實習生 羅海嬌 整理 王健蕓 制圖

　　[摘要]上海地王被指靠集團協調底價獲取，拿地2年仍暫停開工。

　　【“地王泥淖”系列報道】

　　本報記者 趙妍 發自上海

　　在房地產領域起步非常早的魯能集團，近年來發展速度卻比較慢。困擾魯能集團的，除了資產在逐步整合與剝離過程中遇到的問題外，還有在全國范圍內擁有浩大土地儲備規模的問題。雖然魯能集團擁有大量的土地，但其房地產業務發展緩慢的問題也一直備受各界詬病。

　　公開資料披露，魯能集團房地產項目主要分布于北京、海口、三亞、重慶、宜賓、濟南等城市。鮮為人知的是，魯能系地產業務實際上早已在2011年便進軍上海市場，且在2012年9月，通過上海電力的協調，使另外一家競爭者海航集團知難而退，最終魯能集團以底價拿下了當年的上海總價和樓面地價雙料“地王”—即黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊。

　　時代周報記者調查發現，上海申電投資有限公司實為魯能集團下屬都城偉業集團有限公司(原名為北京魯能置業發展有限公司，以下簡稱“北京魯能”，2014年3月更名)與上海電力公司的合資公司，其中都城偉業集團占股98.75%。

　　不過，即使是這樣，從拿地到現在，將近2年時間，這塊地王卻以規劃審批未獲通過為由，暫停建設。

　　地王至今沒有建設的原因并不是因為錢，一位長期關注魯能集團的業內人士對時代周報記者說：“它雖然是央企，但各方面能力卻很弱。資產重組以后，如果記者去問他們的人才儲備怎么樣，我相信他們肯定會很崩潰。”

　　從上海地王項目進展緩慢的現狀或許也能反映出，魯能集團雖然在全國拿地方面享有其他企業無法比擬的優勢，但是因為其地產業務一直整而不合，其房地產業務的業績一直差強人意，成為房地產行業扶不起來的“阿斗”。

　　拿地王項目2年仍暫停開工

　　寸土寸金、一線全景、豪宅遍地的上海陸家嘴濱江，正在如火如荼地建設保利國際中心城市綜合體、上海海航大廈、翡翠濱江藝術中心等項目。如今，8萬余平方米的超甲級寫字樓“上海海航大廈”已然崛起，然而其南面相鄰的E18單元1-12地塊卻在拿地兩年后幾乎未曾動工。被高大圍墻圍住的工地內，只有三三兩兩幾個工人，沿著工地走一圈，也未曾見到任何施工銘牌。

　　“今年3月份的時候，這地塊的主人對外宣稱要開工，但是到現在為止也沒有人。現在我們一個工地就30多個人，樁基之前只有兩臺，最近剛剛又來了一臺。工程隊在七寶還有項目，人員都還在七寶。”工地現場一位安保人員向時代周報記者確認了此地塊的確是“魯能集團的項目”后，就工程進展緩慢發出感慨，“現在人都沒有，隔壁海航一個工地有800多人，這塊地說是三年建成，現在看起來離建成遠著呢。”

　　資料顯示，E18單元1-12地塊東至浦明路，南至張家浜，西至1-11地塊，北至浦電路(延伸線)，出讓面積11788.7平方米，容積率6%，屬商業用地。根據當年出讓方規定，E18單元1-12地塊既不可用作商務辦公地點，也不可建成公寓式辦公場所，主要開發意向為酒店住宿和高端會議場所。

　　所以早在當年12月，該地塊就被確定將建成“上海JW萬豪侯爵酒店”。根據上海市規劃和國土資源管理局網站公示信息，上海申電投資有限公司“上海JW萬豪侯爵酒店”項目取得《建設用地規劃許可證》的時間是2012年12月6日。

　　時代周報記者查閱“上海JW萬豪侯爵酒店項目”公布在網上的招標信息后發現，該項目擬新建一幢30多層高的五星級酒店，并設有地下停車庫，其中客房600個，宴會廳3個，會議室6個，室內游泳池1個，健身中心1個，餐廳3個。工程總建筑面積95732平方米，其中地上建筑面積70732平方米。招標信息公布的開工時間為2013年11月，竣工時間為2015年10月。

　　不過，同樣在上海市規劃和國土資源管理局(以下簡稱“上海規土局” )網站公示信息內，“上海JW萬豪侯爵酒店建設項目”規劃設計方案公示時間卻為2014年4月14日。

　　魯能集團上海分公司管理層陳偉(化名)告訴時代周報記者，“上海JW萬豪侯爵酒店項目”所處地塊為上海市政府重點規劃地段，前期概念規劃等工作一直在與政府協商，今年早些時候魯能集團方面也曾開工，但被有關部門緊急叫停，因為當時的規劃設計方案并未審批完成。實質上，該項目目前處于“暫停”狀態。

　　他同時披露，截至目前為止，該“地王”項目至今尚未取得開工許可證。“原計劃是今年8月底開工，但是現在還沒有取得開工許可證。”

　　“我們集團現在也很急，資金全都拋在里面。按照正常情況，項目工期是36個月，集團現在想壓縮成24個月來完成，就是提前1/3的時間，這是集團的要求。既然前面有點慢，工期這一塊我們會加快。一旦開工的話應該會在20個月之內完成。”陳偉稱。

　　雖然魯能集團上海分公司方面并未透露“上海JW萬豪侯爵酒店項目”相關預期投資成本，但根據早前在招標網站上的信息顯示，該項目的工程成本為2.6億元。

　　“項目還沒有開工，并不是因為資金的緣故。”陳偉向時代周報記者透露說，“實際上，工程建設這一塊我們的資金其實已經到位了。”此外，一位熟悉魯能集團地產業務的人士也向時代周報記者確認，作為國家電網[微博]的“孫公司”，魯能集團并不差錢。

　　靠上海電力“協調”拿地

　　除去“不差錢”的資金優勢外，魯能集團在上海拿地的過程中也享受到了母公司在背后支持的便利。

　　至今為止，魯能集團是如何以底價拿下黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊，依然是一件鮮為人知的事。根據當時多家媒體報道，黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊原定于9月21日出讓，至競買申請提交日期截止時，已有13家企業領取競買申請書，2家企業提交競買申請。不過，9月17日，上海規土局網站突然掛出通知，中止黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊的出讓。9月27日，上海規土局網站再次掛出通知，恢復該地塊的出讓活動。但值得注意的是，此次公告信息顯示，該地塊的申請競買人已由2家減至1家。

　　時代周報記者從魯能集團內部獨家獲悉，當年另一家提交申請的企業實為海航集團。而從中協調、最終幫助魯能集團拿下地塊的則是上海電力公司。

　　根據上海工商局網站企業基本信息顯示，上海申電投資有限公司為國內合資有限責任公司，法人代表為魯能集團總會計師、黨組成員董文華，注冊資本為8億人民幣，經營范圍為實業投資、房地產開發等。而根據今年4月份魯能集團與旗下上市平臺廣宇發展的資產重組方案顯示，上海申電投資有限公司實為魯能集團下屬企業都城偉業集團有限公司，都城偉業集團占股98.75%，上海電力占股1.28%。

　　“上海電力跟政府的關系比較熟一點，有股份在里面，它就有這個義務，有責任去做這個事。”魯能集團內部一位人士告訴時代周報記者，“其實上海電力占股多少無所謂，最終都是國家電網的資產。只是說合資建設，大家一起來做這個事，不能說這個事跟我沒關系，我們就不幫你們協調了。”

　　陳偉也坦言，黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊以20.5億元底價成為2012年上海總價及單價最高的“雙料地王”，其實挺“虛”的。“就算放在當年，價格其實也不高。它只是地塊特殊，面積其實很小，總共才1萬多平方米，樓面價28983元/平方米，總價也不高。這個地段，現在看還蠻便宜的。”陳偉說。

　　根據搜房網土地交易數據，與魯能“上海JW萬豪侯爵酒店項目”相鄰的黃浦江中心段E18單元1-10地塊，由大新華物流控股(集團)有限公司、海航置業控股(集團)有限公司、海航實業控股有限公司三家聯合體于2009年9月競得，總面積20833 平方米，建設用地面積20833平方米，起始價11億元，成交價18.24億元，樓面地價達36481元/平方米，溢價率為65.82%；同期由上海保利建錦房地產有限公司競得的黃浦江中心段E18單元1-8地塊，總面積37015平方米，建設用地面積37015平方米，規劃建筑面積88836 平方米，起始價20億元，成交價30.05億元，樓面價為33826元/平方米，溢價率為50.25%。

　　與此同時，時代周報記者調查發現，與上海當地電力系統的合作，已經成為魯能集團在上海發展地產業務的主要模式。在注冊成立“上海申電投資有限公司”半年之前的2011年10月21日，國家電網(上海)智能電網研發投資有限公司在上海注冊。根據上海工商局企業信息，該公司同樣為國內合資有限責任公司，法人代表同樣為魯能集團總會計師、黨組成員董文華，注冊資本為15億人民幣。公司經營范圍除了智能發電等技術開發、轉讓外，也包括了房地產業、賓館業的投資，實業投資，房地產開發、經營，自有房屋租賃、物業管理等等。

　　根據今年4月份魯能與旗下上市平臺廣宇發展資產重組方案中對魯能集團的披露，國家電網(上海)智能電網研發投資有限公司為魯能集團下屬二級公司，魯能集團持股比例為60%。時代周報記者從魯能集團內部確認，該公司另一個合資方也為上海電力。

　　搜房網土地交易數據顯示，2011年10月26日，國家電網(上海)智能電網研發投資有限公司競得世博會地區B片區B02B-02地塊、B02B-05地塊、B03D-03地塊，總面積10521 平方米，建設用地面積10521平方米，規劃建筑面積78862 平方米，以底價14.81億元成交，樓面價18776元/平方米。

　　此外時代周報記者同時獲悉，魯能集團確定將參與上海南京東路“華東電力大樓”改建工程，該項目也將改建成一家星級酒店。

　　不爭氣的魯能地產業績

　　因背靠國家電網這棵大樹而享受多重便利的魯能集團在上海市場的際遇，只是其地產業務在全國范圍內拓展的一個縮影。但頗為不爭氣的是，魯能集團在地產業務上的業績表現卻長期為人詬病。

　　創立于2002年底的魯能集團，對業務結構和產業結構的調整已經經歷了漫長的歷史。2005年，魯能集團就已經以738.05億元總資產居山東企業第一，并橫跨煤電、礦業、房地產、工程建設、金融、體育等多個產業。但2007年，魯能集團秘密私有化的進程被叫停后，其龐大的業務資產就面臨失衡的局面。

　　早在2008年，魯能集團就開始頻頻進行業務結構與產業結構調整。根據公開資料披露，2009年，魯能集團總資產高達1009億元，但總負債也高達800億元，資產負債率超過80%。2010年11月，魯能集團正式成為國家電網一級全資子公司，在資金與業務發展等方面得到國家電網進一步支持。2011年第一季度，魯能集團獲準成為保留房地產業務為主業的新增5家央企之一，也成為國家電網唯一的房地產業務平臺，確立了房地產業務作為公司未來主要經營業務的地位。

　　不過，隨著資產的逐步整合與剝離，公司營業收入逐年下降。據中誠信國際2013年魯能集團跟蹤評級報告顯示：2010年魯能集團營業總收入289億元，2011年實現營業總收入251億元，到2012年，營業額下降至121億元，同比下降43.5%。截至2013年9月末，魯能集團營業總收入77億元。另一方面，魯能集團長期以來被指擁有較大規模土地儲備資源。根據中誠信國際出具的2013年魯能集團跟蹤評級報告，截至2013年9月末，公司已確認待開發土地面積為1.92萬畝，土地儲備規模較大，主要分布在山東、海南、北京、重慶、大連等地。

　　但僅就其早在1993年便開始跑馬圈地的海南市場為例，根據今年4月份魯能集團與旗下上市平臺廣宇發展資產重組方案披露，成立于2003年7月的海南三亞灣新城開發有限公司旗下魯能三亞灣、魯能山海天、魯能紅塘灣三大項目總占地面積為143.62萬平方米，2011年、2012年和2013年1-8月份，海南三亞灣凈利潤分別為-0.38億元、1.29億元和1.02億元。2011年，海南三亞灣虧損的主要原因是達到收入確認條件的開發產品較少。同樣，成立于2002年6月的海南英大，在2012年出現-0.15億元的虧損，2013年1-8月凈利潤也僅0.08億元。

　　為了做大地產業，魯能集團一直希望整合旗下地產業務，但受調控的影響，魯能集團資產注入計劃一直未能順利進行。自去年8月份開始，魯能集團再次發起地產業務整合計劃。在這一龐大資產整合的布局中，廣宇發展將向包括國家電網旗下唯一地產平臺魯能集團在內的3個交易對象發行股份，收購多項房地產資產，吸納資產的預估值達125.2億元。但是由于標的資產的經營狀況、高額的負債率以及溢價收購，資本市場給予了重組消極的回應。

　　2013年11月13日，廣宇發展公布重組消息復牌后一字跌停，2013年11月14日，早盤一度打開跌停，十分鐘后又再次跌停。就連廣宇發展的董事長秘書韓玉衛在接受媒體采訪時都稱，現在的魯能集團，雖然地產行業已被確定為主業，但在凈利潤貢獻上卻并不搶眼，其他行業收益反而比較好。

　　然而，魯能集團地產業務上市平臺廣宇發展最新公告顯示，今年7月23日收到《中國證監會[微博]行政許可申請受理通知書》，證監會已正式受理關于公司發行股份購買資產事項。頗受市場關注的魯能與廣宇發展資產重組方案正在逐步推進之中。