雅居樂事件牽出云南低價拿地項目

　　第四季度將采取不同措施刺激銷售，不排除套現200億物業自救

　　證券時報記者 蒙湘林

　　國內最早涉足旅游地產領域的雅居樂地產董事會主席陳卓林遭昆明檢察院監視，公司股票13日復牌即大跌17%。陳卓林事件發生后，外界對于雅居樂公司債運行情況、資金狀況和未來經營的擔憂增加。此外，市場還出現了雅居樂在云南的旅游地產項目可能涉及當地貪腐的傳聞。

　　雅居樂方面在接受證券時報記者書面采訪時回復，公司目前正積極推進新樓銷售，以保證公司資金狀況穩定。業內人士認為，旅游地產行業拿地價格相對低廉，利潤主要來自于成本收入差，不過目前以“低價土地”為核心競爭力的經營模式并非旅游地產未來的發展方向。

　　不排除套現200億自救

　　陳卓林事件發生后，市場出現了對雅居樂資金狀況及后續經營的擔憂情緒。13日，雅居樂股價大幅下挫17%。公司于2017年到期的7億美元年息9.875厘的優先票據也出現小幅下跌；公司另一只于今年12月底到期的4.75億美元定期貸款信貸，也有消息稱可能出現無法如期償還的可能。

　　基于此，雅居樂管理層于13日召開針對投資者的電話會議。有消息稱，雅居樂第四季度將不問價售樓，力保每月至少進賬50億元人民幣售樓收入，同時旗下市值200億元投資物業也可伺機套現。對此，雅居樂方面未予否認。公司同時表示，第四季度將力推新貨及采取不同措施刺激銷售，預期第四季度銷售將有明顯提升。

　　針對今年底即將到期的貸款，大股東承諾會利用自身的財務資源支持參與下次的融資活動來償還該筆過橋貸款的大部分。同時，公司正積極跟相關銀行商討其它的集資方案，以及商討有關延期該筆貸款未償還差額部分的可行性。

　　至于上周取消的配股計劃，雅居樂回復證券時報記者，盡管早前配股的包銷協議失效，聯席包銷商會繼續留意事態進一步發展，并繼續與公司討論最快可行時間的集資方案。雅居樂亦收到大股東通知，在未來公司任何集資活動，并在大股東均有權參與的情況下，大股東將會提供支持及傾向利用自身的財務資源支付參與。

　　數據顯示，截至2014年6月30日，雅居樂總借款為447.3億元，銀行貸款、優先票據及其他借款分別為218.11億元、131.87億元及97.32億元，資產負債率69.42%，經營活動現金流量凈額為-33.6億元。

　　云南低價拿地項目隱憂

　　目前，市場上還出現了雅居樂云南旅游地產項目可能對當地官員進行利益輸送的猜測。據相關報道，在陳卓林被昆明檢方控制之前，該集團云南公司的多個負責人已被調查。

　　雅居樂對此回復證券時報記者，自2012年至今在云南的土地及工程建筑等主要資金投入合共約30億元。目前騰沖、瑞麗項目仍在銷售和開發建設，西雙版納項目正處于積極建設期間，也將于近期銷售。目前公司運作一切正常。有關陳卓林事件，公司并未收到任何法律文件。公司正在了解事件，目前階段，除公告所述內容外，未能亦不宜作任何評論。

　　資料顯示，2011年至今，雅居樂在云南已有四大項目，分別位于西雙版納、瑞麗、騰沖、昆明，總計劃用地面積7.4萬畝，預計總投資額高達600億元，其中西雙版納的項目投資額最大為200億元。目前除了昆明項目外，其余三個項目都已經進入實質性開發階段，但目前只有騰沖項目于去年底有過公開銷售。

　　雅居樂在云南拿地價格低廉。2014年中報顯示，截至2014年8月，騰沖、瑞麗及西雙版納項目累計已取得的土地面積為314萬平方米，預計總建筑面積為522萬平方米，平均樓面地價198元/平方米，而騰沖原鄉項目已取得的234萬平方米土儲樓面地價僅為155元/平方米。

　　一位不愿具名的地產咨詢人士透露，不僅僅是云南，全國大部分地區的旅游地產項目用地往往是協議出讓，開發商和當地政府會自行設置相關條款，由此也避免了繁瑣的招拍掛程序。之所以是協議轉讓，主要是不少旅游地區地處偏僻，交通不便，除開當地的旅游資源，土地吸引力其實并不高。

　　值得一提的是，雅居樂的發跡之作就是斥資超過200億元的海南清水灣的旅游地產項目。2009年3月清水灣項目首次開盤，當年取得64億元的銷售業績。2010年，清水灣全年銷售創下99億元紀錄，單盤貢獻接近雅居樂全年業績的三分之一。開盤五年來，清水灣累計銷售已經達到300億元。

　　在上述地產咨詢人士看來，清水灣的成功很難在云南項目上進行復制，旅游地產項目長期保持高毛利并不現實。首先，隨著國家城鎮化的深入和旅游景區的開發，拿地成本會逐步增加；其次，由于是協議轉讓，而旅游地產投資周期長，協議約定的條款未來存在很多可變因素；最后，當前房地產調控趨嚴，旅游地產因為開發時間長回報慢，對資金流占用格外厲害，而目前融資難度在加大。

　　旅游地產近年來發展火熱。萬科投資10億元買下大辣甲島40年租賃權，計劃建成頂級旅游地產項目；中信地產相繼買下博鰲、太湖和天嘉湖地塊，著力打造旅游地產業務板塊；恒大在武漢、成都等多個城市開展旅游地產項目，斥巨資建設旅游地產相關設施。但目前除了雅居樂的清水灣項目、華僑城主題旅游項目外，真正獲得較好回報的項目并不多見。