博鰲樓市共識：調控分類、房價分化

　　王肖邦

　　樓市野蠻生長的情況今年將不復存在，取而代之的是一種分化格局，特別是一、二線城市與三、四線城市的分化，這是參加博鰲亞洲論壇2014年年會開發商與學術界的共識。

　　“那些沒有產業支撐且人口外流的城市，你想讓它不跌我看都很困難�！本G地集團董事長張玉良在4月11日博鰲亞洲論壇上表示，“有些地區跌30%、50%的房價我認為也是有可能的�！�

　　在這樣一種分化格局之下，無論業界還是學界都呼吁政府能夠進一步推進市場化改革，通過市場的力量促使房地產行業的良性發展�！罢�府應該繼續做政府應該做的事情，手不要亂摸�！睆堄窳颊f。

　　樓市分化格局成形

　　去年以來，一、二線城市市場持續回暖，商品房和土地成交均量價齊升，且漲幅巨大。反觀三、四線城市樓市，則基本平穩，部分三、四線城市甚至面臨整體下滑的趨勢。開發商們普遍預計今年這樣的局面將愈演愈烈。

　　張玉良表示，一、二線城市經濟發達，產業雄厚，教育、醫療、就業等優勢資源高度集聚，吸引力大。而土地卻較為稀缺，供不應求。但很多三、四線城市經濟發展水平并不高，購買力較弱，人口及資金凈流出，市場空間本就有限，但在上一輪調控之后，卻有大量開發企業涌入三、四線城市，推動當地土地大量釋放，商品房海量上市，庫存持續走高，供求失衡狀況不斷累積。

　　克而瑞研究中心數據顯示，2013年一線城市房地產市場的供求比僅為0.64，而三四線城市供求比則紛紛高企，如：甘肅省武威市高達8.06，山西省大同市為5.7，陜西省延安市是4.34，均存在嚴重的供過于求。

　　帝海投資控股集團有限公司總裁李小明表示，分化的局面不僅會發生在住宅板塊，商業地產領域也面臨分化，“單邊上漲不符合市場規律。在長安街投資一個商業地產可能單邊上漲，因為人氣很高，但要到北京五環、六環，那恐怕風險大多了�！�

　　市場的分化將導致大型房地產企業與中小型房地產企業之間出現明顯的業績分化。張玉良表示，實力雄厚、經驗豐富、資源整合能力強的大型房地產企業更容易獲得土地、信貸、人才等核心資源，更容易獲得地方政府的支持，如此一來，大型房企與中小型房企的業績必然分化。

　　不過李小明認為，今年國內生產總值(GDP)7.5%左右的增長預期以及3月份居民消費價格指數(CPI)同比增幅2.4%的數據，意味著宏觀經濟政策將保持相對穩定，樓市在這樣的政策背景下也將會獲得相對平穩的發展。

　　市場改革取代調控

　　樓市分化格局給開發商帶來新的挑戰，但開發商擔心的并非房價的漲跌。

　　“市場經濟中房價有漲有跌，這是很正常的現象。現在網上有言論稱今年房地產要崩盤，房價要跌80%，這是危言聳聽。”李小明說，“新一屆政府上來在制定政策上思路是非常明確的，政府把政府的事情干好，剩下的歸市場解決。”

　　張玉良表示，各種跡象都表明，新一屆政策制定者對房地產的政策思路與之前有較大的變化。

　　自去年以來，新一屆政策制定者不再像以往那樣強調“堅持房地產市場調控”，而是提出“加快推進住房保障和供應體系建設”。這在某種程度上標志著，政府對房地產的政策焦點，已經由解決“房價上漲過快”的具體問題，轉變為“住房供應體系建設”的系統問題。

　　近期，住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹撰文指出，在“抑制投機投資性需求，滿足合理的住房需求”這個政策大方向不變的前提下，如今的政策正在從過去的“一刀切”轉為“分類調控、分城施策”，從偏重需求端轉為供給端與需求端并重的“雙向調控”，從對房價的直接調控轉為對住房供求關系的調整。

　　李小明表示，“一刀切”的政策對房地產市場有誤傷，制定政策時應該考慮到房地產不同的業態、屬性、地段進行分類管理、分類調控，這樣才能更符合市場規律，才能讓房地產更加健康穩定向前發展。

　　“中央今年定調‘雙向調控’，我相信我們一些地級市很快會做出反應，有些地方限購根本不需要，那還要貫徹過去的限購干嗎？”張玉良表示，至于“限貸”，有些地方給予第二套房貸款也并非不可以。

　　財政部財政科學研究所所長賈康表示，事實上，樓市雙軌統籌的政策框架正在構建和完善。

　　“中國現階段不能上來先講市場，而先要講低收入階層、收入夾心層怎么住有所居，這就需要有效供給‘托好底’，具體的托底事項就是反復強調的幾年內要把3600萬套保障房的有效供給提供出來�！辟Z康說，在此基礎上加快房地產稅立法并適時推進改革成為當務之急。

　　賈康認為，房地產稅完成立法、進入可以執行狀態后，房地產稅費負擔將更趨合理化，包括開發環節的費用往下降，交易環節的稅負減少，以及在保有環節對高端住房征稅以實現市場調節的功能。

　　“在可以預見的歷史階段之內，住房保有環節從無到有要建立一個直接稅——財產稅，應該是堅持‘調節高端’的原則，而不能夠簡單照搬美國那種‘普遍征收’模式。應當把這樣的一個信息盡快在我們的決策管理層面加以確立，讓全社會吃定心丸�！辟Z康表示。

　　至于如何調節高端住宅，賈康認為應該鼓勵更多開明的、理性的討論，允許大家發表不同的意見，比如第一套房算作免稅的對象，還是人均一定標準作為免稅對象？“改革推行中對各地并不應要求千篇一律，因為各地在地方稅概念之下是應該給出有彈性的選擇空間的，但是它們方案設計的內核卻是有共性的�！�

　　“從調控到改革，我覺得政府應該繼續做應該做的事情，手不要亂摸。我們也希望政府減輕行業的稅負。會少開一點，稅少收一點，群眾滿意度才能更高一點�！睆堄窳颊f。