【相關專欄】房產稅都不能降房價還指望什么？

　　■賈康認為，上海屬東部“一線城市”，重慶屬西部大都市，國家再增加房產稅試點，應不排除其它類型或代表性區域的城市　

　　　　重慶和上海的試點已使其高端市場上的房價趨穩

　　記者：日前發布的《關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》提出，擴大個人住房房產稅改革試點范圍。自2011年以來，重慶和上海已率先開啟房產稅試點。有觀點認為，試點城市的房價依然堅挺，居高不下。不少人據此對房產稅的作用發出質疑。對此您怎么看？

　　賈康：如果只看到在這兩個試點城市房價沒有明顯下降就說房產稅沒有作用，是頗為表面化的“皮相之見”。兩地的方案都有“柔性切入”的考慮，先建制度框架而力度上有意收斂，以求減少對社會生活的震動，但即使如此，也可觀察到對商品房市場上高端成交量和成交價位的沉穩化影響。在兩地試點中，上海是只正面涉及增量，重慶則除增量外只是針對存量里面的最高端產品即花園洋房(獨立別墅)，才有房產稅的調節，而且還給了180平方米的起征點(免稅部分)。這樣柔性切入之后，已經看到這兩地的高端房地產市場上價格趨于平穩，這就是房產稅調節的效應，而且這種平穩還影響了人們的心理預期，這種預期上的影響今后會有更多的體現。

　　在實施方案中，上海在基礎稅率上設有0.4%、0.6%兩檔，規定相當于平均價兩倍以上成交的住房，需要從高按照0.6%的稅率進行征收。就這么一點差別，卻在市場競爭中引導供求雙方博弈，無形中使市場成交價趨向沉穩。另一方面，上海以0.4%的從低稅率把許多買主引向中心區的周邊，產生了過去多年求之不得的優化土地利用格局的效果。

　　房產稅不可能把房價壓得很低，但會收斂投機炒作行為

　　記者：征收房產稅恐怕不只是為了調控房價，您認為征收房產稅將釋放哪些正面效應？

　　賈康：征收房產稅至少能產生四個方面的正面效應。

　　一是增加中國直接稅的比重，降低中低收入者的稅收負擔。我國現在實際上70%左右的稅收收入來自間接稅，企業或多或少會將稅負轉嫁給消費者。而直接稅以個人所得稅和財產稅為主，這些稅負不能轉嫁，那么，應該落在哪兒呢？應該主要落在先富起來的那部分人身上。

　　二是為解決中國地方稅體系不成型的問題提供地方層面的支柱稅種。地方政府沒有成型的地方稅體系，沒有大宗穩定的主體稅源和收入支柱，不得已就要搞出很多的隱性負債，還必然特別看重土地批租，動不動就把土地批租沖到天價上。

　　三是促使已實施的房地產調控新政體現其應有的治本水準。稅收不是萬能的，房產稅只能使房價泡沫減少，不可能有此一項就“定海神針”式地把房價壓得很低。但是，要使房地產業健康發展，不考慮在房地產保有環節逐步征收房產稅，又是萬萬不能的。開征房產稅可以對房地產供需雙方形成稅負約束，促使不動產投機炒作行為收斂，有利于增加住房市場上中小戶型的需求比例，還可以減少已建成房屋的空置率，活躍租房市場，提高社會中不動產資源配置的效率，使房地產業的成長健康可持續。

　　四是優化收入再分配和財產的配置。收入差距的擴大，在很大程度上關聯于財產配置狀況，最主要的原因之一是不動產財富的增值、溢價收入。這需要得到一定的再分配優化調節和制約，房產稅顯然應該發揮收入分配方面的這種再分配優化作用，進而既有助于使財產配置趨向合理，也有助于社會和諧。

　　可以考慮第一套房不征收，第二套房稅率從低

　　記者：您認為合理的房產稅起征標準應該是什么樣的？

　　賈康：對于城鎮完全產權房，房產稅具體的起征標準，一定要考慮民眾，包括先富起來的人、中等收入階層、公職人員等群體的利益協調與“共和”，使他們對這一制度建設大體上認同。可以借鑒日本的首套不征收的模式，在我國考慮第一套房不征收，第二套房稅率從低。當然，對于第一套住房也可在面積上做一定的免征規定。重慶試點方案中，“花園洋房”即獨立別墅列入征稅范圍，但是劃出了180平方米的“起征點”，即花園洋房在180平方米以下的部分，還是不用交稅。這個經驗值得重視。

　　記者：下一步，房產稅改革試點有望“擴圍”，您認為應當在哪類城市推出試點？

　　賈康：上海屬東部“一線城市”，重慶屬西部大都市，再增加試點，應不排除其它類型或代表性區域的城市。