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萬科降價是自救還是陰謀(2)http://www.sina.com.cn 2008年03月06日 10:41 南方周末
萬科的邏輯 在價格問題上,房地產商們歷來鐵板一塊,同聲唱多。如今,多方陣營中一員大將倒戈轉向空方,而且異常堅定。這種局面前所未有。等待萬科的,必然包括怨言和質疑。 SOHO的董事長潘石屹,于2月18日在博客中提到萬科是在借市場調整之機,利用自己的影響力“清理門戶”。 “如果說萬科一家的行為可以左右整個市場,那是太夸大萬科的實力了!比f科執行副總裁肖莉就類似評論如此回答南方周末記者。 那么,萬科為什么?萬科的官方回答是:“秉承快速開發快速銷售的策略,在市場調整到來之時,通過合理定價,實現快速周轉! 這幾乎也是萬科順利度過2005年上海低迷期的戰略。 肖莉回憶到萬科在2004年上海市場亢奮樂觀之時,就判斷到了潛伏的危險。于是從2004年底開始調整,2005年一季度加快了長三角市場的推盤速度,得以在二季度的調整到來時,保持了較輕的“倉位”。 2005年的年報顯示,在這樣一個房地產業“調控年”,萬科仍實現了52.3%的增長,其中上海的銷售增長是83.6%。 而此輪售價調整的邏輯起點,則可以從其2006年中期的一份內部報告中管窺:“2006年四季度到2007年一季度,主要城市的房價可能出現較大幅度上漲;而之后,市場可能會經歷一段時間的調整! 可以說,基于這種預期,萬科提早做出了調低價格快速銷售的決策。 事實是,早在半年前,“萬科就已經做好了降價的準備和預熱。”一位接近萬科的設計師透露!斑@并非是全國統一要求,而是大的思路和方向!敝楹Hf科的一位經理解釋道,“總部會設定分公司的全年回款指標,分公司再根據具體市場情況制定銷售策略;乜钊蝿针y以完成,自然要調整價格! 而且,在成都置信地產公司品牌經理馬永林看來,萬科在成都降價銷售的地塊成本都比較低,以目前的降價幅度仍然能維持一定的利潤空間,并支撐下一步的開發。而“區域性公司手上的項目不多,擔心一旦降價會引發進一步的下行,寧愿先等一等,不敢隨意降價”。 國金證券的一份研究報告就指出,廣州萬科最先降價的金色康苑雖然均價1.4萬元,比當時周邊的富力樓盤低3000-4000元左右,但樓面均價為3200元,建安成本預計3000元,加上2500元的裝修成本,仍能保證30%以上的毛利率,而且還搶占了客戶資源,獲得了市場先機。 投資者的壓力是萬科降價的另一個原因。 “因為今年完成銷售任務的壓力太大!遍L期跟蹤萬科股票、活躍于萬科論壇上的資深證券人士劉安明計算道,“2007年,萬科開發700萬平米住房,銷售613萬平米。2008年的規劃是開發1000萬平米住房,據此計算,今年至少需要銷售850萬平米。如果今年全年持續調整下去,則很難維持2007暴漲年的增速,難以向投資者交待。”
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