“以房養(yǎng)老”未來(lái)需跨幾道坎

　　法治周末記者 高欣

　　9月13日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)。其中提到“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。雖然只有短短一句話(huà)，但這種被不少人稱(chēng)為“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老方式，依然作為意見(jiàn)中的最大亮點(diǎn)，很快受到各界關(guān)注。

　　據(jù)悉，“以房養(yǎng)老”的具體操作辦法和實(shí)施計(jì)劃，有望明年一季度出臺(tái)。這是我國(guó)政府部門(mén)首次明確提出“以房養(yǎng)老”模式的時(shí)間表。

　　“以房養(yǎng)老”可通俗理解為：年輕時(shí)通過(guò)銀行貸款買(mǎi)房；等到年老了，再把房子抵押給銀行或?qū)�業(yè)機(jī)構(gòu)，每月從中領(lǐng)取一筆“養(yǎng)老金”安度晚年。

　　過(guò)去幾年，一些城市對(duì)“以房養(yǎng)老”有所嘗試，收效卻并不理想。

　　當(dāng)老齡化遭遇房子，兩大熱門(mén)話(huà)題融合在一起，一些問(wèn)題也隨之出現(xiàn)了。在過(guò)去的實(shí)踐中，已經(jīng)有若干問(wèn)題暴露出來(lái)，有待決策部門(mén)在未來(lái)“對(duì)癥下藥”。

　　“以房養(yǎng)老”升級(jí)

　　所謂“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，即老人把已付清貸款的房子抵押給保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)通過(guò)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和精算，綜合考慮房主的年齡、預(yù)期壽命、房產(chǎn)若干年后的價(jià)值等因素，定期發(fā)放給房主一定數(shù)額的養(yǎng)老金；房主去世后，房產(chǎn)出售用于歸還貸款，其升值部分歸金融機(jī)構(gòu)所有。有人也將這種金融模式稱(chēng)為“倒按揭”。

　　有媒體稱(chēng)，《意見(jiàn)》首提發(fā)展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，意味著國(guó)外已很成熟的“以房養(yǎng)老”模式，將有規(guī)劃地在國(guó)內(nèi)規(guī)范發(fā)展；“養(yǎng)老金”的籌集渠道有望拓寬，不再僅依靠“存款”和“退休金”。

　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇[微博]認(rèn)為，這種發(fā)源于美國(guó)上世紀(jì)80年代的養(yǎng)老模式，中國(guó)可以借鑒。

　　如今，我國(guó)正面臨嚴(yán)峻的“老齡化”問(wèn)題。今年年底或明年年初，我國(guó)60歲以上的老年人將突破兩億；2025年，這個(gè)數(shù)字會(huì)突破3億。“如何養(yǎng)老”將成為每一個(gè)普通中國(guó)人都要思考和擔(dān)心的問(wèn)題。

　　民政部社會(huì)福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司司長(zhǎng)詹成付表示，以試點(diǎn)形式寫(xiě)進(jìn)《意見(jiàn)》，對(duì)于老年人、保險(xiǎn)公司都是利好消息；若試點(diǎn)成功，對(duì)于解決老年人的養(yǎng)老資金“短缺”問(wèn)題、盤(pán)活已有房屋資源、擴(kuò)大保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)都有積極意義。

　　在我國(guó)，“以房養(yǎng)老”也不是新概念。多年前，北京、南京、上海等城市自發(fā)進(jìn)行過(guò)嘗試。《意見(jiàn)》的發(fā)布意味著，這一模式將從地方探索正式上升為國(guó)家推動(dòng)。

　　“農(nóng)村版”有待跟進(jìn)

　　然而，在前幾年的實(shí)際運(yùn)行中，“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)規(guī)模并不大，除少數(shù)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展外，大多機(jī)構(gòu)僅僅在觀望。即使已經(jīng)開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行，也是申請(qǐng)者寥寥無(wú)幾。

　　有媒體記者收集網(wǎng)上評(píng)論發(fā)現(xiàn)，相較于理解和支持，反對(duì)聲音似乎更大。有網(wǎng)友擔(dān)心，此政一出，考慮到未來(lái)以房養(yǎng)老，會(huì)刺激更多人買(mǎi)多套房，推高房?jī)r(jià)。

　　對(duì)于網(wǎng)友擔(dān)心的問(wèn)題，華南農(nóng)業(yè)大學(xué)勞動(dòng)與社會(huì)保障系副教授張開(kāi)云的理解是：“以房養(yǎng)老是養(yǎng)老政策多層次、多支柱背景下的多選之一，是自愿選擇而非強(qiáng)制性的。同時(shí)在順序上，是存在了社會(huì)養(yǎng)老、家庭養(yǎng)老，國(guó)家?guī)头觥⑸鐓^(qū)服務(wù)等養(yǎng)老選項(xiàng)后又增加了一個(gè)，而不是意味著，國(guó)家先收了你的房子，等你錢(qián)還不夠時(shí)，再考慮其他幫扶。”

　　人民網(wǎng)[微博]轉(zhuǎn)發(fā)評(píng)論稱(chēng)，“以房養(yǎng)老”主要是針對(duì)城鎮(zhèn)老年人口的養(yǎng)老需求所做的政策設(shè)計(jì)，而中國(guó)大部分老年人口散居于農(nóng)村，由于外出打工子女最終大部分將融入為城鎮(zhèn)人口，農(nóng)村空巢老人問(wèn)題更為突出。因此，在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，城鎮(zhèn)“以房養(yǎng)老”政策還要有相應(yīng)的“農(nóng)村版”跟進(jìn)。

　　亦有評(píng)論認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”在國(guó)際上雖已成熟，但并不被看好。原因之一是，這種養(yǎng)老方式削弱了政府對(duì)養(yǎng)老事業(yè)應(yīng)承擔(dān)的基本職責(zé)和義務(wù)。因此，以房養(yǎng)老在世界不少?lài)?guó)家只是作為金融企業(yè)的一種“金融產(chǎn)品”，很少有作為國(guó)家養(yǎng)老政策使用。

　　那些“叫好不叫座”的方案

　　去年4月，南京出臺(tái)《南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》，其中提及“以房養(yǎng)老”。這是南京官方首次明確表態(tài)鼓勵(lì)“以房養(yǎng)老”。

　　然而一年多來(lái)，南京的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)沒(méi)有任何進(jìn)展。南京市老齡辦相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，因法律制度缺陷，此模式仍停留在政策研討階段。這位負(fù)責(zé)人表示，自己期待國(guó)家的頂層設(shè)計(jì)。

　　早在2005年，南京湯山“溫泉留園”老年公寓就曾在全國(guó)首創(chuàng)“以房養(yǎng)老南京模式”。

　　該園規(guī)定，擁有本市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年齡60歲以上的孤殘老人，可自愿將房產(chǎn)抵押給留園，經(jīng)公證后入住留園，終身免交一切費(fèi)用。老人去世后，房屋產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老院所有。

　　但留園的試水效果并不理想。當(dāng)年公寓僅辦理幾筆業(yè)務(wù)，數(shù)量非常有限。后因股東間的經(jīng)濟(jì)糾紛而結(jié)束。

　　除南京外，近幾年，上海、北京、長(zhǎng)沙等城市都曾自發(fā)興起嘗試，但均因效果不理想而萎縮停滯。

　　在2007年至2011年間，北京、上海兩地曾先后試行“以房養(yǎng)老”，但并未受到市民歡迎。尤其值得關(guān)注的是，2007年，上海公積金管理中心試推行“以房養(yǎng)老”模式，但真正符合條件的申請(qǐng)人很少，最終不得不停辦該業(yè)務(wù)。

　　2007年10月，中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司和北京壽山福海國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)中心在北京聯(lián)合推出“養(yǎng)老房屋銀行”業(yè)務(wù)。

　　該項(xiàng)目規(guī)定：60歲以上老人只要向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提出養(yǎng)老需求，公司將原住房進(jìn)行出租，老人入住養(yǎng)老服務(wù)中心，租金用于抵扣老人在養(yǎng)老中心的費(fèi)用，房屋產(chǎn)權(quán)不變更。不過(guò)，由于老人對(duì)這種模式信任度較低，業(yè)務(wù)沒(méi)有擴(kuò)大。

　　經(jīng)過(guò)實(shí)踐，上述各種方案的實(shí)行都是“叫好不叫座”。

　　“我個(gè)人認(rèn)為，這次國(guó)務(wù)院再次提出試點(diǎn)，三五年內(nèi)效果也不會(huì)明顯。”廣州金融學(xué)院教授周建波預(yù)測(cè)。

　　他認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”在國(guó)外的確是非常成熟的模式，但在中國(guó)內(nèi)開(kāi)展，可能會(huì)存在社會(huì)條件不成熟、國(guó)人對(duì)代理機(jī)構(gòu)信任度較低以及中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走向太撲朔迷離三方面的困難。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞表示，由于國(guó)家目前進(jìn)行試點(diǎn)推行，比重不會(huì)很高。加之，中國(guó)傳統(tǒng)觀念強(qiáng)烈，受道德意識(shí)形態(tài)約束，家庭養(yǎng)老仍是中國(guó)養(yǎng)老的基本形式。因此，即使進(jìn)行“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，對(duì)房?jī)r(jià)影響作用也是有限的。

　　房屋70年產(chǎn)權(quán)或成障礙

　　目前，我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老保障水平不高；且獨(dú)生子女家庭居多，一對(duì)年輕夫婦往往對(duì)應(yīng)著家中4位老人。有人認(rèn)為，養(yǎng)老若全靠子女，有些不切實(shí)際。

　　然而對(duì)一些老人而言，“以房養(yǎng)老”讓他們心有顧慮，表示不敢輕易把房產(chǎn)抵押出去。

　　對(duì)銀行、保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，“以房養(yǎng)老”這種“倒按揭”式的金融模式則存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

　　有資料顯示，從技術(shù)角度來(lái)說(shuō)，“倒按揭”操作起來(lái)并不難，之所以在國(guó)內(nèi)雖有嘗試但未見(jiàn)推廣，不僅涉及老年人是否接受這一新事物，還有業(yè)內(nèi)普遍擔(dān)心的一個(gè)最大“障礙”——“70年產(chǎn)權(quán)”。

　　“現(xiàn)有房屋產(chǎn)權(quán)70年，產(chǎn)權(quán)到期后如何處置依然存在政策盲點(diǎn)。銀行開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)也得考慮這方面的問(wèn)題。”某股份制銀行長(zhǎng)春分行個(gè)貸中心一位負(fù)責(zé)人表示。

　　該人士還提到另外一個(gè)“顧慮”：房?jī)r(jià)走勢(shì)給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。“銀行面臨借款人無(wú)法如約歸還貸款的情況下，就需要處置房產(chǎn)用于償還貸款。但如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行，就有可能出現(xiàn)到時(shí)候變賣(mài)房產(chǎn)所得資金不能補(bǔ)上欠款這個(gè)‘缺口’的問(wèn)題。”

　　可見(jiàn)，推動(dòng)“以房養(yǎng)老”的重點(diǎn)與難點(diǎn)在于消除公眾和金融機(jī)構(gòu)的種種憂(yōu)慮，完善制度的設(shè)計(jì)。而這就需完善相應(yīng)的法律法規(guī)。

　　“以房養(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì)保障、保險(xiǎn)以及相關(guān)政府部門(mén)，對(duì)這些領(lǐng)域的運(yùn)作質(zhì)量要求相當(dāng)高。如何保證這些行業(yè)、部門(mén)公平、公正地經(jīng)營(yíng)、管理和執(zhí)法，在當(dāng)前條件下是個(gè)極大的挑戰(zhàn)。

　　比如房地產(chǎn)評(píng)估。由于起步較晚，中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)還極不規(guī)范，不但整體素質(zhì)偏低，而且市場(chǎng)存在惡性競(jìng)爭(zhēng)，有爭(zhēng)議的評(píng)估結(jié)果，尤其對(duì)于弱勢(shì)群體來(lái)說(shuō)，更難以得到及時(shí)、公正、合理的處理。

　　相關(guān)人士表示，在將來(lái)新修訂的老年人權(quán)益保障法時(shí)，還應(yīng)設(shè)立對(duì)老年人居住權(quán)的優(yōu)先保護(hù)原則。

　　(資料來(lái)源：《法制晚報(bào)》、《北京青年報(bào)》、《廣州日?qǐng)?bào)》、《南方都市報(bào)》、《新京報(bào)》、《新文化報(bào)》、《現(xiàn)代快報(bào)》、《華西都市報(bào)》、《半島都市報(bào)》、中國(guó)之聲《央廣新聞》、中國(guó)之聲《新聞縱橫》、中國(guó)之聲《新聞和報(bào)紙摘要》、新民網(wǎng)、東方網(wǎng)、中國(guó)吉林網(wǎng))