吳斯丹 張歆晨 愛野

　　上市房企中期業績披露接近尾聲，凈利潤下滑成為主基調。

　　在全國樓市進入深度調整之時，龍頭房企也未能幸免，凈利潤增幅紛紛下滑，有的甚至下降了五成。

　　由于庫存嚴重，降價跑量成為下半年的主旋律。但從土地市場來看并不樂觀，房企的謹慎投資態度預示著未來一段時間內樓市供應將整體降溫。

　　凈利增幅下滑

　　業務盤子在擴大，但凈利潤卻在下滑，這是今年上半年上市房企的總體寫照。

　　根據同花順iFinD數據計算，截至8月26日，滬深兩市共有90家房企(A股、B股重復計算)公布2014年中期業績，其中有48家房企今年上半年凈利潤同比下滑。

　　龍頭房企也未能幸免。

　　8 月26日，保利地產發布的中期業績報告顯示，上半年該公司實現營業收入339.99億元，歸屬上市公司股東的凈利潤38.22億元，同比分別增長 11.31%和12.19%。其中，公司房地產結算收入323.36億元，同比增長 11.07%。公司結算毛利率為33.78%，其中房地產結算毛利率為32.27%，同比分別增長1.2個和1.36個百分點。

　　值得關注是，雖然保利地產[微博]上半年的凈利潤依然保持增長態勢，但增幅相比去年同期縮減了23.51個百分點。

　　無獨有偶，地產老大萬科的凈利潤增幅也出現了大幅縮水。2014年1~6月，萬科半年度的營業收入同比略微下降1.0%，為409.6億元；凈利潤僅同比增長5.6%，為48.1億元。而在2013年上半年，萬科的凈利潤增幅為22.31%。

　　而在“萬保招金”的陣列中，招商地產、金地集團在今年的表現更不理想，凈利潤均出現了下滑。

　　8月19日，招商地產[微博]發布半年報顯示，公司上半年實現營業收入總額160.47億元，同比下降0.54%；歸屬于上市公司股東的凈利潤17.85億元，同比下降高達30%。

　　招商地產凈利潤下降的一個主要原因在于毛利率的下滑。數據顯示，招商地產上半年的房地產業務毛利率由33%下降為28%。

　　招商地產表示，毛利率下滑一方面由于廣州依云水岸、北京公園1872等高毛利項目結算減少，而二、三、四線城市項目結算占比則增加至16個；另一方面是由于短、平、快的中小戶型產品占比逐漸上升，這些項目的毛利率相對較低。該公司將逐步把140平方米以上的產品套數從目前的40%左右降至20%內，小戶型、快周轉類產品的比例得到提升。

　　金地集團的凈利潤降幅最大。數據顯示，金地集團上半年實現營業收入90.84億元，同比微升3.29%，但凈利潤僅1.58億元，同比下降了49.91%。房地產業務方面的結算毛利率為21.35%，較上年同期下降5.81個百分點；凈利潤率1.74%，較上年同期下降 1.95個百分點。

　　對于毛利率和凈利潤率的下降，金地集團解釋稱，主要是由于公司前期降價促銷產品及其他低毛利產品持續進入結轉期。

　　而鑒于對市場依然保持謹慎態度，保利地產表示在上半年更加注重修復財務指標，控制投資和財務風險。公司上半年新增貸款378億元、凈增貸款217億元，有效保障了公司充裕的現金頭寸。同時，通過借低成本的新債、歸還高成本的信托等舊債的方式，合理控制有息負債平均成本和償還期限結構。截至6月末，公司整體的資產負債率為79.56%，扣除無需償還的預收賬款后的其他負債占總資產的比例僅為44.44%，同時，公司一年內需要償還的短期有息負債為263.38億元，同期公司賬面資金為389億元，財務風險總體可控。

　　土地擴張將減速

　　盡管樓市在下半年有回暖跡象，但各大龍頭房企在開發投資、拿地擴張方面表現得非常謹慎。

　　萬科今年上半年的拿地面積還不到去年同期的三分之一，但萬科董秘譚華杰表示，萬科一直保持兩到三年的項目儲備資源，“并不特別著急”。

　　在譚華杰看來，上半年房屋市場已經發生調整，下半年出現改善和好轉是大概率事件，但是土地市場的調整才剛剛開始。今年上半年因為土地的起拍價很高，購買意愿開始下降，流拍上升，但土地價格并沒有出現任何明顯下降的跡象。土地市場在下半年會出現更大的調整，進而帶來整個行業投資數據的變化。

　　數據顯示，今年上半年全國住宅開發投資完成額增速由去年同期的20.8%下降至13.7%，全國商品住宅新開工面積同比減少19.8%，新開工面積為近5年來最低。住宅新開工、開發投資的下滑將減少未來一兩年的新房供應，與市場去庫存的要求相吻合。

　　“我對下半年的新開工、開發投資的數據保持謹慎態度，可能會出現下降狀態，比上半年更明顯。”譚華杰說。

　　不僅是萬科，去年拼命拿地的恒大地產在今年也放緩了腳步。

　　恒大地產截至上半年末合作開發項目65個，減少土地款支出509億元人民幣。新增土地立足于一二線城市，上半年新購13個項目，470萬平方米。由于一二線城市占比顯著提升，未來售價有望大幅度提升。13幅土地中，兩幅位于北京。總地價款2342億元，已付1700多億元。

　　恒大地產董事局副 主席夏海鈞表示，公司已經在全國所有的省和直轄市完成布局，下半年開始將降低土地儲備速度，按照“消耗多少、增加多少”的原則運營土地。預計下半年起新購 土地將變得更為謹慎。而且，為了使得公司土地儲備達到一線加上二線的規模總和與三線城市之間的均衡，公司將會更專注一二線城市。

　　恒大地產董事局主席許家印也表示，未來很多年內，恒大在土地擴張上的投資會顯著減少。數據顯示，截至6月30日，恒大地產擁有土地儲備1.46億平方米，分布于中國各地 147個城市，項目數量總計303個，總平均成本約人民幣986元/平方米；在建工程面積3871.5萬平方米，在建項目250個。而恒大現有土地儲備合計能夠維持恒大地產開發5~7年。今年新購入土地15.4%的項目位于一線城市，61.5%的項目位于二線城市，一二線城市項目合計占比較2013年提升25.4個百分點。

　　碧桂園集團土地增持的速度也將在下半年放緩。數據顯示，該集團上半年投資125億購買了1200多萬平方米開發面積，使得集團總土地儲備高達7000多萬平方米。該集團專門負責拿地工作的聯席總裁朱榮斌明確表示，公司已經擁有大量土地儲備，因此進入今年二季度以來，土地投資速度就有所放緩，未來會根據市場形勢來確定投資。在拿地風格上，會更加傾向于在大城市的周邊尋找機會。

　　而融創中國管理層也向《第一財經日報》記者透露，下半年將控制投資規模減少拿地，而且只會在一二線城市尋找機會，不會到三四線城市發展。

　　附表“招保萬金”中期業績

　　營收 同比 凈利 同比

　　保利地產 339.99 +11.31% 38.22 + 12.19%

　　萬科 409.6 -1.0% 48.1 +5.6%

　　招商地產 160.47 -0.54% 17.85 -30%

　　金地集團 90.84 +3.29% 1.58 -49.91%

　　單位： 億元

　　資料來源：本報整理

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