“新國五條”細則中關于二手房征稅的條款引起了廣泛的關注。若按照新的稅收標準，買賣二手房將增加個稅幾萬甚至幾十萬。雖然“新國五條”的地方版尚未出爐，但“有才”的網友已經想出了各種避稅方法。不過，律師及業內人士均認為這些招數不靠譜，可能為買賣雙方造成不必要的損失。

　　京華時報[微博]記者 李顯峰 潘秀林 桂瑰 邢飛 孫雪梅

　　招數1

　　偽造欠債事實

　　通過司法判決過戶

　　買主李先生，賣家張先生。李先生先把房款給張先生，張先生按房款打欠條給李先生，并以房產做抵押。然后，李先生以張先生欠款不還起訴至法院，張先生承認欠款，但無力償還，愿以房產抵償。最后，李先生拿著法院判決書去房產中心過戶，不論是否限購，都可以過戶。

　　北京圣運律師事務所律師王優銀：在辦理房屋過戶前，該房產的所有權人仍為原產權人，一旦出現房屋價格上漲，產權人很可能否認雙方之間的房屋買賣關系，選擇清償債務后對該房屋進行二次處分，而且這里涉及到房屋抵押，萬一該房屋在抵押期間發生毀損等情形，引發糾紛的可能性非常大。

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進：對于這種避稅方法，出發點可以為公眾所理解，但在實際操作過程中卻會事與愿違，甚至會引起法律糾紛及相關風險。首先，這一種欠款行為，是一種非真實的借貸行為，不符合相關法律要求。其次，這一種房產交易，在逃避納稅責任的同時，卻忽視了相應的監管及法律保護因素。

　　招數2

　　雙方各自假離婚

　　與對方配偶結婚過戶

　　買主李先生，賣家張先生。第一步，張先生和妻子離婚，準備出售的房產歸張先生。第二步，李先生也離婚，房產歸李先生(如果有房產的話)。第三步，張先生攜房產和李先生的前妻結婚，房產共有。第四步，張先生再次離婚，房產歸女方。第五步，張先生和李先生各自復婚。

　　北京圣運律師事務所律師王優銀：過去的報道中出現過“假結婚”繞開限購政策的情況。如果說房屋買賣雙方以婚姻為手段進行避稅，其行為并不違法，但是這里畢竟涉及到幾個婚姻關系，關于夫妻個人財產的分割及家庭債務問題極有可能發生糾紛，一旦購房者張先生和李先生的前妻結婚后，一方就財產分割問題反悔，要求分割另外一方名下的其他財產，不但達不到避稅目的，還會產生其他糾紛。

　　北京美聯市場研究部高級經理張磊：這個方法目前看只是存在理論上的可能性，實際操作性不強，不建議一般購房者輕易去嘗試這種非常規的方式。

　　招數3

　　賣家離婚房產歸一方

　　以家庭唯一住房出售

　　買主李先生，賣家張先生。張先生先將打算賣出的房產歸到夫妻一方名下，然后離婚，擁有該套房產的一方以家庭唯一住房出售給李先生(還需滿5年才能避稅)。賣掉之后張先生再復婚。

　　北京圣運律師事務所律師王優銀：這個方式并不能從根本上達到避稅目的，因為“按照20%計征個人所得稅”的政策還沒有出臺細則，目前看來，出售家庭唯一住房的這種情況是否在征稅范圍之外仍不得而知。跟第二個案例一樣，涉及到婚姻關系，發生糾紛的可能性比較大，實踐中也很常見。

　　偉業我愛我家分析師孔丹：通過離婚再復婚的方式獲取免繳個稅的優惠理論上是可行的。但是這其中仍然存在很多風險需要注意，萬一假婚姻遇到真危機，其中一方則可能人財兩空。

　　招數4

　　簽訂陰陽合同

　　將成交價格寫成原價

　　買主李先生，賣家張先生。李先生和張先生簽訂陰陽合同，以房產原價100萬元、實際成交價200萬元為例，如按新政計征20%個稅，需繳稅20萬元。如果簽訂陰陽合同，將成交價格寫成100萬元，那就不需繳一分錢個稅。

　　北京圣運律師事務所律師王優銀：“陰陽合同”是一種違法行為，極易發生糾紛。一般司法實踐中，會以備案合同為準，產生糾紛后會對賣方產生不利后果，且涉嫌偷稅。

　　偉業我愛我家市場研究院經理程浩業：按照現行規定，二手房成交依照政府的指導價格進行。按例子中所說，如果該房產所在區域的最低過戶指導價為200萬，即使成交價格寫成100萬，最終仍需以200萬作為計稅依據；如果該區域最低過戶指導價為100萬，按此辦法可避個稅，但同時銀行在放款之時最多給予買方70萬的支持，而且，在未來該房子出售過程中同樣會按照100萬的買入價計稅。

　　■官方回應

　　北京細則將研究應對措施

　　相關監管部門負責人昨天接受本報記者采訪時表示，北京近期將會出臺“新國五條”細則。針對市場上流傳的這些五花八門的避稅辦法，相關監管部門將會研究處理措施。

　　“新國五條”細則疑問多

　　“新國五條”細則出爐。不過，業內人士普遍認為，“新國五條”細則仍為框架性條款，對于一些具體執行時的細節問題仍存疑問。

　　1

　　20%政策什么時候執行？

　　中國房地產協會秘書長何琦：新政具體執行時間將取決于各地方政府細則的出臺時間。

　　2

　　執行時間劃定是按照交件日期計算嗎？

　　偉業我愛我家市場研究院經理程浩業：現在能夠體現法律效率的時間節點有兩個：網簽時間和過戶時間。由于網簽之后，或因貸款無法順利通過審批，或因官方辦理流程約束，部分網簽量無法正常過戶，或者過戶時間會拖延很長時間。個人認為用網簽時間界定執行時間的可能性比較大，這樣可以規避其他不確定因素帶來的法律糾紛。

　　3

　　現行1%計征的所得稅是否仍舊執行？

　　中國房地產協會秘書長何琦：20%差額計稅辦法將取代現行總額1%的政策，后者將不再執行。

　　4

　　“能核實房屋原值的”房源如何界定？

　　偉業我愛我家市場研究院經理程浩業：能核實房屋原值的房源應該就是指有相關合同或者票據，能夠證明房產獲取時的價值的房源。

　　5

　　差額計算是否考慮二手房的裝修、維修、物業、貸款成本？

　　北京麥田房產市場分析師張葉松：現行差額計算是包括裝修維修等成本的，未來情況在細則未出之前不能確定，預計保留原來方式可能性較大。

　　6

　　對于滿5年二手房交易時，是否按轉讓所得的20%計征？

　　偉業我愛我家市場研究院經理程浩業：按照財政部、國家稅務總局、建設部《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》規定，對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個人所得稅，可見，對于家庭唯一的、且業主持有5年以上的房屋，基本不受政策限制。

　　北京麥田房產市場分析師張葉松：現行滿5年且是業主唯一住房的可以免個稅，未來預計此政策保留可能性較大。

　　7

　　一年內賣房又買房是否可以抵免個稅？

　　偉業我愛我家市場研究院經理程浩業：對出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金。

　　北京麥田房產市場分析師張葉松：現行政策中只有公房可以這樣執行，新政標準還未確定。

　　8

　　二套房首付比例和利率提高到幾成？

　　偉業我愛我家市場研究院經理程浩業：“新國五條”細則規定，房價上漲過快的城市需出臺相關政策，意味著將執行這個政策的城市承認本地房價上漲過快，因此各地政府的實施情況和力度仍存在不確定性。