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　　房企中報折射時代變遷：黃金沒落白銀

　　98只地產股庫存增逾2200億

　　新房庫存迎歷史峰值 降價潮來襲？

　　本報記者 曉晴 廣州報道

　　隨著中報披露進入倒計時階段，上市房企財務狀況輪廓也已基本清晰。截至8月27日，包括“招、保、萬、金”四大地產巨頭在內的近百家上市房企已經曬出了中期“成績單”。

　　報告期內，98家上市房企業累計實現營業收入從上年同期的2130.26億元略增至今年上半年的2298.78億元，增加了168.52億元，同比增幅為7.9%。

　　不過，行業增收不增利。今年中期，上市房企實現利潤總額和歸屬母公司股東的凈利潤卻并沒有同步增長。其中，98家上市房企實現利潤總額基本不變，從去年上半年的403.42億元微增至403.44億元；但實現凈利潤總額卻從去年同期的265.42億元下降至今年中期的259.03億元，減少了6.39億元，降幅為2.4%。

　　其中，“招保萬金”四巨頭中，金地集團(600383.SH)今年中期凈利潤降幅更是近五成，位居四巨頭墊底位置，招商地產(000024.SZ)則以三成的凈利潤降幅緊隨其后。

　　相比之下，面對房地產行業調整的態勢，保利地產(600048.SH)和萬科A(000002.SZ)兩大房企龍頭仍保持了逆勢增長，期末分別實現凈利潤為38.22億元和48.09億元，同比分別增長12.19%和5.55%。

　　與此同時，98家上市房企整體經營活動現金流情況呈進一步惡化態勢。統計數據表明，上述98家上市房企整體經營活動現金流量凈額從去年同期的-428.40億元減少至今年中期的-824.78億元，同比大幅減少92.53%。

　　對此，國金證券分析師曹旭特表示，“按我們對2014年行業資金流入和流出項的預測，今年房地產企業資金盈余將接近2008年也即歷史最差水平。”曹旭特稱，今年資金情況會比較接近2011年水平，因為當時融資結構已經發生變化，金融機構貸款占比已經降至58%，和目前水平比較接近。

　　“但不同之處在于，2011年房地產行業資金盈利比例達到6.8%，高于我們預測的2014年行業僅1.8%的資金盈利比例水平。因此，按房地產行業自身規律演變，今年底開發商的資金鏈不會好于2011年的水平�！辈苄裉貜娬{。

　　二線城市庫存嚴峻

　　值得一提的是，由于今年以來房地產市場持續調整，導致上市房企去化進程也放緩。統計數據表明，截至今年中期，上述98家上市房企庫存從去年同期的3.34萬億元增加到了3.56萬億元，同比新增庫存2246.64億元，增幅達6.7%。

　　與此同時，上述房企累計提取的跌價準備卻從去年上半年的66.21億元減少至53.87億元，反而減少了12.34億元，跌幅為18.64%。

　　曹旭特認為，從絕對量分析，現有庫存處于歷史較高水平，一線城市合計庫存僅比上輪周期高點低11%；二線城市庫存則在2013年下半年即開始快速上升，目前已經超過上輪周期高點26%。

　　“而且，從考慮供求雙方力量對比變化的指標來分析，目前去庫存過程并不明顯�！辈苄裉胤Q，“靜態來看，行業現有庫存量已經接近歷史峰值，二線城市絕對和相對庫存都比一線城市更為嚴峻，盡管二線城市銷售好于一線，但由于前期形成供給更多，所以去化周期水平仍高于一線城市�！�

　　就上市房企而言，如果用存貨占總資產比重來衡量上市公司庫存水平的話，從2012年2季度開始去庫存過程開始，到2013年3季度開始加庫存，目前該指標為65.7%，已創下歷史峰值。

　　“盡管短期形勢有所改善，但我們認為本輪房地產下滑背后是結構性拐點，政策持續放松雖可使短期活動企穩，但無法扭轉行業下滑的大趨勢。我們預計到四季度和2015年，房地產新開工和建設活動將進一步放緩，給經濟帶來越來越大的拖累�！比疸y證券特約首席經濟學家汪濤直言。

　　對此，萬科一位內部人士也稱，目前，房地產行業已經由“黃金時代”進入“白銀時代”，過去那種行業高速成長、所有人都能輕松賺錢的時代已經結束。

　　就萬科而言，由于去化現房庫存，導致今年中期公司毛利率出現下降�！敖衲晟习肽辏�公司去化現房庫存約56億，納入本期結算，使得毛利率偏低�！鄙鲜鋈f科人士表示，“隨著行業進入‘白銀時代’，市場去庫存以時間換空間。公司本身堅持積極銷售策略，重申新推盤當月去化率60%目標�！�

　　行業實際負債接近最高水平

　　不僅如此，曹旭特還稱，上市房企平均資產負債率水平在2009年之前相對穩定，2009年之后企業加杠桿經營現象比較明顯，負債率中樞不斷上移，目前，整體資產負債率水平也基本處于峰值。

　　8月13日，統計局公布1-7月房地產開發和銷售數據也表明，今年1-7月房企由于銷售低迷，資金來源中定金及預收款同比降10.2%。個人按揭貸款同比下降3.7%。

　　“偏緊的信貸環境持續制約地產銷量表現，央行[微博]雖多次出臺定向降準和定向貸款等政策，但7月信貸投放規模和M2增速均大幅低于市場預期，從資金來源的情況看地產商資金情況好轉十分有限�！逼桨沧C券[微博]分析師王琳認為。

　　而從中報披露數據來看，截至8月27日，上市房企整體資產負債率也從去年同期的75.30%提到了今年中期的76.24%，呈高位上升的態勢。

　　同時，上述98家上市房企業今年中期全部財務費用合計已飆升至61.86億元，較去年同期數46.15億元相比，同比激增15.71億元，增幅高達34.04%。

　　就萬科而言，其年化借債成本已經過9%以上。對此，前述公司內部人士表示，公司利息支出較大，主要是股東貸款部分(給合作方)的回報記在利息支出之中。

　　“截至目前，公司利息支出包括銀行、信托、海外融資，海外最貴的一筆是4.5%，銀行貸款新增大約是基準到上浮10%之間，2011、2012年帶下來的信托大約是10%-11%左右，新借信托大約是銀行貸款利率再加1~1.5個百分點。”該人士稱。