2009 中國房地產(chǎn)調(diào)整年

　　如果現(xiàn)行政策不變，國際金融市場在半年內(nèi)得以穩(wěn)定，那么中國的房地產(chǎn)調(diào)整在一兩年可以完成，全行業(yè)會實(shí)現(xiàn)軟著陸。

　　文|易憲容 出處|英才雜志1月刊

　　由于2008年經(jīng)濟(jì)生活中的一系列不確定因素——比如年初的雪災(zāi)、5月的四川汶川地震、9月以來的全球金融海嘯、國際原油市場的巨大震蕩，以及國內(nèi)一系列房地產(chǎn)政策的出臺，使得國內(nèi)的房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了2007年“高投資、高房價(jià)、高利潤”等前所未有的繁榮局面后，于2008年進(jìn)入了全面的調(diào)整期。

　　中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過一輪的快速增長與繁榮之后，必然要經(jīng)歷一個行業(yè)調(diào)整期。從歷史數(shù)據(jù)看，1999-2007年，全國商品房價(jià)格和商品住宅的價(jià)格累計(jì)分別上漲88%和96%。有些城市的房地產(chǎn)價(jià)格在三年內(nèi)上漲了一倍以上。僅以北京為例，北京目前的房價(jià)使得少數(shù)高收入才有能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場，其他消費(fèi)人群根本無法問津。據(jù)相關(guān)研究，2007年北京、上海、深圳的房價(jià)與收入比分別為20倍、16倍、15倍，而香港只有11倍，東京為4倍。這樣高的房價(jià)收入比，對自住性購買居民來說，是無法承擔(dān)的重負(fù)。

　　此外，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格如此之高，與地方政府的土地財(cái)政政策有很大的關(guān)系。2001-2003年，地方政府三年的土地出讓金的收入達(dá)到9000億，占同期財(cái)政收入35%。2004-2007年，這一數(shù)字分別達(dá)到了5894億、5505億、7677億、10000億，所占比重也越來越重。這種地方政府的土地財(cái)政政策不僅嚴(yán)重?fù)p害了民眾的利益(農(nóng)民及購房者)，而且讓城市化進(jìn)程出現(xiàn)了嚴(yán)重的低效率及設(shè)租、尋租現(xiàn)象。

　　在這種背景下，中央出臺的一系列擴(kuò)大內(nèi)需的政策，盡管仍然是把房地產(chǎn)作為拉動居民內(nèi)需的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但這個國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的特性發(fā)生了根本性變化。這種變化不僅表現(xiàn)為把房地產(chǎn)定義為民生的市場，定義為改善居民基本居住條件的市場，而且政策還對房地產(chǎn)的投資與消費(fèi)做出嚴(yán)格的區(qū)分，以此來改變中國房地產(chǎn)的發(fā)展方向。

　　在2008年的調(diào)整過程中，國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)整的區(qū)域性表現(xiàn)明顯。一些房地產(chǎn)市場程度較高、經(jīng)營周期早的地區(qū)或省份，在這一輪中，調(diào)整得早，調(diào)整的深度也大，因此，這些地方的房地產(chǎn)市場就可能比其他地方更早走出困境。反之，那些調(diào)整晚，甚至沒有出現(xiàn)調(diào)整的地方，要走出困境是不容易的。

　　最近，深圳房地產(chǎn)在經(jīng)歷漫長的觀望后，一些市民終于選擇在最近出手，深圳房地產(chǎn)市場在價(jià)跌量升的配合下呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。但這種回暖最根本的原因是價(jià)格全面下調(diào)。外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場抄底、山西煤老板及溫州炒房團(tuán)抄底的概念完全是炒作。

　　試想，目前全球金融海嘯對中國經(jīng)濟(jì)沖擊如此嚴(yán)重，海外機(jī)構(gòu)及個人的資產(chǎn)嚴(yán)重縮水，山西煤炭價(jià)格快速下跌，這些人怎么有能力光顧房地產(chǎn)市場？

　　在全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退，中國經(jīng)濟(jì)面臨下行風(fēng)險(xiǎn)的情況下，全國所有的行業(yè)都出現(xiàn)全面的價(jià)格調(diào)整，怎么可能只是房地產(chǎn)市場沒有調(diào)整？怎么可能還會有大量投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場？再弄不懂這樣簡單的常識，那開發(fā)商也太低估民眾的智慧了！

　　深圳房價(jià)的全面下調(diào)給全國起到了示范的作用。深圳是這樣，全國其他城市更該如此。哪個地方的房地產(chǎn)的價(jià)格先回歸理性，那么這個城市的調(diào)整就會先于其他地方開始。哪個地方房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整的深度越大，那么這個地方的房地產(chǎn)市場調(diào)整就會越充分，就越容易走出困境。就目前的情況看，2009年是中國房地產(chǎn)調(diào)整最為重要的一年。

　　2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的調(diào)整，既取決于國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢和貨幣政策的變化，也取決于國際金融市場的穩(wěn)定性。如果中央政府現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策不變，如果國際金融市場在半年內(nèi)得以穩(wěn)定，那么中國的房地產(chǎn)調(diào)整在一兩年可以完成，全行業(yè)會實(shí)現(xiàn)軟著陸。如果2009年國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢更加不穩(wěn)定，國際金融市場的環(huán)境進(jìn)一步惡化，從而對中國實(shí)體造成更大的沖擊，那么中國房地產(chǎn)市場就可能出現(xiàn)更深度的調(diào)整，那么調(diào)整估計(jì)就要花上四五年的時(shí)間。

　　(作者系中國社會科學(xué)院金融研究所研究員，本文只代表個人觀點(diǎn))