杭州、北京、廣州、蘇州等城市土地出讓收入或超過地方公共財政收入的30%，“賣地財政”勢頭不減

　　張靜 柳九邦

　　30家來自全國各地的房企“圍搶”3塊熱門土地、年內總價地王與溢價率紀錄在一日內被雙雙刷新、單日賣地“收金”超過75億元，業內人士用“好多年都沒見過”來形容昨日出現在上海土地市場上的 “盛宴”。

　　事實上，下半年上海土地市場的“開門紅”僅僅是今年以來全國土地市場“發燒”的一個縮影。偉業我愛我家市場研究院統計數據顯示，今年1月~6月全國306個城市共交易土地15493宗，土地出讓金高達1.13萬億元，與去年同期相比大幅增長60%。其中北上廣三地上半年經營性土地出讓金已超1739億，接近2012年全年的1934.92億元。

　　根據《第一財經日報》記者的計算，多地土地出讓收入能占到地方公共財政收入(即一般預算收入，不包括含土地出讓金的政府性基金預算收入)的三成以上，“土地財政”勢頭依舊不減。盡管土地出讓收入中相當一大部分將用于征地支出等，真正的土地收益并不多，但迅猛的土地出讓增幅仍讓各界憂慮地方財政轉型出路。

　　賣地“頂梁柱”

　　今年上半年，盡管公共財政收入增速放緩，但各地卻不斷上演賣地大戰，地王頻生的背后則是房地產相關稅費和土地出讓金的飆升。

　　一份完整的政府賬本，包括公共財政收支、政府性基金收支、國有資本經營收支和社會保險四本賬，其中政府性基金包括國有土地使用權出讓收入，即土地出讓收入，也被稱為“土地財政”。鑒于許多城市并未公布完整的政府賬本，因此媒體報道時援引的地方收入數據即為當地的公共財政收入情況。

　　杭州市財政數據顯示，今年前五個月，杭州市本級地方財政收入比上年同期增長42.8%，增長較快的原因之一就是房地產相關稅收(契稅、營業稅等)的增長。而去年杭州市上半年財政總收入894.23億元，按照前四個月財政總收入同比增幅7.5%估算，今年上半年財政總收入約為961.3億元。

　　另據杭州市國土資源局公布的土地成交公告統計，上半年，杭州共出讓土地112宗，總面積約6300畝，成交總額約為595.7億元，同比增長535%，緊逼去年全年的土地出讓金611.3億元。

　　由此計算，杭州上半年賣地收入占上半年財政總收入的66.6%。不過，根據杭州市財政局公布的信息，這部分財政總收入僅指地方公共財政預算收入和上劃中央四稅收入，并不包括政府性基金，也就是賣地收入本身。

　　但賣地收入占公共財政收入的比例如此之高，仍舊令輿論對經濟轉型感到擔憂。事實上，至少今年上半年的賣地收入成為地方收入“頂梁柱”的，并非只有杭州一個。

　　記者以上海、北京、廣州、蘇州四地去年上半年的地方公共財政預算收入和今年以來月均增速估算，上述四個城市上半年的地方公共財政預算收入分別為2320.39億元、2010.73億元、574.1億元、687.9億元。

　　而本報記者獲得的上述四城市上半年土地出讓金情況為：上海經營性用地出讓金額為703.78億元，同比大漲373%；北京土地出讓成交額約649億元，超過了2012年全年的647.92億元；截至6月20日，廣州土地出讓收入為430億元，超過2012年全年的412億；蘇州的成交金額則為236億元，同比猛漲530.34%。

　　以此計算，上海、北京、廣州、蘇州上半年土地出讓金占估算的公共財政預算收入的比例分別為30.33%、32.28%、74.9%、34.3%，占比均超過三成。

　　中國社科院財經院財政室主任楊志勇對本報表示，隨著樓市轉暖觀望心態結束，開發商拿地也更熱情，因而5月份之后接連出現拿地熱潮。他認為，此輪推地熱潮背后反映出來的仍是地方政府職能不清，“大包大攬”。 “想要擺脫賣地財政，就要合理界定政府職能，規范政府與市場關系。”

　　“土地財政”的不可持續性不僅在學界有普遍共識，在政府部門也有認同。杭州市財政局在分析前五個月公共財政收入同比增速超過40%時表示，房地產稅收帶動的增長是“一次性因素”、“不可持續”。要是剔除房地產業增收這個因素，地方財政收入的同比增幅將大幅降低。

　　楊志勇表示，要從根本上解決賣地財政問題，地方政府應有合適的財源，必須在土地實質上的地方所有制上大做文章，提高地方政府取得土地的門檻，對國有土地收益的分配制度也要進行創新。

　　此外，他認為還要進一步完善分稅制。基于既有的稅制結構，增加地方稅收分享比例。同時，保持目前的地方稅體系不變，并完善地方稅系，將部分收費改為稅，作為地方財政收入，加強對國有資源管理，將部分轉化為利益集團收入的國有資源轉化為地方財政收入。

　　土地緊俏吸引開發商

　　數據顯示，今年上半年許多重點城市的賣地收入堪比去年全年，高溢價地塊頻繁出現，無疑給樓市調控增加了難度。

　　據克而瑞提供的數據，2013年上半年，包括北上廣深在內的十大典型城市土地出讓金收入為3140億元，與2012年同期相比增長160.3%，較2011年同期增長17.7%。上半年土地出讓金收入與2010年同期土地出讓金收入的歷史最高紀錄基本持平。

　　“庫存下降得太厲害，但土地供應卻不足。”這是多位開發商在接受本報記者采訪時，對土地市場火熱的原因給出的一致答案。

　　面對土地市場的“地王頻出”，一位民營中型開發商相關負責人昨日對記者坦言，公司還是比較謹慎的，每塊地都用自己的模型去理性測算，但結果就是，在土地市場特別火熱的城市，已經很難拿到地了。“現在很多時候的樓板價已經緊逼甚至超過周邊住宅的價格，在我們看來，風險已經很大了。”

　　一位A股上市房企相關負責人表示：“房企拿地就像人要吃飯一樣，現在庫存下降得厲害，必須要補充土地儲備，不然手頭的人就會沒事干，作為要持續發展的房企，拿地是很自然的事情。但由于每家房企的資金鏈狀況和所處的階段不同，所以價格承受能力也不一樣。”

　　在剛剛公布的2013年上半年房企銷售排行榜上，各大品牌房企的銷售普遍報喜。領頭羊萬科半年實現銷售額830億元，同比增長35%，排名第二的綠地的增長率更是達到45%。值得一提的是，前十房企銷售額入榜門檻達到283億元，與2012年上半年174億元門檻相比增加109億元，增幅達63%。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，上半年土地市場基本呈現如下特征：宏觀市場“基本面”轉好，房企資金面不太緊張；當前土地市場熱點主要還是一二線城市；拿地動作較多的基本為品牌房企；土地市場由去年下半年以來的溢價率較高轉為樓板價的實際上漲等。

　　漢宇地產市場研究部分析師張頎則認為，近階段“錢荒”效應被不斷放大，下半年資金流動性趨緊，恐將加大房企日后的融資難度及融資成本。在此背景下，全國三四線城市土地市場或將出現降溫勢頭，預計房企會審時度勢，及時調整拿地戰略，將有限資金資源集中用于市場需求相對旺盛的一二線城市，從而降低未來所面臨的市場風險，因此，“群雄爭霸”的一線城市土地市場熱度仍會延續。