購房者擔心放貸周期拉長 “調(diào)短期頭寸”要快速成交

　　晨報記者 徐運 唐佳 張昱欣

　　金融市場的風波是否會波及房地產(chǎn)？房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)密切相關(guān)，近兩周來股市的波動引發(fā)人們對房地產(chǎn)的擔憂也合乎情理。不過，無論從銀行放款、開發(fā)商資金還是購房者選擇這幾方面看，目前金融市場的起伏還不足以對樓市產(chǎn)生實質(zhì)影響。

　　近期金融市場的波動，給高度依賴資金的房地產(chǎn)市場也帶來了影響。本期樓經(jīng)，我們將從開發(fā)商、市場、中介、購房者等不同角度記錄和分析這次突如其來的風波對樓市造成的沖擊。

　　日前本市部分中介反映，從當前與之有合作關(guān)系的銀行放貸實際情況看，并未對首套房貸做出真正調(diào)整，審核條件變化不大。但值得注意的是，市場上有部分商業(yè)銀行在房貸方面有所收緊，例如某銀行已對“兩低”首套房貸(即房屋面積在60平方米以內(nèi)，總價100萬元以內(nèi)，首付比例為三成的購房貸款申請)，明確表示取消85折優(yōu)惠政策。

　　此外，有消息稱，當前部分外資銀行已暫停商貸業(yè)務(wù)；而小銀行則因為貸款額度較少的緣故，整個放貸周期被拖長至兩個月以上。

　　每月月末放款速度都會放緩

　　近日已有銀行傳出收緊房貸業(yè)務(wù)，部分銀行已取消85折購房利率優(yōu)惠，但幾家大型國有銀行房貸政策在利率層面暫時維持不變。記者從德佑地產(chǎn)交易按揭部了解到，最近一個多月以來，上海各家銀行房貸業(yè)務(wù)放款依然正常，未出現(xiàn)異常現(xiàn)象。“這段時間一些客戶都很著急，特別是還沒有放款出來的一直來追問貸款的事情。”21世紀不動產(chǎn)上海銳豐貸款金融部高級經(jīng)理吳婭表示，每個月月末受到額度影響，銀行放款都會放緩。比方說，某銀行6月份的放款額度是2億元，但是前三周已經(jīng)放貸2.3億了，那么自然到了月末就會收緊。她認為，近階段的放緩是不能和銀行資金短缺劃上等號的。“如果下月初以及8月初也出現(xiàn)放款難，那么才能說是有異常。”

　　回顧往年，在季末、年中、年末的特殊時間點，銀行普遍會面臨資金流動性吃緊的問題，再加上今年3月份上海樓市出現(xiàn)天量成交，大量透支各大銀行的貸款額度。漢宇地產(chǎn)市場研究部認為，從宏觀層面來看，無論是流動性總量適度收緊還是結(jié)構(gòu)性微調(diào)都會對房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫產(chǎn)生負面影響。由于房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，明顯受制于市場流動性，銀行資金一旦收緊，加上存在資金從房地產(chǎn)業(yè)流出的可能性，都將加大房企尤其是中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度，提高融資成本。同時，銀行放貸速度放慢，也會打亂房企回籠資金的節(jié)奏。

　　對樓市實際影響不大

　　在這種資金趨緊和宏觀調(diào)控的多重影響下，考慮到夏季銷售淡季逐漸來臨，后期樓市成交恐會有所回落。

　　近期土地市場活躍，開發(fā)商拿地需要大量資金，其中涉及到貸款，而在目前銀行資金緊張的情況下，貸款方面肯定會有所偏緊，這樣勢必直接影響到開發(fā)商拿地。其次是開發(fā)商資金鏈方面，由于開發(fā)商開發(fā)一個樓盤一般周期較長，開發(fā)過程中很多環(huán)節(jié)都可能和銀行打交道，如果銀行資金緊張放款速度減緩，將直接影響項目的工程進度，可能會對開發(fā)商開發(fā)進程帶來一定影響。對購房者而言，目前大部分人買房都需要貸款，而在銀行資金緊張的情況下，銀行首先考慮的是自身運營以及大客戶的維護，購房者小客戶可能在放款、審批等階段有所影響，這樣直接將影響到各樓盤的成交、開發(fā)商的回款速度、樓市整體的走勢等等。

　　近期央行已經(jīng)表態(tài)將對部分金融機構(gòu)提供流動性支持。德佑地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)陸騎麟表示，央行釋放出的信號，預(yù)計主要是為了穩(wěn)定市場情緒，在央行出手后，金融市場波動的持續(xù)時間勢必將大大縮短，對樓市的影響會相對減小。銀行資金的短期緊張雖可能對樓市帶來一定的沖擊，但考慮到目前整體樓市依然穩(wěn)步上升的趨勢，以及管理層出手后市場將逐漸穩(wěn)定，預(yù)計對樓市的實際影響將不會太大，更多的是心理層面的擔憂，后期整體市場前景依然較為樂觀。他表示，考慮到目前房價的堅挺，短期價格不會出現(xiàn)明顯下跌。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，只有資金短缺持續(xù)超過6個月以上，再加上銀行的利率偏高，導致購房成本增加以及需求下降，開發(fā)商才會在銷售回款上面臨較大壓力，才有可能“適度讓利”。

　　改善型購房者：“調(diào)短期頭寸”受影響

　　近期，李先生有些苦惱。由于他在購房過程中的貸款環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，導致頻頻被賣家催款。雖然李先生已付清所有首付款，但由于銀行當前沒有足夠的貸款額度，導致其貸款金額遲遲未能順利發(fā)放下來。

　　近期市場中一定數(shù)量的掛牌賣家抱有置換目的，漢宇地產(chǎn)鎮(zhèn)寧分行何經(jīng)理分析，如購房需求急切，一般在尋找客戶的過程中，會對下家提出全款付清或資信良好且為首套房貸等額外要求。以便在當下放貸周期被拉長的背景下，能將受影響程度降到最低，快速獲取資金，促成自己的購房行為。

　　當前，不在少數(shù)正處在購房過程中的買家，都因貸款環(huán)節(jié)出現(xiàn)小意外，而打亂了原定計劃。尤其是對于“以小換大”的改善置換型客戶群而言，受到的影響更大。通過賣掉原有房產(chǎn)資金，來購入新的房屋，大部分賣家需要等到買家首付和貸款均到位后，才能支付下一套房產(chǎn)的首付款資金，如在貸款環(huán)節(jié)出問題，則會面臨違約的可能。漢宇地產(chǎn)國順分行藉經(jīng)理告訴記者，近期分行成交1套翔順公寓兩房房源，面積68平方米左右。由于掛牌賣家出于置換目的，早前已支付5萬元定金，鎖定另一套房屋，故打算將原持有的翔順公寓快速出售，但考慮到近期銀行放貸周期拉長，怕會耽擱后筆交易，因此對下家首付款比例提出較高要求，并表示愿意在售價方面做出讓步。經(jīng)過多輪帶看，購房者小吳愿意首付五成購置該套房源。經(jīng)過一番協(xié)商，房東讓步5萬元，以163萬元的總價達成快速交易。

　　理財產(chǎn)品或分流部分投資客

　　對于投資者來說，近期銀行為吸納資金而推出大量短期高收益的理財產(chǎn)品還是頗讓人動心。

　　日前記者在徐家匯看到，不少銀行門口貼出了“新鮮出爐”的理財公告，單從廣告內(nèi)容上來看收益率都不低。如某銀行推出的34天保本短期理財產(chǎn)品，5萬元起售，年化收益率達6.5%。另一家銀行推出的“靈活添利”191天(保本)理財產(chǎn)品則按投入資金量決定收益，5萬元為6.3%，20萬元為6.6%，100萬元則為6.8%。由于當前房產(chǎn)出租回報率不高，即便是市中心的住宅回報率也往往連3%都達不到，加之多數(shù)投資客買房都會遇到限購限貸問題，而理財產(chǎn)品沒有這樣的門檻。一些原本的“鐵桿”房產(chǎn)投資客是否會因此轉(zhuǎn)而投奔理財市場呢？

　　銀億集團上海公司營銷總監(jiān)王士章表示：“可能會有部分房產(chǎn)投資客轉(zhuǎn)去買理財產(chǎn)品。”不過也不會出現(xiàn)大量分流情況，因為投資者一般都會有各自的理財習慣，在不同理財習慣間搖擺的可能并不大。

　　下半年限購和信貸審查不松動

　　隨著金融市場的起伏，有兩大猜測逐漸浮出水面。其一：從近日央行發(fā)布的信息來看，將加強流動性管理和資產(chǎn)負債管理，對部分符合條件的金融機構(gòu)，若投資安排出現(xiàn)暫時性頭寸缺口，也將提供流動性支持。從中可看出當前金融機構(gòu)的流動性總量并不短缺，但資金流向結(jié)構(gòu)是否會做調(diào)整？其二：房地產(chǎn)市場是否需要通過信貸政策，來進行有效調(diào)節(jié)、干預(yù)？

　　漢宇地產(chǎn)市場研究部認為，這兩大猜測，主要取決于上半年樓市的表現(xiàn)。考慮到近期地王頻現(xiàn)，且市場需求量旺盛依舊，使得房價上漲壓力猶存，整體表現(xiàn)趨勢較為激進。因此將大大提高下半年房貸收緊的可能性。而房貸收緊政策，對于購房需求的抑制作用將會立竿見影。一方面，購房成本將顯著提升，另一方面，流動性從緊政策，釋放出調(diào)控信號，將打破民眾看漲的心理預(yù)期。

　　當前，上海限購政策仍嚴格執(zhí)行，再加上未來信貸政策存在收緊可能性，對于客戶審核力度更加嚴苛。因此，建議購房者在辦理按揭的過程中，應(yīng)對自身信用情況、貸款記錄等方面要有清晰的認識。同時，可在簽訂買房合同過程中，提前約定，預(yù)留充裕時間，從而降低購房者由于貸款問題所產(chǎn)生的風險系數(shù)。

　　“等貸期”延至一個半月以上

　　記者日前從部分銀行及中介機構(gòu)了解到，目前上海各主要銀行房貸業(yè)務(wù)放款依然正常，但包括公積金貸款在內(nèi)的相關(guān)房貸放款周期已較前期有所拉長。

　　最近的金融市場波動，觸動著不少購房者的神經(jīng)，尤其是正在辦理貸款過程中的購房者，對是否能及時辦出貸款普遍“心里沒譜”。“我申請的是公積金加部分商貸的組合貸款，中介說以前一個月左右就可以辦出貸款，我已經(jīng)等了一個半月了，公積金貸款還在審核中。”市民李先生表示，像他這樣的情況并不在少數(shù)，他的幾名正在買房的朋友也遇到了類似情況。

　　記者從市公積金中心了解到，“國五條”細則出爐后，公積金貸款審核趨于嚴格，審核時間確實有所拉長，從初審到放款，至少需要一個半月。

　　■相關(guān)鏈接

　　來自市公積金中心的官方統(tǒng)計顯示，今年一季度，本市發(fā)放住房公積金個貸金額146.68億元，同比增長144.10%；發(fā)放戶數(shù)3.79萬戶，同比增長112.44%。

　　一季度，受去年下半年以來房地產(chǎn)交易活躍，以及3月初“國五條”出臺后住房交易量激增影響，個人住房貸款需求顯著增加。據(jù)市住房保障和房屋管理部門統(tǒng)計，一季度本市房地產(chǎn)交易量同比大幅上升，二手存量住房成交量同比明顯超過新建商品住房成交量，3月份新建商品住房和二手存量住房成交量均創(chuàng)出新高。

　　與此相應(yīng)，一季度公積金個貸發(fā)放也呈快速增長趨勢。 1－3月，公積金個貸發(fā)放分別為55.34億元、39.39億元和51.95億元，季度累計放款146.68億元，創(chuàng)歷史同期新高。