本報駐京記者 樊江洪

　　近期，圍繞中國房地產出現兩個截然相反的聲音，影響著居民的消費判斷。有的說房價下跌趨勢形成，甚至有人說將要暴跌；有的說，房地產需求依然存在，如果取消行政性措施，房價還會上漲。那么，房地產的趨勢究竟怎么看？在穩增長中怎樣發揮作用？

　　剛性需求減少將成趨勢

　　中國指數研究院[微博]的數據顯示，2014年一季度全國住宅成交量較去年同期大幅下降，50個代表城市住宅月均成交同比下降18%。來自中國國際經濟交流中心的研究表明，今年一季度，全國商品房和住宅平均銷售價格同比實際均出現了3%左右的跌幅。

　　對于多地樓市出現的成交量下滑、房價走低，全國工商聯房地產商會名譽會長聶梅生認為主要是資金總體緊張造成的。她說，由于全國房地產開發投資增速的回落，房地產商的融資成本較高，導致“錢緊”，一些企業適度降價，是走量回籠資金。同時，個人獲得按揭貸款也不容易了。

　　國家信息中心經濟預測部主任祝保良認為剛性需求減少漸成趨勢，也是今后長期影響房價的一個原因。研究表明，住房的剛性需求里，年齡約23歲的人群占40%以上。我國1980年代是生育高峰期，在過去10多年里一定程度上支撐了住房需求和高房價，而到1991年后出生率就下降了，這些人到2014年不到23歲。

　　中國國際經濟交流中心經濟研究部副部長張永軍指出，很多人買房是沖著房價上漲預期去的，目前，一些城市的限購政策及未來將出的房地產稅和不動產登記制，都在一定程度上制約了上漲預期，導致百姓出現觀望心態。

　　一二線城市不缺住房需求

　　時下，不少人聯想2008年美國“兩房”危機帶來的金融危機，對中國房地產的未來多少抱有懷疑。海外一些人“唱衰”中國經濟，也屢屢提及中國房地產存在“泡沫”。更有人設想，如果信托風險、銀行業風險、房地產風險、地方債務風險、經濟運行外部環境風險、資金短缺風險等一聚首，中國經濟有可能崩盤，房價有可能大幅下跌。

　　就此，京城多數專家學者認為，中國與美國房地產情況不同，不可簡單進行比較和預測。美國房地產業占GDP的比重很高，又有衍生品，交易方式包括買房信貸極為寬松，甚至還有零首付，這些因素糾結在一起，同時起作用，導致樓市崩盤。再看中國，上述因素基本都不存在。至于幾大風險聚首的可能性，幾乎不可能出現。

　　更重要的，中央把穩增長放在經濟工作的首位，房價大漲和大跌都不利于穩增長。因此，一旦漲跌出現趨勢苗頭，政府會在政策和投資等方面相應微調，以避免房價大漲或大跌。

　　國務院發展研究中心學術委員會副秘書長張立群指出，從一二線城市尤其是京滬看，形成產業和就業崗位集聚，人口也相應源源不斷地向這些城市集中。比如，北京市人口控制目標近年屢屢被突破，2013年常住人口2130萬，加上沒拿暫住證的實際接近3000萬。這就決定了一二線城市不是缺乏住房需求，而是缺乏住房空間，房地產的主要矛盾還是供不應求。目前，一二線城市的房地產市場是以改善居住為主導，未來這種需求潛力仍然很大，所以這些城市的房價難以大幅下降，即使有所下降也不會持久。

　　專家稱個別地區可放開限購

　　關于未來一段時間的房地產調控，京城專家提出一些看法。

　　祝保良贊成個別地區可以放開限購政策：“房價跌得比較多的地區，限購措施是可以適當放開的，當然一線城市放開的可能性不大。”他認為，當前房地產市場的降溫跟2011年不一樣。2011年是需求過熱，政府出臺限購政策進行抑制，現在是消費者主動降低需求。如果不引導好居民對房地產的預期，未來是有可能難以控制的。他還指出，一些城市在土地供應量上可以考慮做些調整，適度加大供應，但不宜大幅賣地。

　　中信證券首席經濟學家諸建芳建議，保持房地產市場所需貨幣的合理流動性，這涉及房地產建設和住房信貸。同時，一些三四線城市商品房建設供大于求，如果在推進城鎮化時仍然用加強的方法去建設保障性住房，那么這些商品房的出路堪憂。因此，可以考慮主要用市場的辦法處置存量商品房，實現商品房向保障房的轉化。

　　張立群認為，目前一線城市和大城市還是人口導入地，要分流到周邊城鎮還需時間。因此，一二線城市和大城市的土地規劃要調整，要在基礎設施配套的前提下，增加土地供應量，加大對棚戶區的改造力度。同時，要著眼城市轉型升級，逐步向外拓展空間，建設城市群，在一體化中謀發展。

　　(本報北京4月23日電)