雅居樂云南騰沖項目半年僅售三成 被疑涉落馬高官
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雅居樂騰沖項目起底：貨值25億 半年售出三成
蘇皓
10月中旬，云南騰沖開始進入旅游旺季，從各地飛往騰沖的航班甚是緊張。飛機艙門打開，游客魚貫而出，湛藍的天空印入眼簾，一幅碩大的雅居樂云南原鄉廣告在航站樓入口處也顯得格外醒目。
在這個西南的邊陲小縣城中，雅居樂的名氣早已傳開：一個香港老板一眼相中騰沖，準備投資200億元在曲石建設大型的旅游小鎮。
在外界眼里，以旅游地產專家自稱的雅居樂落子騰沖，將帶來繼雅居樂清水灣項目之后的新一輪投資機遇。
不過，雅居樂試圖在騰沖復制清水灣的自信正遭遇重挫：項目開盤半年多時間里，僅預售6.8億元，而其中的3億元是開盤當天的業績；從全國各地空降過來的源源不斷的看房團似乎更看重旅游，而不是買樓。根據雅居樂公告，截至6月底由騰沖項目公司及騰沖雅居樂酒店產生的總投資成本約19.26億元。
而雅居樂兩位高管相繼失聯、中紀委調查雅居樂云南原鄉項目等事件的發酵讓雅居樂在騰沖陷入更大的困境。
“這并不是雅居樂一家開發商的問題。”有業內人士對《第一財經日報》記者透露，整個云南，包括騰沖，近幾年存在很多違規用地的情況，部分被明文禁止但目前仍然存在的高爾夫球場項目就是例證。而騰沖當地的旅游產業尚處起步階段，近幾年開發商大規模進入騰沖跑馬圈地開發了大量的房地產項目，已經導致當地房地產供應過剩，銷售不振。
規劃看上去很“美”
從騰沖機場出發，一路向東北方向行駛40多公里，便可抵達雅居樂原鄉項目所在地曲石鎮。道路兩旁，是密密麻麻的雅居樂原鄉項目廣告牌。據目測，廣告牌之間的間距只有20米。
如果沒有雅居樂，絕大部分游客或許并不知道曲石鎮的存在。
曲石鎮，位于騰沖東北邊，距離騰沖縣城約30公里，此處位于國家級自然保護區高黎貢山腳下，另一邊則與騰沖國家火山地質公園毗鄰，森林、河流、峽谷、濕地俱全。
但是，在雅居樂進入之前，曲石通往縣城只有一條坑坑洼洼的土路。糧食、農副產品等主要靠人背馬馱、拖拉機運到山外，中巴車跑單程要花上兩三個小時。
2011年5月15日，雅居樂與騰沖縣政府簽署了一個總額高達200億的投資協議，計劃在曲石興建生態旅游小鎮，總體規劃占地約33844畝，被列為云南省“三個一百”重點建設項目。
不久，曲石鎮通往騰沖縣城的曲高公路在2012年底修通，由小型面包車組成的車隊開始往返于鄉鎮與縣城之間。
作為中國最負盛名的旅游地產開發商，雅居樂向騰沖展示了出色的規劃能力。
按照規劃，雅居樂原鄉項目包括10公里山地峽谷景觀大道，3個國際五星級酒店，3.6萬平方米風情古建筑群，2.1萬平方米精品商業街、溫泉會館、文化展覽館等配套設施，并輔以部分高品質的低層住宅、高層洋房，同時打造大龍井濕地公園及楊家灣千年銀杏園景區。
擅長營銷的雅居樂將該項目命名為“原鄉”，并打出了“高黎貢山下的第二人生”的廣告語。
“雅居樂的規劃確實做得很美。”騰沖當地一位開發商人士如此評價。
規劃之后，雅居樂進入了快速拿地、開發階段。2012年底到2014年年中，雅居樂先后多次在騰沖縣拿地，總地價5.2億元，總占地面積203.6萬平方米，預計總建筑面積約337萬平方米，平均樓面地價為154元/平方米。
官方資料顯示，雅居樂原鄉項目一期計劃開發量約40萬平方米，其中四分之三為住宅，包括A區高層2000套洋房(20萬平方米)，B、C區355套別墅(10萬平方米)，同時建設古鎮風情商業街，希爾頓酒店、10公里景觀道路、生態休閑公園、大龍井水體公園等配套設施。
10月18日，《第一財經日報》記者在現場看到，一期住宅已拔地而起，大部分別墅外立面已做好，內部正在裝修，泥頭車、挖土機穿梭于高層洋房片區。
據了解，別墅將于明年4月30日交樓，高層洋房將于明年10月31日交樓。
滯銷
雅居樂企圖在騰沖續寫清水灣的成功，來自全國各地的購房者被雅居樂源源不斷地“空運”到了這塊原本人跡罕至的土地上。
2013年11月23日，雅居樂原鄉一期住宅正式開盤，總貨值約25億元。
雅居樂官方釋放的消息是，開盤當天，首批推出的200余套房源售罄，銷售金額達3億元。
不過，此后雅居樂原鄉的銷售并不樂觀。根據雅居樂的公告，截至今年6月30日，騰沖項目公司累計的確認銷售金額及預售金額總額分別為1.86億元人民幣及6.8億元人民幣。也就是說，在開盤銷售3億元以后，長達半年多時間里，雅居樂原鄉項目僅銷售了3.8億元。
知情人士向《第一財經日報》記者透露，雅居樂原鄉除了開盤及春節期間銷售較好外，其他時間都很不好。“雖然看房團很火，但大多數人都是因為報團價格優惠，沖著旅游而來，100多人的看房團最終買房的只有幾個人，轉化率非常低。”
據了解，雅居樂每周都會組織看房團到騰沖，報團者只需支付3000多元，就可免費享受四天三晚的騰沖旅游+看房，并包含往返機票、住宿、餐食。這個價格實際上比旅行團的價格還優惠。
“有個大佬帶過來一些人，一次性買了十幾套，但最后有好多人要求退房。”上述知情人士表示，雅居樂原鄉項目位置太偏，交通很不方便，基礎設施也不完善，價格方面還比世紀城、高黎貢山國際旅游城等位置相對更好的同類產品更高，總體優勢不大。
據雅居樂原鄉的置業顧問介紹，一期的泰式聯排別墅共274套，自去年11月開盤以來，去化才三分之一，均價8000多元/平方米；現代風格別墅均價18500元/平方米；高層洋房單價為6000~7200元/平方米。
相比之下，距離騰沖縣城只有幾公里的世紀城，獨棟別墅均價只要8500元/平方米，高層洋房才3800元/平方米。
事實上，騰沖這幾年在大力發展旅游產業，在雅居樂之前，已經有大批開發商入駐騰沖。世紀金源在騰沖就有兩個項目，騰沖世紀城和騰沖國際高爾夫旅游度假村，占地面積近1萬畝；恒益東山休閑度假有限責任公司開發的高黎貢國際旅游城占地2萬多畝；云南城投和深圳華隆集團聯合投資的瑪御谷溫泉國際旅游度假區占地9000畝，等等。這些項目均有大批房源入市，導致騰沖樓市出現了供過于求的問題。
在交通方面，雖然曲石通往縣城的公路已經通車，但公共交通并不完善，從機場到項目，游客前后共要轉三趟車，運氣好時一個多小時便能抵達，運氣不好則可能要等上更長時間，因為騰沖縣城通往雅居樂原鄉所在地曲石鎮的客車并不是準時發車，而是要等人坐滿才會發車。
一位騰沖當地的的士司機就對本報記者說，原鄉處于偏遠地區，有錢也不會到那買房。
在克而瑞旅游地產事業部總經理胡曉鶯看來，原鄉的整體概念是不錯的，其最大的問題在于，雅居樂過分自信把云南市場等同于海南市場，一味將以海景為依托的產品搬到云南來，就會造成水土不服的結果。
為了加快銷售，雅居樂依然在北上廣等地積極組織看房團。據本報記者了解，目前來原鄉的看房團一直到11月底都已報滿。
資料顯示，該公司在云南的西雙版納、瑞麗、騰沖和昆明四地擁有大型旅游地產項目。雅居樂在回應材料中稱，“目前騰沖、瑞麗項目仍在銷售和開發建設，西雙版納項目正處于積極建設期間，也將于近期銷售。”
涉落馬官員？
屋漏偏逢連夜雨。
在雅居樂原鄉滯銷不前的情況下，卻意外爆發了雅居樂高管被調查事件。
10月10日晚間，雅居樂發布公告稱，昆明檢察院于9月30日晚上起已經對該公司董事局主席陳卓林執行了“指定居所居住的措施”。
有消息顯示，此案與云南此前落馬的部分官員有關，因雅居樂從2011年起在云南大肆圈地開發旅游地產，涉及征用耕地、建設高爾夫球場的違規行為。
此后，雅居樂執行董事黃奉潮失聯，中紀委官員到雅居樂騰沖項目公司調查其成立、土地收購，項目規劃，開發和銷售等情況。
有業內人士對本報記者表示，雅居樂原鄉項目的違規用地可能出現在高爾夫球場上，此前雅居樂可能與當地政府有桌面下協議，可以建設高爾夫球場，但后來出現了政策危機。
今年5月19日，國家發改委和國土資源部聯合通報，云南騰沖雅居樂置業有限公司在2013年8月改變曲石生態旅游度假小鎮建設內容建設高爾夫球場，占地792.8畝，其中耕地585.6畝。
通報指出，2014年5月初，在云南省、保山市、騰沖縣三級政府督促下，云南騰沖雅居樂置業有限公司對高爾夫球場進行了整改。
10月18日，在原鄉項目現場，本報記者也并沒有發現高爾夫球場。該項目的置業顧問表示：“這里沒有高爾夫球場，國家政策不允許，現在都是生態公園。”
實際上，目前騰沖的旅游地產大盤大都以高爾夫球場為賣點，例如騰沖世紀城、騰沖國際高爾夫旅游度假村、高黎貢國際旅游城等。
騰沖國際高爾夫旅游度假村的置業顧問小張就對本報記者表示，這個項目有54洞山地高爾夫球場，“之前因為媒體曝光違規，我們都以為批不下來了，對銷售影響很大，因為很多客戶都是沖著高爾夫來的。但最近領導說手續快要批下來了，得知此消息，一些業主才開始裝修入住。”
“不只是騰沖，其實整個云南都存在很多違規操作，這一次云南多名官員落馬也與此有關。”一位熟知云南房地產市場的業內人士對本報記者表示，這種無序開發的情況不可持續。至于騰沖，可開發用地還有很多，但政府前期批出去的土地太多，加上對違規土地的清理，后續供地可能會有所縮減。
胡曉鶯則認為，騰沖擁有豐富的自然資源和人文資源，但在大交通、旅游配套等不完善的情況下，騰沖的旅游地產“有價無市”，還要再等幾年“才能起來”。大量過剩的旅游地產項目能否等到“起來”的那一天，尚是未知數。
附表 雅居樂騰沖項目介紹
規劃、投資：
總投資額達200億，計劃在曲石建生態旅游小鎮，總體規劃占地約33844畝，為云南省“三個一百”重點建設項目
原鄉項目：
包括10公里山地峽谷景觀大道，3個國際五星級酒店，3.6萬平方米風情古建筑群，2.1萬平方米精品商業街、溫泉會館、文化展覽館等配套，部分高品質的低層住宅、高層洋房，大龍井濕地公園及楊家灣千年銀杏園景區
土地：
總地價5.2億元，總占地面積203.6萬平方米，預計總建筑面積約337萬平方米，平均樓面地價為154元/平方米
原鄉項目一期：
計劃開發量約40萬平方米，其中四分之三為住宅，包括高層2000套洋房，355套別墅等
銷售情況：
截至6月30日，累計的確認銷售金額及預售金額分別為1.86億元及6.8億元
