晚報記者 程賢淑 報道

　　保障房地產健康發展，抑制過度投資和無序投機，市政府相關主管部門能否設立商品房 “空置率”指標？市人大代表葉明說，商品房空置率不僅可以顯示真實的購房需求和社會財富分配狀況，也是衡量房地產市場泡沫程度的核心指標。日前，記者從葉明處獲悉，上海已建立現有存量住房空置情況統計報表制度，統計局答復表示，今后或將與有關部門溝通研究利用水、電、煤判斷空置率的可行性。

　　市統計局答復

　　目前國家統計局尚未建立商品房空置率調查方法制度，本市僅建立了現有存量住房空置情況統計報表制度，該統計也尚處于摸索實驗階段，將與有關部門溝通，就有關利用用電、用水、用氣量判斷是否空置，研究實施的可行性。

　　空置率應成未來關注要點

　　“目前政府對房地產市場的管理主要體現在房地產價格指數和住宅的成交量和售價上，看不到有關空置率的明確數據。 ”市人大代表葉明表示，由于房地產關系到人們的切身利益，長期以來，人們對商品房的空置率也一直有各種各樣的猜測，包括媒體在內。

　　葉明說，從客觀上講，房地產存量市場的空置率確實較難統計，原因是存量空置率是指某一時刻空置房面積占全部房屋總面積的比率，政府掌握的數據有時只能反映某一局部特定地區的空置率，無法進行全口徑統計。但是，房地產增量市場的空置率則在政府掌握之中，增量空置率是指某一時刻新建房屋的空置待售房屋面積占一段時期新竣工房屋總面積的比率。這時的空置房僅指第一次進入市場的新房屋。

　　“存量空置率是反映市場供需關系的指標器、風向標。增量空置率主要反映是否有金融風險，銀行信貸資金是否能安全回收。空置率問題應該是未來政府除房價之外關注的第一重點，由此，空置率的統計顯得尤為重要。 ”

　　國際慣例10%內為合理區間

　　葉明表示，按照所依據的房地產市場類型的不同，空置率可以分為存量市場的空置率 (已售房產)和增量市場的空置率 (竣工待售)；依據物業類型的不同，可以分為商業、辦公、住宅行業市場的空置率；依據地理交通區位不同，還可以細分為不同板塊的空置率。

　　按照國際通行慣例，商品房空置率在10%之內為合理區間，商品房供求平衡，有利于國民經濟的健康發展；空置率在20%之內為空置預警區間，政府可適當采取一定措施修正；空置率在20%以上時，為空置嚴重區間，政府必須調整相關政策，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行。

　　空置率超標政府可加強調控

　　“當然，為了保證消費者在購買商品房時有一定的選擇余地，保持一定的空置率是必要的，實際發生的房地產投資規模可以在計算出的新增商品房規模基礎上，進行適當的浮動。”葉明指出，為了使空置率指標能夠起到科學指導作用，其前提條件是空置率的計算必須非常科學、準確，計算出來的空置率是對商品房供給和需求狀況的真實反映。特別是關于存量空置率的統計。

　　葉明建議，指標除按照地價等級和房屋售價、物業類型分類統計空置率、板塊合理劃分區域以分別統計空置率外，還可以參考每戶的年度或月度用電、用水、用氣總量以判斷該戶是否空置。 “在香港，每年都會公布住房、商鋪、辦公房的空置率，上海也完全可以建立一個較為完善的 ‘空置率’統計制度，對調控起參考作用。如對商品房的需求量進行動態預期，該預期需求量扣除存量空置房的規模，得出的是新增商品房的規模。”

　　葉明說，當空置率超過一定指標時，政府可加強宏觀調控力度，控制該地區土地釋放，以防出現投資過熱；如空置率小于預期，政府可考慮放寬政策，擴大土地供應量，刺激房地產投資，以保證房地產業的持續穩定發展。

　　存量房空置統計處摸索階段

　　針對葉明的建議，市統計局在答復中表示，目前國家統計局尚未建立商品房空置率調查方法制度，本市僅建立了現有存量住房空置情況統計報表制度。該統計也尚處于摸索實驗階段。

　　在市統計局網站上，記者找到了2011年12月19公布的現有存量住房空置情況統計報表制度。該制度的總說明稱， “為進一步完善房地產市場信息，動態了解本市現有存量住房 (不包括農民住宅，下同)空置情況，為決策部門做好住宅產業發展規劃和調控房地產市場提供決策依據，以促進房地產市場健康發展。依照 《中華人民共和國統計法》的規定，特制定本制度。”

　　統計調查以存量住宅小區為調查總體，根據住宅特征和住房區域進行分層抽樣調查。在這張2012年定期統計報表上，將住房區域分為內環線以內、內中環線間、中外環線間、外郊環線間、郊環線以外5個地段，小區住房類型分為多高層、別墅、新里、舊里、混合5個類型。物業管理單位不僅要填報小區的住房總數，空置住房數，還要分類填寫諸如空置半年以上住房數、待售住房、待租住房、裝修階段、間歇式使用、業主不在本市、業主有其他住房居住、為子女購置暫時不使用等具體原因的空置數。小區的總建筑面積、容積率、目前銷售價格，未售住宅套數，小區住房物業管理費等也均在調查范圍。

　　市統計局表示，將充分研究代表意見所能承辦的技術條件和可能性，考慮在現有存量住房空置情況統計報表制度的基礎上，根據實際需要并征得國家統計局同意后增加房屋售價、房屋區域板塊等分組。統計系統正實施企業 “一套表”統計制度，強調統一調查制度，目前新建房屋待售面積可分別統計住宅、辦公樓、商業用房，以及按待售年限分組，該局將在條件允許的前提下增加更多的分組，如板塊區域，以便能夠做更細致的分析，并待住宅空置率調查成熟后適時開展商業用房和辦公樓的空置率調查。該局還將與有關部門溝通，就有關利用用電、用水、用氣量判斷是否空置，研究實施的可行性。