終也沒個定論，不了了之。

　　就國際經驗看，各國統計口徑有別。一般來說，把度假房、第二套房和廢棄房算在空置住房內的，空置率會偏高。中國香港住房空置率在6%以下。愛爾蘭和中國臺灣住房空置率在10%以上(含二套房)。美國如果出租房空置率降至5%，則達到了法律所定義的住房緊急狀態(供應不足)。日本近些年來房屋空置率為5%-8%。通過上述國家的現實情況，大致可以得出一個結論：10%以內的住房空置率，基本不會形成泡沫。

　　很多發達國家的統計部門，都有關于房屋空置情況的常規性調查。但由于我國統計部門從未開展這樣的調查，缺少權威數據。所以只能進行大概推算，主要根據二套房的數量(空置房皆來自于非自住的二套及以上房源)。

　　全國工商聯房地產商會的REICO工作室發布的報告中提到：2009年，全國城鎮居民家庭擁有第二居所的比例為12%，60%用于出租，25%用于偶爾居住。由此推算，100套房屋，約有12套為第二套房，其中約有5套為空置，因此空置率約為5%。

　　廣州市社科院數據顯示：2011年末每百戶廣州城市居民家庭還另外擁有住房19套，其中出租房13套。2007年，國家統計局江蘇調查總隊數據：全省城鎮家庭中擁有二套及以上住宅的比例為14.3%。這些數據相互印證后，基本上可以認為：現階段全國城鎮住宅空置率為5%左右。

　　據筆者的估算，至2012年底，全國城鎮存量住宅面積達220億平米。按5%的空置率，則空置房面積約為11億平米、約1100萬套。即便考慮到上述調查數據可能存在低估現象，將數據再增加50%，也不過7.5%左右的空置率，約1650萬套的空置住宅，遠低于所謂的“6800萬套”。與國際水平相比，依然處于合理區間，推導不出全國住宅嚴重過剩及存在房地產泡沫的結論。

　　□楊紅旭[微博](上海易居房地產研究院副院長)

(原標題：“全國6800萬空置房”不可信)