毛大慶催化劑：樓市預期分化加劇

　　張曉玲 楊曉藝

　　在樓市成交量環比下挫的敏感時點，由于全是開發商“自己人”，“毛大慶發言比較實在，說的也很誠懇。”

　　一場私密的討論，被當作“看空樓市”的宣言放上網絡，直接將萬科執行副總裁毛大慶推上了風口浪尖。

　　五一假期，一篇《毛大慶：全國房地產將下行 搞不懂北京樓市》的文章在雪球網首發，很快傳遍網絡。

　　5月5日，萬科公司以總裁郁亮名義緊急對外發出信息，否認全面看空內地樓市，并稱毛大慶言論是在警示樓市可能存在的風險，以便加以防范。萬科和郁亮沒有直接否認網傳毛大慶言論的真實性。

　　2008年萬科董事局主席王石[微博]發出“拐點論”，萬科率先降價，當前房地產市場也處在一個微妙的階段，杭州等二線城市普遍降價、一線城市如北京上海等部分樓盤也加入打折促銷陣營，多地二手房市場拋售出現，一季度房地產投資增速快速下滑，前20家開發商4月拿地僅133億元……諸如此類。

　　5月5日地產股普遍下挫。中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌指出，市場熱議的拐點有大小兩種，小拐點就是增幅下降，整體樓市目前是小拐點；也有少數城市出現大拐點，如前兩年的鄂爾多斯和溫州。

　　地方政府相關政策將更受矚目。中央人民廣播電臺等媒體報道，寧波市房地產業協會負責人通報當地限購政策有所調整，全市原有限購政策是要在購房者戶籍所在地和擬購房所在地核查所持房產數量，確認購房資格，5月將變更為僅在擬購房所在地核查。

　　分裂的開發商

　　對于這一輪樓市拐點是否已至的爭議，正是開發商陣營對當前市場認知分化的結果。

　　接近住建部的人士對21世紀經濟報道記者透露，網傳毛大慶的言論是其在住建部下屬政策研究中心組織的一次小型沙龍上發出的，參與人士只限開發商及住建部專家，發言內容嚴禁外傳。

　　“網傳發言基本屬實，”該人士說，由于全是開發商“自己人”，毛大慶發言比較實在，說的也很誠懇，“但他肯定想不到這些話會被泄露”。

　　住建部政策研究中心原主任陳淮[微博]稱，他本人主持了上述會議，并說毛大慶所言并未超出當前樓市熱點討論的范圍，間接證實了毛大慶言論的真實性。

　　然而，萬科的觀點并不代表所有的開發商。毛大慶也提到，在上述內部交流中，現場有人對當前市場還是樂觀的，他發言是為了平衡，提醒大家關注可能風險。

　　樓市的樂觀派大有人在。華遠地產董事長任志強[微博]、保利地產[微博]廣東公司董事長余英即是樂觀派的代表；而對中央救市抱有期待的開發商中高層也為數不少。

　　當前，開發商普遍對限購放開持肯定和樂觀態度。“房地產關系宏觀經濟，下跌會產生連鎖反應，是政府無法承受之重，”深圳一大型房企高層對記者說，他預計二三線城市的限購政策會陸續放開。

　　中原地產首席分析師張大偉則分析稱，限購政策本身在二三線相對比較松的戶籍政策下，即使放松對市場影響也有限。可見的事實是，在大中城市普遍收緊的房貸開發貸，也暫無放松跡象。

　　世聯行董事長陳勁松直言，目前開發有四種心態：坐等中央地方出臺救市；認為別人先死，自己沒事；積極跑量，降杠桿、調產品；準備走路、轉行。

　　在4月底開發商的行業組織中城聯盟董事長聯席會上，擔任輪值副主席的陳勁松對在場開發商說，假如五六月份房價不觸底，今年可能比較麻煩。

　　市場高庫存壓力下，部分企業“搶跑”。21世紀經濟報道記者調查顯示，主要大企業如萬科、世茂、綠城、遠洋等紛紛在杭州等區域加入降價行列；而在北京和深圳等熱點城市，新盤打折也越來越多，如北京通州某盤降價約3成出售。

　　對于當前市場是否拐點已至，開發商們大多諱言。中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌指出，整體樓市目前是小拐點；也有少數城市出現大拐點。

　　萬科承認風險否認看空

　　“我感受到了一絲涼意，對于有些城市來說，這一輪房地產非政策性調控的蕭條，有可能會帶來這個城市房地產長時間處在難以反彈的局面。”網傳毛大慶發言稱。

　　其后他的言論被輿論演變為全面看空后市。毛大慶“喊冤”說，這是把非公開場合的風險提示變成了看空行業。

　　“從提示風險的角度，我贊成其中一些觀點，行業已經進入下半場，企業對于可能存在的市場風險要有充分的認識，積極應對是必要的。”郁亮說，他和毛大慶一樣，都對風險高度警惕，但他說這不意味著萬科看空中國樓市。

　　網傳文章指出，大量城市的批售比(批準銷售面積/銷售面積)都是大于1的，北京是1.2，青島是1.9，煙臺1.4，這些數據看來都是在惡化的狀態；商品房的環比供應在大幅上漲，但成交反彈乏力，庫存總量增加，絕大部分城市的存消比在上升，開發商們沒有真正感受到小陽春的味道。

　　對此，郁亮也承認，當前市場分化沒有任何疑問，已經成為業內共識。既然是分化，就不存在都好或都壞，而是既有壞的，也有好的一面。去年房價上漲較多的城市會存在價格阻力，供應增加也會導致市場降溫；而去年市況艱難的城市，隨著投資減少和供應下降，存貨壓力會有所緩解。

　　此外，網傳文章還警示了房地產泡沫的風險。稱從土地總價值、房價收入比等多個角度上看，中國房價在短時間內存在大幅上漲空間的理由是不充分的，相反有很多數據表明，2013年中國房地產市場存在和日本、香港泡沫化類似的特征。

　　郁亮對上述觀點持保留意見，其認為，目前并無數據表明中國房地產市場已經泡沫化，“但我們應該對此一直保持警覺”。

　　郁亮強調，萬科對房地產市場的風險進行警示，并不意味著全面看空。“以前是黃金時代，現在是白銀時代，輕輕松松誰都能賺錢的時代已經過去，但行業發展的空間仍然很大，中國的城市化還遠未結束，中國的經濟轉型、不動產精細化才剛剛開始。”郁亮稱，萬科強調謹慎，也強調樂觀。如果不看好行業，萬科現在要做的就不是輕資產，而是零資產、退出原有的業務了。

　　成交量環比下跌明顯

　　有業內人士將毛大慶“警示樓市”風波與當年王石的“拐點論”相提并論，當前大背景是，樓市正處于一個微妙的臨界點。

　　在2014年3月，21世紀經濟報道記者采訪萬科、保利、中海外等多家大型開發商，總體對市場的判斷是一季度的數據同比去年的高基數下滑是正常的，但并不能說明全年都不好，還要再看二季度。

　　但到了4月份，市場并沒有給出樂觀反應。多家機構數據顯示，雖然月內開發商推案規模和營銷力度均明顯提升，但房地產市場成交并未出現轉暖。

　　CRIC監測數據顯示，重點城市中超過六成成交量環比下跌，北京、大連等市成交量跌幅達到三成以上；同比成交量下跌的城市更是占到絕大多數，僅有上海、濟南二市成交量環比上升，杭州、大連、泉州等存量較高的城市，成交量均出現較大幅度的下滑。以一線城市中降幅最大的北京為例，4月份北京市場供應持續高位，截止至28日，全市商品住宅供應量已經超過100萬方，但市場整體需求處于低位，預計月內成交量只有不足50萬，市場短期去化速度明顯不足。

　　剛剛過去的五一假期，絕大部分一二線樓市慘淡。北京中原地產監測數據顯示，5月1日至3日，北京房屋總成交量僅200套。北京住建委披露其中二手房僅成交31套，再創新低；深圳規土委數據顯示，五一期間，深圳全市新房成交僅49套，跟去年130套的成交量比，下跌超過50%；二線城市佛山四區五一假期住宅(除高明)共成交422套，其中，有三區網簽數據同比大跌44.8%。

　　中原地產監測數據顯示，54個重點城市五一期間合計簽約住宅9887套，同比下調32.5%，其中一線城市下調40%，二線城市下調35%，市場觸頂跡象明顯。

　　毛大慶的言論正是在這樣一個敏感的時刻發出的，“現在市場信心本來就不足，”深圳房地產業內人士評論說，當成交持續幾個月低迷后，往往會出現降價。

　　事實上，繼北京、廣州之后，在深圳等地也出現了新盤降價。包括金地等公司在內的不少樓盤也打出了分期付首付的營銷策略，以吸引購房者入場。

　　CRIC研究中心研究員張珺、馬千里認為，結合當前市場表現來看，上半年國內樓市成交回調之勢已經確立，受供求關系影響，上半年市場仍難以走出調整期，在市場整體的去化壓力下，降價范圍或將進一步擴大。