資金“凈流入”

　　在朱立東看來，目前進行的降價促銷戰略效果還是比較明顯的，成交量上立竿見影。“開發商回籠資金的目標部分實現。”

　　萬科上海公司提供的數據顯示，在迎中秋八盤集中優惠促銷活動中，首個周末即8月30、31日兩天內，購房者共認購了176套房源，銷售金額達2.68億元。萬科上海發言人表示，　“銷售策略是非常成功的。”

　　萬科上海公司內部人士透露，公司總部對上海的銷售策略表示認可，效果明顯，將繼續實施下去。

　　同樣，近期恒 大地產方面還證實，將展開全國降價，共有約400萬平方米房源將成本價甩賣。根據目前預售認籌預算，恒 大全國13個項目開盤首日全國銷售額將超過30億元，黃金周七天可回籠資金50億元。

　　值得注意的是，主流房企在率先降價出貨回籠資金的同時，他們在土地市場幾乎集體銷聲匿跡。和降價出貨回籠資金數十上百億元相比，在土地儲備上所投入的資金少得可憐。

　　萬科中報披露，上半年公司新增項目按萬科權益計算的規劃建筑面積合計僅330萬平方米。且有76.2%的項目資源通過合作方式獲取，一改往日兇猛風格；保利(600048)上半年新拓展項目也僅8個，占地面積203萬平方米，規劃建筑面積412萬平方米。

　　而據記者掌握的情況，去年萬科僅在上海土地二手市場上，通過一位土地中介促成的項目及土地收購總值就高達55億元。據公開資料不完全統計，去年，萬科僅在上海就通過股權收購方式獲得近300萬平方米土地儲備。

　　幾大主流開發商中，上半年購地出手相對“闊綽”的招商地產也僅涉及兩個項目：4月2日以16.5億元(招商地產占50%權益)的價格購得北京昌平區東小口鎮地塊；6月17日8100萬元購得漳州開發區一幅面積為38382.4平方米的土地。

　　富力地產(2777。HK)董事長李思廉在2008年中期業績發布會上也表示，由于集團的土地儲備充足，因此集團可以放緩購買土地的步伐，靜候最好的購買機會。

　　這直接令今年上海、廣州等國內主要的土地市場溫度驟降。而反觀為數不多的一些在今年購地的房企，多為前兩年市場火熱時幾乎沒有機會的中小房企。以上海市場為例，8月出讓的羅店新鎮A2-2地塊曾經吸引了包括幾乎所有上海市場主流房企的33家領取掛牌文件，但最終這些主流房企并未出手爭奪，南京朗詩置業股份有限公司以3.21億元的價格獲得。

　　9月6日，長風生態商務區7C北塊地塊最終因沒有開發商報名而流標，成為上海今年首付流標的宅地。

　　“只賣樓不買地”，被不少業內人士形象地稱之為開發商出現了“資金凈流入”，這在近幾年的國內房地產市場中極為罕見。

　　中小房企生存堪憂

　　上海本地老牌房企大華集團營銷中心副總經理楊子江指出，總體而言，目前國內房地產行業的結構，依然是中小房企在數量上占據了絕對主流，大部分開發商并非上市公司，規模的限制，使這些房企并不能隨意降價。

　　換言之，隨著主流房企集體率先降價出貨，雖然中小房企主觀上也有出貨的需求，但客觀實力使其難以實現。

　　對此，朱立東告訴記者，降價出貨其實是把“雙刃劍”，一旦使用不當，可能危急企業生存，尤其是中小房企受傷的可能性更大。多年前，杭州曾經有一家旗下僅一兩個項目的房企，就因降價促銷，引起前期業主集體發難，最終降價不但沒有促進銷售，反而因業主集體退房導致企業瀕臨倒閉。

　　“萬科等大型房企，可以通過各地區域市場眾多樓盤相互彌補達到平衡，但中小房企命系少數項目，降價調整的機會成本要大很多。”

　　事實上，今年已經采用過降價策略的樓盤及開發商也不在少數，但除了上述萬科等少數幾家大型房企外，更多開發商對旗下樓盤降價的事實往往以“具體房源不同、裝修標準不同、小區位置樓層不同”等理由進行掩飾，并不承認是直接降價。

　　“對降價掩飾或者否認，主要是開發商從企業安全的角度考慮。”劉光東說。

　　劉光東同時指出，大半年過去了，開發商的預期變得更為悲觀，希望通過降價打破僵局，在這個過程中，大型、中小型房企的先天差別，將使中小房企生存更為艱難。