本報記者 王成盛

　　毫無疑問，國內房地產業在2007年經歷過一輪暴漲之后，2008年被一致宣告進入寒冬期。借用一位業內人士的說法是，房地產業的盈利前景已經是“要多壞，有多壞”。

　　7月9日，就在曾經打賭認為深圳房價今年還會繼續上漲的北大教授徐滇慶公開刊登致歉信的同時，保利地產（600048）公布了2008年6月份銷售情況簡報及2008年上半年業績預增公告。2008年6月份，公司實現銷售面積42.9萬平方米，實現銷售認購金額40.53億元。2008年1-6月保利地產實現銷售面積131.4萬平方米，同比增長39.42%；實現銷售認購金額106.99億元，同比增長34.53%。根據初步測算，2008年上半年公司凈利潤同比將增長220%-270%。

　　公司高成長的業績，受到投資者的關注，但同時，由于在弱市當中熱銷，保利地產部分銷售項目也一度受到質疑，被外界認為是自己找“托”，人為制造火爆銷售場面。但公司認為，這些銷售奇跡是公司核心優勢的充分體現。

　　保利·西山林語項目開盤現場熱銷之爭

　　兩則信息選擇在同一天發布，雖然純屬巧合，但面對冰火兩重天的信息，人們不禁要問，現實的房地產業究竟是怎樣的？房地產商在弱市中緣何還能逆勢飛揚？

　　“不可否認，從2007年下半年國內房地產市場存在一些非理性因素，是有泡沫的。2007年上半年廣州以每平方米8000元均價開盤的樓盤，到下半年價格就翻到14000元。這種情況在深圳、上海等地也存在。7月到12月國內房地產市場已經瘋了，投機性非常強。顯然這種情況如果延續下去，對整個行業乃至整個國家經濟是非常不利的。針對這種情況，國家及時重拳出擊進行了調控�！北＠�地產總經理宋廣菊對記者說。

　　雖然國家的宏觀調控帶來了國內房地產業的調整，部分城市房地產價格出現一定幅度的回調，由于投機者的退場和普通購房者的觀望，導致房屋成交量低迷，但宋廣菊認為，從中長期角度來看，仍然非�？春谜麄�行業。

　　從目前來看，在中國經濟增長、城市化進程、城市居民住房條件的改善、土地資源的稀缺性等支撐房地產發展的基本要素沒有改變，居民真實的購房需求量仍然十分大。房地產是城市化進程中必不可少的行業，也將是得益最大的行業之一。

　　“我們歡迎這種調整，目前的市場波動將驅使交易價格回歸理性，將更有利于行業長期健康、穩定地發展。而地產品牌企業更可以在市場的不斷變動中增強企業綜合實力，推動行業內部整合，優勝劣汰。在發展的過程中，房價出現波動是很正常的事，不要對波動過于恐懼�！彼螐V菊面對地產行業整體低迷沒有想象中的焦慮，反而非常淡定。她強調說，“像保利這樣的房地產企業，不應該怕調整，調整帶來的正是機遇�！笨梢宰糇C的是，保利地產在今年上半年獲得百億元的認購銷售額，這也許是對“不怕調整”的最好注釋。

　　今年4月底，保利在廣州推出的林語山莊、林海山莊當天銷售率都達到8成以上；6月7日長春羅蘭香谷開盤當天銷售6.33億元，這一數據大致和長春之前最熱銷的樓盤一年的銷售額相當；6月15日，保利北京的西山林語和百合花園開售，當天認購銷售就達21.11億元，這一驚人銷售業績，創造了北京同一家房地產公司住宅開盤當日認購的最高紀錄，特別在當前全國范圍內眾多房地產項目因人氣不足而紛紛推遲開盤的時候，保利地產的逆勢勇進無疑也創造了一個樓市“奇跡”。

　　由于在弱市當中頻爆冷門，以致6月22日中央電視臺對此表示質疑，但在央視報道前四天的6月18日，宋廣菊接受記者采訪時談到北京項目開盤情況時表示：“當時兩盤銷售的火爆程度，既感到意外，又在意料之中。確實，兩盤的銷售比我們想象的要好，但我們始終堅信，無論什么樣的市場情況，高性價比的樓盤總會受到市場的追捧，市場最終給了我們最好的注解和信心�！薄�

　　筆者在發稿前上網查詢了建委旗下的北京市房地產交易網，截至7月9日，保利西山林語簽約了380套6.86億元，保利百合花園簽約375套5.9億元。據了解，由于北京從認購到簽約環節、落實收取房款、洽談80多頁的合同、提交按揭資料等具體事宜，需要時間，很多開發商日均簽約10多套已經是個不錯數字。而保利北京的兩個項目在開盤后的24天內，日均簽約38套，由此看來，在目前的市場情況下，保利地產在簽約方面也創造了北京樓市的記錄。

　　保利地產為何能在當前市場情況下取得如此的業績？宋廣菊認為原因是來自多方面的合力，主要有如下三點：一是品牌的優勢在弱市中得到浮現。在房地產火爆的時期，只要是房子就有人買，但在調整期，品牌知名度能夠明顯拉動產品的銷售；二是產品優勢、地段和品質上永遠是房地產的核心。保利地產一直堅持穩健經營的原則，管理團隊憑借十幾年的開發經驗，開發的產品獲得市場認可度高；三是專業的營銷力量，經過多年的歷練，保利地產已經形成一個市場敏感度高、推廣能力強的營銷隊伍。

　　作為由軍隊中脫離出來的保利地產，優秀的戰略管理能力被自認為是成功的關鍵和基礎。在去年年底，保利地產已經意識到整個行業所面臨的問題，及時對公司的戰略進行調整并迅速執行，這也是今年保利地產能夠逆風飛揚的關鍵。

　　土地之重

　　6月27日保利地產公告，通過掛牌方式以8.2億元取得長沙高新區一塊54.98萬平方米，容積率為2.1的商業和住宅用地。這是保利地產今年公告收購的第8塊土地，8塊土地總建筑面積近400萬平米，相應需要支付土地款合計36.8億元。而2007年保利地產全年結轉確認的銷售面積只有110萬平米，對應的營業收入為74億元。

　　去年國家對地產業采取了嚴厲的調控政策，不僅房地產的投機資金受到慘重打擊，許多正常的購房者大多也選擇了觀望。低迷的房屋銷售量，加上今年人民銀行采取的連續提高存款準備金率政策，更讓房地產企業的資金鏈緊得不能再緊。去年在土地拍賣會上瘋狂搶購土地的房地產開發商轉眼之間消失的無影無蹤。曾被開發商視為“香餑餑”搶到的土地，今年大多被敬而遠之。

　　保利地產在弱市當中仍按既定計劃購買土地，引來不少懷疑的眼光。拿這么多地是否會成為保利的負擔？

　　保利地產總部位于廣州琶洲的保利國際廣場，緊鄰廣交會主場館——廣州國際會展中心。保利國際廣場號稱是目前國內臨江面最長、容積率最低、智能化程度最高和最生態環保的寫字樓。坐在29樓辦公室的宋廣菊，并沒有正面回應外界的疑慮，而是先介紹了保利國際廣場的開發過程。

　　2003年保利地產以每平方米樓面地價近2000元的價格競拍到現在的保利國際廣場地塊。當時這塊地周圍非�；臎�，整個廣州房地產業處在一個低迷期，這一價格在當時被認為是天價。

　　“雖然當時外界有很多疑慮，但我們認為憑借緊鄰廣交會的地理優勢，加上稀缺的江景，只要開發的好一定可以賺到錢。2005年10月，保利國際廣場南塔開盤銷售，每平米售價達到16000塊。而到現在還經常有人來找我們買被留作自用和出租的北塔，開出價格最高有3萬塊的。”宋廣菊以保利國際廣場的成功來解釋保利地產上半年多處拿地的行為。

　　據了解，保利地產今年上半年所取得的新項目，按樓面地價計算每平方米為1000元左右，幾乎是去年同期的一半左右。

　　今年地價的回調的確也吸引了不少具有資金實力的房地產開發商，萬科等一些行業龍頭企業同樣也在找準時機提高土地儲備�；蛟S這就是宋廣菊所說的行業調整的土地機遇。

　　保利地產弱市拿地，實際上還迫于自身發展的壓力。按照保利目前的開發速度，每年開發600萬平米的建筑面積，公司要保證兩到三年的開發儲備，握在手里的可供開發的面積必須保持在1700萬平米之上。

　　在去年土地拍賣市場最火爆的時候，各地“地王不斷”。過去高價拿到的土地如今壓得許多房地產商喘不過氣。保利地產同樣在去年取得了一批土地，這些土地是否也會成為保利地產今后的一個負擔呢？

　　對此，宋廣菊表示，保利去年所拿的一些高價地，主要在核心城市，而且所占比例也非常小。由于土地的稀缺性，從目前來看北京、上海、廣州的土地供應仍然非常緊。核心城市的核心地段土地資源更稀缺，基本上屬于無地可供的局面。廣州今年以來就基本上沒有推出像樣的地，去年大規模推出的地塊也大多在偏遠的地段。所以地價在這些地區今后基本上要維持在一個高位。目前公司在廣州地區平均樓面地價是3000多元，因此不會有什么太大的盈利壓力。在獲取項目方面，無論行業好壞，保利地產一直都采取穩健發展的原則。每次獲取項目時都設定了嚴格的立項標準，要求項目具有非常明顯的地段優勢，目標收益率在15%至20%，因此項目的安全邊際相對比較高。

　　資金鏈之憂

　　保持發展速度，在低迷期獲取廉價的土地資源，固然沒錯，從長遠來看的確是有利于長遠發展。但房地產業作為資金密集型行業，面對國家銀根緊縮，房地產商普遍感到資金極度匱乏的狀況下，多處拿地是否會影響保利地產的財務安全?

　　按照保利地產2007年年報及2008年一季度季報顯示，公司經營性現金流分別為-93.7億元和-58.9億元，2008年公司整個房地產直接投資將高達300至350億元。保利地產一季度末資產負債率已達到71.8%。

　　“保利地產的資產負債率實際上并不高，扣除一些不需要償還的債務，公司真實的資產負債率只有40%左右。”宋廣菊解釋說。

　　從債務結構上來看也比較合理，公司償債風險低。截至2008年3月31日，公司流動負債208億元，扣除不需實際支付的預收帳款125 億元后，公司實際流動負債83億元，占公司資產總額的17.8％。

　　在銀行貸款方面，保利地產好像也并沒有外界想象中那樣困難。2008年1-3月，公司共取得銀行借款44.28億元，同比增長158%，充分顯示出各銀行在信貸額度收緊時期對公司的青睞。截至2008年3月底，公司在工、農、中、建及多家股份制商業銀行共擁有銀行授信額度300億元，尚未使用的銀行授信額度達到120億元。在貸款利率上也沒有提高，絕大部分銀行是按照貸款基準利率來執行的，因此也不會大幅度增加公司的財務費用。

　　而在其他融資渠道方面，保利地產同樣具有優勢。保利地產一直堅持資產經營與資本經營相結合的戰略。繼2006年IPO之后，07年公司緊接著進行了增發，募集資金達到68億元。而在本周，公司又獲準發行總額43億元、五年期的固定利率公司債，詢價利率區間為6.50%-7.00%。

　　作為保利集團下屬公司，保利地產在資金方面也得到了大股東及兄弟公司的鼎力支持。除此次公司債發行由保利集團提供擔保外，7月1日，保利地產發布公告稱，公司將在20億元范圍內接受保利財務有限公司提供的擔保業務，以及可在20億元范圍內接受保利財務有限公司提供的貸款等資金支持業務。

　　除了融資外，保利地產認為保證資金鏈無憂的最關鍵因素是“能賣樓”。憑借上半年過百億元的認購銷售額，公司預計全年銷售額可超過200億元，這才是公司保持財務穩健，長遠持續發展的基礎。

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