本報記者 劉垚霞

　　任志強核心觀點：

　　從不認為拐點已經出現，因為剛性消費需求并沒有發生巨大變化。判斷拐點是否出現的標準，是國房景氣指數下降到100以下。

　　楊少鋒核心觀點：

　　開發商認為的需求中，只有四分之一是真正的剛性需求，緊縮政策下另外四分之三會一夜間蒸發掉。應該通過犧牲房地產一個行業的利益，換取國民經濟的平穩發展和過渡

　　陳國強核心觀點：

　　除非中國的宏觀經濟出現了明顯的衰退跡象，否則房價不會出現拐點。

　　“我承認我們現在的銷售壓力非常大，而且正在針對目前的市場狀況考慮下一步的營銷策略�！痹谌涨芭e辦的拐點現象與2008樓市展望論壇上，國美第一城總經理陳云峰直言不諱地表示。

　　陳云峰所說的銷售壓力正在席卷北京房地產市場�！敦斀洉r報》了解到，目前北京的許多樓盤不僅開始進行打折和有獎促銷活動，甚至還出現了直接降價的現象。

　　位于北京北部的富力桃園，在近日的抽獎活動中，就以28萬元的奧迪車作為獎品來吸引購房者。于1月5日開盤的美麗山項目，開盤價為14000元，而這個項目前幾期的售價為每平米16000元。不僅如此，出于對市場信心的不足，北京東四環附近一個原計劃在12月開盤的住宅項目，開發商決定延遲開盤。

　　只憑保安和財務就可以賣房子的黃金時期似乎正在過去，銷售壓力和觀望情緒正在北京的房地產市場蔓延。而北京不是單獨的現象，上海、深圳甚至武漢等二線城市，在歲末年初都出現房價回落現象。

　　實際上不僅僅是房價，開發商的囤地行為也在發生變化，從天價搶地到土地流拍，來自金融和資本市場的多重緊縮政策使開發商不得不開始掂量自己口袋里的現錢。

　　但此時來討論“拐點”是否出現，似乎仍然不是一個成熟的命題，因為總是有些開發商和學者們各執一詞，房價這個關乎一國經濟整體運行狀況的大命題，很難僅憑三言兩語和表面征兆就得出定論。

　　到底在哪些指標下，才說明有拐點出現？局部房價回落，是不是房地產公司的“假摔”？如果拐點出現，對房地產公司意味著什么？帶著這些問題，《財經時報》采訪了三位業內人士，他們是北京市華遠集團總裁任志強、北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒、北京大學房地產研究所所長陳國強。他們觀點間的碰撞和爭論，也許能令人們更加明晰眼下房地產市場的總體狀況。

　　交鋒一：拐點是否已經出現？

　　現在由深圳、廣州等地的房價下降引發了大家對于房地產市場拐點的爭論，你怎么看待這種現象？

　　任志強：深圳作為我國市場經濟開放最早的城市，這個城市具有一定的特殊性。按照戶籍人口來計算，大部分人手里都有三、四套房子，它是中國所有城市中唯一一個家庭和房屋占有比超過1的城市。從什么角度來看，限制購買第二套房的政策不論怎么出臺，都會把他們限制住。其他城市之所以不會受這么大的影響，是因為這些城市過去的市場化程度沒有深圳那么高。

　　另一方面，有數據顯示，11月份深圳的實際價格下跌了2%，而二手房交易卻增長了3%。如果房價下降2%就能引來這么多的消費需求，說明這個市場是存在的，實際需求也是存在的。

　　楊少鋒：實際上現在不僅是深圳廣州。在北京，像富力又一城、世貿奧臨花園、美利山等項目降價非常明顯。在福州，2007年12月中旬開盤的一個高檔項目，開發商在開盤前臨時決定將價格調低2000元。而在秦皇島，降價的幅度幾乎達到了15%。滯銷和降價的氣氛非常明顯。

　　您認為目前房地產市場出現的一些現象，是否說明拐點出現？

　　任志強：我從不承認拐點已經出現。

　　第一，近日發改委公布的36個城市的房價情況是有升有降，銷售量總體上升的形勢沒有發生改變。第二，有人說交易量下降就說明出現了拐點。我們看到，從2002年7月1日土地招拍掛政策出臺以來，基本上每次房地產調控政策出臺之后，都會有不同程度的觀望，3-6個月的觀望期是正常的。第三種說法是土地供應的價格下降表明了拐點的出現。目前廣州等地個別地塊出現流拍的現象，與2007年天價地頻出確實形成了巨大反差。但我認為這不是出現了拐點，而是因為開發商過去把錢都扔在地里了，資金出現了短缺，它只是現金流和土地供求關系的一種反映。

　　楊少鋒：我認為2008年房地產的拐點一定會出現。

　　央行關于第二套房貸的政策對房地產市場的影響是非常大的，不但首付門檻提高10%，而且利率直接由原來下浮10%到上浮10%，利率差達20%。這一政策主要打擊的是投資者和改善居住條件的客戶，購房門檻和成本的急劇上升，加上近幾年房價的持續走高，投資客和改善生活條件的自住型客戶相當一部分被擋在了門外。我認為判斷房貸新政的影響，主要應該分析以上這兩種類型的需求所占的比重。在北京，這兩類購房者的比例至少達50%，而像秦皇島這樣的地方，甚至高達70%。

　　另外2007年捂盤惜售的項目、“90/70”政策導致延遲進入市場的項目、北京市2007年新開工建設的數百萬平方米保障性住宅等，都將在2008年集中進入市場。而2007年高位入市的炒房者，在房價下跌和利率大幅提高、物業稅即將出臺的背景下，拋售套現也將成為一種不得已的選擇。在此形勢下，北京的供求關系會出現巨大變化。

　　還有一部分開發商迫于資金壓力會降低利潤的預期和售價，大部分城市的房價會有10%到20%的降價空間。

　　交鋒二：評價拐點的標準是什么？

　　你認為評判房價是否出現拐點的因素是什么？

　　任志強：我認為衡量房價拐點是否會出現的因素是多方面的。比如經濟的長期發展、人民收入的增長、股市的發展、人口增長產生的整體需求等等。

　　判斷樓市是否進入拐點要通過綜合指標來判斷，單一的指標并不能說明問題。另外現在還有一個重要的前提就是，我們是否徹底扭轉了房地產市場的供求關系，是供不應求，還是供過于求？現在來看我們還得不出供過于求的結論，我沒覺得2008年消費需求會發生巨大的變化。

　　由于信貸的緊縮，可能會導致一、二線城市，尤其是一些重點城市，房屋升級換代速度的減緩，如果金融環境不好，這種升級換代的柔性需求的確會受到一定抑制，但實際的剛性需求和原來比基本上沒有太大變化。

　　我覺得國房(景氣)指數至少下降到100以下，才能說明拐點到來。

　　楊少鋒：開發商一直強調的需求，其實包括四個方面：投資性的需求、基于房價上漲的恐慌性購買需求、改善居住條件的需求以及實實在在的剛性需求。可是說，在目前信貸等宏觀政策、房價不斷上漲以及觀望的形勢下，前三種需求可能會在一夜之間蒸發掉。

　　從現在的需求狀況看，也可以判斷出拐點即將到來。

　　陳國強：按照大多數人對房價拐點的理解，是指房價出現明顯的下降。1997年以后，香港的房價出現了幾乎被攔腰斬斷的下跌情況，這是一種最為明顯的房價出現拐點的現象。

　　但因為房地產市場的發展和整體經濟的運行情況具有很高的關聯度，因此我們不能孤立地看待房地產市場，而應該把它放在整體的經濟運行環境下分析拐點出現的可能性。

　　鏈接

　　國房景氣指數

　　國房景氣指數是全國房地產開發業綜合景氣指數的簡稱。它是對房地產業發展變化趨勢和變化程度的量化反映，其數據資料來源于國家統計局房地產統計機構進行的全面調查。由8個分類指數合成運算出綜合指數，并用百分制表示。其中，綜合指數值100為景氣線，100以上為景氣空間，100以下為不景氣空間。

　　交鋒三：房價拐點影響幾何？

　　如果所謂“拐點”出現，對整個行業、整個市場會有哪些影響？

　　楊少鋒：我認為房價上漲是目前整個中國物價上漲和經濟過熱的根源。如果不控制住房價的增長，其他控制通貨膨脹的手段就很難奏效�，F在國內處于一個典型的二元經濟的狀態下，即局部過熱、局部過冷，具體表現為房地產過熱、傳統行業過冷。與房價的升值相比，人民幣和其他傳統行業的利潤都在貶值。

　　假設房地產行業的利潤為30%，實際上開發商的自有資金只有30%，在這種情況下房地產開發的實際回報率高達100%。根據我們的了解，像浙江、福建等地有很多民營企業把經營傳統行業的資金抽走，用于炒樓。在巨大利潤的誘惑下，投向樓市的熱錢越多、房價就越高，房價越高熱錢就越多，這樣就形成了一個惡性循環的局面。我們應該通過犧牲房地產一個行業的利益，換取國民經濟的平穩發展和過渡。

　　陳國強：國內完全不可能重復香港當年的情形�，F在來看，除非中國的宏觀經濟出現了明顯的衰退跡象，否則房價不會出現拐點。

　　另外中國房地產市場的發展還和城市化的進程有關，按照目前的情況來看，我國城市化進程還會持續20-30年，如果這一進程不被打亂的話，房地產行業就不會出現明顯的拐點。

　　一旦房價拐點出現，不但對房地產行業，對其他行業、甚至整個國民經濟都具有很大的殺傷力。1993、1994年遺留下來的銀行呆壞賬、企業信譽度的破壞、債券債務糾紛等問題，都會陸續產生。

　　但從有利的角度來講，它會為大的、優質的房地產企業，提供很好的發展和擴張機會。

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