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王石拐點論背后：為拋空存貨收獲財報勝利http://www.sina.com.cn 2008年04月09日 09:41 21世紀經濟報道
本報記者 徐廣蓉 全面降價首季顯效 王石拐點論一石二鳥？ 4月8日， 萬科A(000002.SZ)公告，今年一季度累計銷售面積114.5萬平方米，銷售金額101.0億元，分別比去年同期增長82.9%和119.1%。一季度的數據顯示，萬科銷售仍保持較高的增長勢頭。 值得注意的是，新增項目比去年同期減少37.8%，擴張速度銳減。顯示其對未來市場信心仍然不足，加上一系列降價行動，“萬科堅決看空2008年，所以他選擇清貨。”東莞證券首席分析師李大霄分析，“并且拋貨要堅決。” 看空2008 根據今年前三個月的簡報統計，萬科總共增加項目7個，總建筑面積86.75萬㎡，而去年同期，則增加項目12個，規劃建筑面積合計139.5萬平方米，增量土地儲備面積減少四成。 今年一季度銷售增長較好，首先是因為2006、2007年土地儲備量大增，開工面積得到保證，前兩年土地儲備的新增面積都超過1000萬㎡，2006年為1206萬㎡，2007年，“公司新增項目規劃建筑面積合計1142萬平方米，按萬科權益計算的建筑面積934萬平方米。而截至去年末，公司規劃中項目按萬科權益計算的建筑面積為1821萬平方米。” 雖然銷售未受影響，但其新增土地面積大幅下降，2006年同期新增土地面積為184.1萬㎡，2007年為139.5萬平米，今年則與前兩年相比，分別下降52.8%、37.8%。未來兩年，開發規模明顯縮小。 萬科在2007年年報中提出，2008年企業發展的主題詞是“慮遠積厚，守正筑堅”，足以顯示出其防守色彩。 事實上，萬科擔心2008年樓市成交量走淡，銷售業績與利潤不能實現令人滿意的增長，為此，在去年為今年預留了相當一部分銷售、利潤。 萬科去年實現銷售523.6億元，而實際結算銷售收入僅351.8億元，結轉銷售僅占全部已實現銷售的67%。這意味著萬科有33%的銷售額，171.8億元未結轉，如此巨額銷售將在今年直接形成營業收入。 某業內人士預計，上述171.8億元若全部結轉至一季度，不考慮今年前三個月的銷售，按照萬科的68.72億股總股本，和去年一季度14.88%的銷售凈利率估算，則今年一季度，萬科每股收益可達0.372元，而去年同期每股收益為0.14元。 顯然，如此安排是出于對今年可能實現的銷售偏少的擔憂。 清空存貨 月度銷售簡報顯示，今年1-3月，萬科的銷售速度上升，3月的銷售情況也明顯好于前兩月。 3月份，萬科實現銷售面積71.9萬平方米，銷售金額66.8億元，而2月份實現銷售面積19.6萬平方米，銷售金額15.7億元，1月份實現銷售面積23.0萬平方米，銷售金額18.5億元。 毫無疑問，這得益于其去年11月開始率先全國降價。 去年10月20日，萬科以7500元/平方米低價推出位于深圳龍崗坪山的萬科金域東郡，開盤當天售罄。 去年12月9日，萬科又在廣州降價，位于康王路的萬科金色康苑正式開盤，開盤定價13000元/平方米的均價，遠低于之前透露的20000元/平方米以上的價格，甚至低于附近二手樓價格。
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