融資渠道被堵暗售“早產房”

　　A公司開發的項目位于北二環，雖然，該公司有一部分自由資金，但其開發項目的體量較大，據接近該公司的人士介紹，該公司以前融資主要是通過銀行，其他渠道暫未打通。從今年初，銀行采取貨幣緊縮政策后，該公司的融資渠道被封死，資金馬上出現了問題。

　　該人士介紹說，由于其開發商的項目不具備預售程度，目前無法通過銷售住宅來獲取資金。年初，開發商高層主要任務就是進行合理的融資，而多數融資成本較高，開發商不愿意采取此類方式，于是找到銷售代理公司，讓其提前銷售暫未取得預售許可證的房子。提前銷售未取得預售許可證的住宅屬于違規操作，該開發商和銷售代理公司只得暗自銷售。

　　據了解，該項目主要推銷給熟悉的購買者，銷售人員把購買者帶到開發現場，由于該項目所處的位置不錯，且開發建設在有條不紊的進行中，購買者在開發現場看到的是一片繁華景象。雙方談妥之后，代理公司和購買者要簽署一份提前購買合同，合同中表明雙方的權利，注明購買者屬于提前購買，購買的是暫未取得預售許可證的項目，需要承擔不確定因素導致的風險。同時，購買者能享受較低的價格，此價要比同區域在售住宅的價格低許多。由于項目暫未取得預售許可證，購買者需要承擔很大風險。

　　有業內人士分析此現象指出，開發商低價出售未取得預售許可證的項目，其目的就是為了融資。

　　陷入資金困局轉讓股權換錢

　　樓市持續觀望的局面，幾乎讓所有房地產開發企業都面臨不同程度的資金缺口，一些中小企業更是陷入了資金困局，只能通過轉讓股權的方式來進行融資。就連地產龍頭企業萬科也謹慎地提出，如果條件允許，希望年內能進行一次股權融資，這將顯著有利于抓住行業整合帶來的發展機遇。

　　根據上海聯合產權交易所的信息，自3月中旬以來，有6家房產企業掛牌轉讓部分股權，這些企業持有的土地包括浦東陸家嘴的黃金地段地塊，安徽合肥的土地項目等，出讓方有上海強生房地產開發經營公司、寶鋼集團等大型企業。從掛牌情況來看，6家企業的參考總標的金額達到6.3億元人民幣，僅上海穗華一個項目的掛牌價就高達2億元人民幣。

　　而一些沒上市的公司，也選擇了股權轉讓的方式來融資。

　　2007年底，北京南城某項目開發商取得土地時資金不足，而之前拿地的錢是利用信托公司貸到的款，年底無法獲得銀行貸款，只好向基金公司借。當時基金公司提議以股權交換的形式來融資，但開發商認為年底樓市看淡是季節問題，等到2008年3月樓市回暖資金能迅速回籠，拒絕了這樣的建議，于是雙方約定今年4月初償還這筆錢。可是3月北京樓市觀望氣氛仍然濃重，成交量還不到去年同期的一半，該開發商沒有資金償還，只能接受基金公司又一次提出以股權轉讓方式償還的建議。

　　就這樣，基金公司投資五千萬，完全按照實際收益分配，另外發行1.5億加層融資產品，相當于優先股，加起來2.5億元，占整個項目總投資的3成。

　　工程擱淺典當套現救急

　　C公司是一家中小房地產開發公司，該公司目前在北京有一個開發項目，該項目位于東三環里，通過拍賣方式獲得。由于該項目買入時已建設完畢，C公司拍得后馬上裝修改造。據了解，這個項目由兩棟樓組成，一棟為寫字樓，另一棟則是配套公寓。按照公司快速回籠資金的計劃，先將配套公寓部分裝修改造后出售，然后再對寫字樓部分進行裝修。

　　該公司交完競拍款項后，其自有資金無法完成對配套公寓的裝修改造。為此，該公司通過向銀行貸款獲取了一部分資金，按計劃該項目預計今年初完成，然后直接入市銷售。

　　開發商獲取銀行貸款的時間是去年12月，照常規銀行貸款一般都在年底結清，下一年1月接著貸，期間需要一個月左右的時間差。但該開發商籌集所有資金還完上一年貸款后，次年便無法再從銀行貸到款了。

　　眼看著裝修改造工程即將完成，卻因無法再從銀行貸款而被迫停止，開發商的計劃全部被打亂了。為此，該開發商找到典當公司，將其部分住宅典當獲取高利息的短期資金。據了解，該開發商通過典當行融來的資金有3000萬元，每天需要交納的利息相當高，于是開發商要求工程人員加快進度，快速完工后馬上銷售。

　　據了解，目前該項目已經全部裝修完畢，開發商找到一家代理公司為其代理銷售。