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地產(chǎn)黑洞
地產(chǎn)黑洞
當黃光裕在2008年初攜巨資迅猛攻占大中和三聯(lián)而陷入資金窘困時，曾有機會憑借在房地產(chǎn)上的豪賭挽回頹勢，但造化弄人的是，正是地產(chǎn)業(yè)務引發(fā)了整個帝國的危機。
從一開始，黃光裕就把地產(chǎn)作為快速解決其資金困局的救命稻草，而非遵循傳統(tǒng)開發(fā)商買地-蓋房子-出售后再買地的運作方式。“弄一塊土地，裝進殼公司里，資本市場幾十倍的利潤比辛苦賣電器和房子利潤要大得多。”鵬潤地產(chǎn)一位離職的高管向《環(huán)球企業(yè)家》解釋黃光裕的想法。2004年后，黃光裕開始告別國美的日常管理，并最終決定重返地產(chǎn)這個能將國美模式復制和放大的新領域。
禹晉永是國美置業(yè)(鵬潤地產(chǎn))的第一任總經(jīng)理。這位號稱擁有資產(chǎn)數(shù)百億、旗下掌控十幾個上市公司的黃光裕地產(chǎn)模式的奠基人，在地產(chǎn)界卻無令人信服的業(yè)績。禹晉永曾專門成立一個網(wǎng)絡公司，以他的思路，網(wǎng)絡公司屬于高科技概念，可以獲得資本市場最大的市盈率，然后再把土地裝入網(wǎng)絡公司，實現(xiàn)鼠標+水泥的數(shù)十倍放大效應。黃禹二人在2004年相遇后，一拍即合。事實證明，黃光裕后來在地產(chǎn)界的作為，確實也是遵循禹的思路。
位于中關村豐臺科技園區(qū)的鵬潤國際時尚中心(下稱鵬潤時尚)，是黃光裕資本地產(chǎn)思路的典范之作，不過該項目至今未完成。鵬潤時尚建筑面積高達55 萬平米，定位于京南的服裝城，土地價款為8.05 億元，按獲批的35.5 萬平米地上建面計算，樓面價為2275 元/平米。
似乎為了向黃光裕國美式的金融模式致敬，禹晉永計劃將這塊地規(guī)劃成各大家電巨頭的展示中心，然后再裝入上市公司。禹不斷在媒體上宣傳這一模式，不久即被黃光裕以“泄露公司機密”為由清除。
黃光裕本人選中的繼任者童淵則更大膽，更藐視常規(guī)。在一次向黃光裕的匯報中，童淵說，我們用最濫的房子，賣最高的價錢——3萬元/平米，憑的就是三個字的金子招牌——黃光裕。
黃光裕對童淵的大鳴大放甚是享用，他評價童淵是地產(chǎn)天生奇才，對其極為器重。按照童淵的設計，3萬元還僅是租費，童淵描繪，只要出售3年的租費就可以收回成本，其他的權益將裝入一個上市公司，從資本市場套現(xiàn)數(shù)十倍的收益。
在場的黃光裕和其兄黃俊欽聽后甚是興奮，黃光裕宣布要“向地產(chǎn)砸100億”。憑借此前的類金融野蠻生長和在香港6年借殼上市的現(xiàn)代資本市場啟蒙，黃認定地產(chǎn)將是連接零售和資本市場的天然平臺。他斷言，他的地產(chǎn)帝國將超過國美電器。
自1997年成功開發(fā)鵬潤家園后，10年來黃光裕并未在地產(chǎn)業(yè)務上真正投入精力。火爆異常的國美第一城和明天第一城也是其妹黃燕虹和妹夫張志銘借助國美聲譽的自我發(fā)展。直至2007年，彼時房市與股市齊飛，飆升的地產(chǎn)裝入上市公司后可獲得40倍以上市盈率的估值。但此時，童淵暢想的鵬潤時尚項目歷經(jīng)2年波折，仍未兌現(xiàn)。
眼看市場爆棚的黃光裕已然等不及：2007年底，鵬潤地產(chǎn)在無錫以5.85億元競得電瓶車廠地塊；2008年初，以數(shù)億元競拍下重慶解放碑國泰廣場項目；一個月后又以25.55億元的價格獲得天津華明鎮(zhèn)一塊43.3萬平米土地的開發(fā)權。此外，鵬潤昊天還在2007年花6億多元拍賣購得北京鐵路文化活動中心和昌平沙河住宅項目。2008年年初，黃還與北京通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)達成全面負責該地區(qū)達105平方公里之巨的土地一級開發(fā)協(xié)議。
憑此，鵬潤的土地儲備號稱達到1 億平方米建筑面積，但其中大部分是未通過招拍掛程序的一級土地整備，而一些二級土地儲備還有大量地價款未付清。
這是一個不折不扣的危險之旅。所謂一級開發(fā)是在政府授權下把土地整成三通一平的狀態(tài)，但真正進入市場還需經(jīng)過招拍掛。而這一過程仍存在著土地被別人拍賣購得的風險。關鍵之處就在于此。2007年地王頻出，輿論將其歸結為公開的拍賣抬高了地價。一些地方政府隨趁勢而為，改單純價高者得為在招標中設置其他條件，最終由地方政府“綜合”評選，在這種情況下土地一級開發(fā)商擁有更大的“操作”空間。
但禍不單行的是，在黃光裕原計劃于2008年年中將這些天量土地裝入上市公司中關村科技套現(xiàn)時，市場發(fā)生了逆轉(zhuǎn)——不僅全國房市處于下行狀態(tài)，就連土地拍賣也頻繁出現(xiàn)流拍，土地價格急轉(zhuǎn)直下。黃不用再處心積慮地通過“潛規(guī)則”將手中的天量一級開發(fā)土地轉(zhuǎn)為市場開發(fā)，因為沒有人再如2007年那樣不計代價地搶地了。
黃還忽略了致命的一點：在地產(chǎn)行業(yè)，土地規(guī)模每擴大一倍，復雜程度可能要放大10倍，黃逐漸發(fā)現(xiàn)他正在陷入一個無法操作的巨大沼澤之中，且無人替他分憂。
黃光裕的妹夫張志銘在2005年與其分家，創(chuàng)立明天地產(chǎn)。張志銘為人低調(diào)，但管理很有方法。在分家之前，張志銘曾將手下高管召集至會議室，每人發(fā)了一個紅包，少則5萬，多則達40萬元，一舉樹立了威信。而黃的慣常做法是“卸磨殺驢”。以國美大康鞋城為例，其主要操盤手都在銷售結束前因各種原因離職。凡此種種，都讓黃光裕無法再找到真正懂行的地產(chǎn)人才。
2008年年初，在那場令人眩暈的年會朝圣前后，國美地產(chǎn)帝國卻瀕臨崩潰的邊緣。一位國美地產(chǎn)業(yè)務的負責人曾通過舊部查閱國美賬本，結果令他十分震驚：國美僅應付工程款(包括國美門店裝修工程)就達50多億，而其賬上只剩下1000萬人民幣左右。后期黃光裕巨額拍得的土地，大多僅僅支付了訂金，剩余土地出讓金達到了幾十億的規(guī)模。
黃光裕肯定感覺到了帝國根基的晃動。彼時，在收購大中電器、三聯(lián)商社以及中關村科技上花費的現(xiàn)金支出超過60億元，與其全部現(xiàn)金儲備相當，而外籌資金又無法進入。風雨飄搖的地產(chǎn)行業(yè)還能承接他接下來的豪賭嗎？黃可能唯有孤注一擲。
2008年5月份，中關村科技發(fā)布公告，一紙定向增發(fā)預案將黃光裕旗下的北京鵬潤地產(chǎn)控股公司(下稱鵬潤地產(chǎn))推向前臺。根據(jù)增發(fā)方案，鵬潤地產(chǎn)評估值為180 億元，擬以14.67 元的價格折算成12.27 億股進入上市公司。擬增發(fā)的土地項目除了大康鞋城、鵬潤國際公寓(鵬潤藍海)外，其他均未進入實質(zhì)性銷售階段，且有諸多項目未辦理完相關手續(xù)。
3個月后，這一增發(fā)被中關村科技董事會以“擬注入中關村的房地產(chǎn)類資產(chǎn)盈利前景不明確”為由否決。
據(jù)媒體報道，此后的黃光裕曾頻繁往返北京與澳門之間，身陷四面楚歌的他此時已是窮途末路。一位原國美置業(yè)高層在2006年離開黃光裕后，與朋友在酒桌上回憶起多年來黃的所作所為，最后感慨說，上帝欲使其滅亡，必先使其瘋狂。一語成讖。
自毀之路
“國美可以沒有黃光裕，但中國不可以沒有國美”。一位國美高層坦言，國美離開黃光裕并非壞事。出身潮汕的一個貧窮的天主教徒家庭，黃內(nèi)心深處始終對財富和成功有著極強的欲望，在登上中國首富寶座后，黃仍以創(chuàng)業(yè)者自居，他被下屬形容是“睜開眼睛就工作，累了就睡覺”，他一天的工作往往是從下午開始一直到凌晨，因此國美高層半夜兩三點鐘被召集到鵬潤大廈開會是家常便飯。他不會打高爾夫，幾乎從不去娛樂場所；他還會縮短自己的度假行程，因為感到無趣；他每天工作13個小時，因為除此之外他不知道可以做些什么——比如和家人一起欣賞電視節(jié)目。“我個人太忙了，沒有什么理想。比較羨慕那些按時上班、按時下班、能正常休息的人。”2006年時，黃光裕在接受《環(huán)球企業(yè)家》采訪時說。(詳情請登錄Gemag.com.cn查閱2006年9月號《黃光裕的天花板》一文)
隨著何炬、張志銘等一批從最早起就追隨黃光裕的管理者離開，這位早年低調(diào)、青澀、向媒體表達過要警醒自己過度膨脹的潮汕人還是無可避免地自我膨脹起來。后期的黃光裕在國美集團內(nèi)部完全是一副帝王架勢，甚至當有人在會議上對其說“不”時，還會被他趕出會議室。“黃光裕太狂躁了，開會時甚至有人嚇得腿發(fā)抖。”接近黃光裕的人士說。
2006年7月收購深圳易好家時，面對曾經(jīng)同他一起打拼天下卻最終離開他的國美元老級人物何炬，黃光裕拿出了他“快、狠、準”的作風。黃光裕稱，曾與何炬約定兩年內(nèi)不踏入家電零售業(yè)上的君子協(xié)議。而何炬在入主深圳易好家后，在半年內(nèi)迅速開出9家門店，并從國美挖走一大批員工，與國美在深圳分庭抗禮，黃對此深為不滿。在何炬北上出差之時，黃直接找到易好家上屬總公司中國建材的負責人，迅速以1.8億買下易好家的全部股份。此后，何炬率領舊部重歸國美，不過旋即被集體清理門戶。后國美內(nèi)部廣泛流傳，何炬在深圳、武漢、南京等地多次被不明身份的人毆打，從此再無音訊。
“對人對事沒有責任心和忠誠度，這是我接受不了的。”黃光裕曾說。
何炬的悲慘下場成為籠罩在國美高管心中的烏云。甚至在本刊采訪過程中，竟有多人以“老板會打斷腿”為由拒絕了采訪。
在2006年并購永樂時，一位受邀給國美提供顧問服務的投行人士發(fā)現(xiàn)，國美的主要高層竟然都不清楚在這場重大并購中所扮演的角色。再欲深入探究，皆面露難色，不肯再說。黃光裕與下屬的隔閡可見一斑。對控制欲的追求與崇拜，將黃光裕推到了一個騎虎難下的位置，他開始了一種對財富更猛烈甚至劍走偏鋒的追逐。當周圍人都對偏執(zhí)的他言聽計從，而他與周圍人的關系完全圍繞財富展開時，被屬下評價為罕見地集聰明、勤奮、無情于一身的黃光裕則變得日益孤獨，賭成為他生存的一種無奈卻必然的選擇。
相對而言，隱藏在黃光裕身后的其妻杜鵑被認為是連接黃與資本市場的潤滑劑。在并購永樂時，杜鵑曾廣泛向投行征詢意見，研究合并可能給國美電器股價的影響，并研究以怎樣的換股更合適。杜鵑為人處事甚是玲瓏，逢年過節(jié)會給一些曾經(jīng)的合作伙伴寄送一些小禮物。
2006年時，黃光裕曾得到一次明確的“警告”。彼時，因早期創(chuàng)業(yè)的違規(guī)貸款問題，黃光裕與其兄黃俊欽遭公安部門調(diào)查。不過在2007年1月，國美電器公告稱，警方針對黃光裕及其間接持有的鵬潤房地產(chǎn)公司的“協(xié)助調(diào)查已經(jīng)正式撤銷”。
但黃光裕并不因此而收斂，卻反而意識到，他更需要編織的是一張安全網(wǎng)。他開始有意識地經(jīng)營高層人脈。另據(jù)知情人士透露，那一年，黃光裕曾通過各種途徑搞到一套高級別的官方車牌，黃的安保隊伍為其配上全新的黑色奧迪A8轎車和警報器，黃光裕很是得意地向身邊人炫耀這一“高規(guī)格待遇”。
從某種程度上說，黃光裕是自我欲望的犧牲品。即使在戴上中國首富的光環(huán)后，關于他的灰色發(fā)跡史和財富積累模式的質(zhì)疑也從未平息過。當他在去年11月被警方拘傳后，很多人對此并不感到意外。不過誰會想到呢？23年前，這個17歲的汕頭年輕人決定跟隨自己的哥哥一起北上，并在此后的20多年間建立了一個令人炫目的財富帝國，而今，卻即將失去這一切。
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