五月旺季開門再遇冷 萬科毛大慶一語成讖

　　周松清

　　今年的春天對于房企來說特別地寒冷。

　　為期4天的2014年“五一假日樓市”才在上海展覽中心落下帷幕，據舉辦方統計數據顯示此次房展會的參展人數為12.3萬人，相對于去年10.8萬人增長13.88%。不過，相對于參展人數的上升，成交量卻在下降。一位參展的上海上市知名房企董秘告訴21世紀經濟報道記者：“今年參展也有成交，不過相較于往年確實是差了點兒。”

　　該房企在4月底所公布的一季報顯示其營業收入同比增加了80%以上，即使這樣也不免感受到此番寒冬。而萬科副總裁毛大慶在上周被傳得沸沸揚揚的一場內部講話報告，更是讓房企寒冬深入人心。

　　毛大慶在這份演講資料中指出，不少城市的銷售情況都是在惡化的狀態上，多數存消比在上漲，有9個城市超過24個月，比如深圳存消比為29個月，上海和杭州為33個月。萬科則以平均21個月為一條風險警戒線。

　　萬科(000002.SZ)總裁郁亮對此進行專門解釋，稱該篇演講資料并不能全面準確地反映萬科的觀點，萬科仍然是“謹慎樂觀，積極應對”。

　　不過，萬科的一季報也不容樂觀。同樣是在4月底所發布的一季報顯示，萬科營業收入為94.97億，同比下降32.26%，凈利潤為15.29億，同比下降5.23%。對于營業收入的大規模下降，萬科解釋稱是因為一季度結算規模減少。

　　房企的寒冬似乎是終于來到了，不過，上述董秘向21世紀經濟報道記者表示：“到目前為止還不能斷定說這次就是寒冬，也不能預測這次會持續多久，下行趨勢要等到今年的金九銀十時房展會的情況才能最終確定。”

　　在傳統意義上來說，一年當中，房地產市場一般有兩個旺季，分別是4月、5月和9月、10月。中原集團研究中心所監測的54個城市統計數據顯示，今年“五一”假期新建住宅合計成交23.6萬平方米，較去年同期大幅下滑47%，其中一線、二線、三四線城市均有明顯下挫，降幅分別為40%、65%、32%。此外，今年“五一”假期成交量較2011年及2012年分別下降19%和36%，為近四年以來的歷史低位。

　　結合住宅供應情況，從四大一線城市的具體情況來看，除廣州供求較去年整體保持平穩之外，京滬深三地表現均不理想。五一“小長假”上海商品住宅成交了211套，合計2.56萬平方米；同比下跌46.88%。而北京地區小長假的新建住宅簽約更是低到169套，同比下降79%。深圳供求雙雙下降六成。

　　上述上市房企董秘向21世紀經濟報道記者表示：“現在來看，北、上、廣、深確實會有影響，但是大幅度、大面積的降價是不會出現的，而二三線城市如果地方政府不出臺救市政策的話，將會比較危險。”

　　在2014年并沒有新的房地產調控政策出臺的情況下，為什么會出現房企寒冬的情況，一直有市場傳言是銀行貸款停止所導致，不過中金公司房地產分析師寧靜鞭對此并不認同：“這只是個別銀行主動風險管理行為，所謂銀行停貸主要是暫停夾層融資和供應鏈融資，這在銀行房地產業務中并非主流，夾層融資主要放在投資銀行部執行，就我們與銀行、開發商溝通，按揭、開發貸并未停止，實質影響有限。”

　　上述上市房企董秘也表示認同：“銀行貸款對我們影響十分有限，我們目前融資手段十分多元化。”不過，他也承認確實有一定影響。

　　在上海易居房地產研究院所發布的《2014年一季度全國房企資金專題報告》顯示，2014年第一季度，房地產開發企業資金來源實現28731億，同比增幅從2013年的26.5%降至6.6%，其中企業自籌資金在企業到位資金中所占比重為38.6%，比去年同期高出1.1%。

　　不過，上述上市房企董秘表示：“最終的問題還是實體經濟并沒有向好的跡象，這是此次下跌的主要原因。”但他同時仍表示對未來樂觀：“地方政府的財政目前仍然是土地財政，而這個在十年之內也不會有較好的解決辦法，這就決定了地方政府的利益和房企是綁定在一起的。解決不了土地財政就不會出現真正的房地產寒冬。”

　　最近地方政府的頻頻松動也印證了這個論斷。南寧、無錫、杭州蕭山區通過松綁限購、下調購房入戶標準等方式開始救市，而天津濱海區、福州、鄭州官方也已放出消息，擬分類、分地區對購房政策進行調整。