物業(yè)稅是件讓政府、開發(fā)商和老百姓都頭疼的大事 Phototex/圖 點(diǎn)擊此處查看全部財(cái)經(jīng)新聞圖片

　　作為第一個(gè)以老百姓的不動(dòng)產(chǎn)為征收對象的稅種，物業(yè)稅被賦予了太多的使命，既要為地方政府提供穩(wěn)定稅源，促其從“土地財(cái)政”向“公共財(cái)政”轉(zhuǎn)型，又希望以此縮小貧富差距，還指望它能抑制炒房、降低房價(jià)。每一項(xiàng)使命都很難，這讓物業(yè)稅步履維艱，但在房價(jià)越來越高的背景下，物業(yè)稅的任何進(jìn)展都會讓市場草木皆兵

　　一場虛驚

　　房價(jià)越調(diào)越高，越高大家越期待政府要調(diào)。

　　一只鞋已經(jīng)掉了下來——貸款購買第二套房的首付和利率提高，而另一只鞋正考驗(yàn)著各方緊繃的神經(jīng)，那就是何時(shí)向私有房產(chǎn)征稅，即開征物業(yè)稅，以抑制投資需求。

　　在中國80%的住房已經(jīng)私有的情況下，官方關(guān)于物業(yè)稅的任何舉動(dòng)或言辭，都將風(fēng)吹草動(dòng)，乃至草木皆兵。

　　10月22日，在

國家稅務(wù)總局召開的新聞發(fā)布會上，有關(guān)負(fù)責(zé)人在回答物業(yè)稅提問時(shí)，介紹了物業(yè)稅的試點(diǎn)成果，這在會后被廣泛解讀為國稅總局“目前正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺前的準(zhǔn)備工作”。對這句話二次解讀的結(jié)果就是物業(yè)稅已是呼之欲出。

　　于是，明年將開始征收物業(yè)稅的傳聞廣為流散，網(wǎng)絡(luò)論壇里已經(jīng)有人開始活躍地討論何時(shí)該賣掉第二套房子。

　　流言隨后被國家稅務(wù)總局澄清，新聞發(fā)言人表示征收尚無明確時(shí)間表，只是將試點(diǎn)的省市擴(kuò)大到了10個(gè)。

　　9月初，國家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)安徽、河南、

福建和天津4省市為第二批物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)地區(qū)。第一批試點(diǎn)自2005年起已在北京、深圳、重慶、寧夏、遼寧和江蘇運(yùn)行。

　　不過此試點(diǎn)非彼試點(diǎn)。與中國各項(xiàng)改革一貫的路徑——先試點(diǎn)、再擴(kuò)大、最后全面推開——并不相同的是，物業(yè)稅的擴(kuò)大試點(diǎn)依然停留在空轉(zhuǎn)階段。也就是說，即使在試點(diǎn)城市，這項(xiàng)稅收也并未能落到現(xiàn)實(shí)之中，而只是停留在有關(guān)部門的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)里，以至有專家評價(jià)說，“那能叫試點(diǎn)嗎？研究而已。”有房產(chǎn)特別是有多套房產(chǎn)的人或許暫時(shí)松了口氣。

　　然而，公眾對物業(yè)稅的誤解并沒有消除。房價(jià)高企催生了公眾對物業(yè)稅的普遍關(guān)注，但其實(shí)物業(yè)稅的本質(zhì)并不是為打壓房價(jià)而設(shè)計(jì)，而是旨在為地方政府提供穩(wěn)定稅源，以改善區(qū)域內(nèi)的公共服務(wù)，促使地方政府從“土地財(cái)政”向“公共財(cái)政”轉(zhuǎn)型。同時(shí)，這一稅種還負(fù)有調(diào)節(jié)貧富差距的使命。

　　這一事關(guān)中央和地方關(guān)系重塑與和諧社會的稅改，同時(shí)還要在另一個(gè)層面接受挑戰(zhàn)，那就是第一次向私有財(cái)產(chǎn)征稅。

　　在一個(gè)30年前幾乎沒有私有財(cái)產(chǎn)而現(xiàn)在私有財(cái)產(chǎn)卻飛速增長的國家，向堪稱巨量的以房屋為標(biāo)志的不動(dòng)產(chǎn)開征財(cái)產(chǎn)稅，中國政府需要有多么大的政治決心和平衡藝術(shù)，才能巧妙啟動(dòng)并在漫長時(shí)日里推進(jìn)這項(xiàng)浩大工程？

　　共識難尋

　　隨著改革開放以來低工資制與福利制度式微，逐漸富裕起來的人們擁有了越來越多的財(cái)產(chǎn)，尤其是1990年代住房商品化改革到現(xiàn)在，已有80%的房屋成為了人們最重要的財(cái)產(chǎn)之一。

　　到2004年，私產(chǎn)保護(hù)入憲，標(biāo)志著曾經(jīng)不被承認(rèn)的私有財(cái)產(chǎn)正式受到最根本法律的保護(hù)。

　　一個(gè)在此前中國的稅制框架中缺失的新稅種進(jìn)入了人們的視野，那就是作為世界上最古老的稅種之一的財(cái)產(chǎn)稅。

　　然而，從2003年提出征收物業(yè)稅到現(xiàn)在，除了要開征是共識，其他的每個(gè)環(huán)節(jié)都依然爭議不休。

　　中國現(xiàn)行的

房地產(chǎn)稅包括城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅，這些稅只在市、縣、鎮(zhèn)、工礦區(qū)征收，且居民自住房不征。其中房產(chǎn)稅對內(nèi)資企業(yè)征收，城市房地產(chǎn)稅對外資企業(yè)征收，并且常常在招商引資過程中受到減免。倘若開征物業(yè)稅，納稅人的范圍該有多廣？是否應(yīng)該包括農(nóng)村人口？

　　對于課稅對象，是只對房產(chǎn)征稅，還是對房和地都征？此前的土地出讓金在理論上與物業(yè)稅毫不相關(guān)，一派意見認(rèn)為可以各自征收互不相干，但另一些人卻認(rèn)為征收物業(yè)稅是增稅，必須考慮社會的現(xiàn)實(shí)承受能力，因而需要考慮總體稅負(fù)的平衡。而當(dāng)年在費(fèi)改稅背景下提出征收物業(yè)稅，其他相關(guān)的費(fèi)又該如何合并？

　　稅率水平是一個(gè)體制帶來的難題。在許多實(shí)行自治制度的西方國家，作為地方稅的物業(yè)稅往往由地方議會做主，而在地域廣闊各地情況千差萬別的中國，稅收立法權(quán)卻是收歸中央與省一級，真正收稅并且使用所征稅收的市縣等地方政府難以根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r自行決定。

　　評估機(jī)制則惹來更多的爭論。由于目前的方案中傾向于利用評估價(jià)值乘以稅率來確定稅收數(shù)額，究竟應(yīng)該由稅務(wù)機(jī)關(guān)、房產(chǎn)或建設(shè)部門還是由中介機(jī)構(gòu)來進(jìn)行評估？隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房產(chǎn)價(jià)值不斷變化，多長時(shí)間進(jìn)行重新評估更為合理？評估若有爭議該如何解決？盡管現(xiàn)在有稅收復(fù)議制，但廣東稅務(wù)部門一位人士透露說，“基本處于荒廢狀態(tài)，一年到頭也復(fù)議不了幾樁”。

　　操作中的具體細(xì)節(jié)，更是難有定論，例如該如何征收——中國目前稅務(wù)機(jī)關(guān)幾乎不直接對個(gè)人征稅，而是習(xí)慣通過代扣代繳等辦法跟單位打交道，但這一方式顯然難以適用于房產(chǎn)；優(yōu)惠政策如何設(shè)計(jì)——比如政府機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位房產(chǎn)過去一直免稅，可由于它們改革進(jìn)展緩慢，大量用于出租、經(jīng)營的物業(yè)是否依然要享受這一待遇？

　　魔鬼總是存在于細(xì)節(jié)之中，而中國改革過去的降魔法寶便是試點(diǎn)。通過試點(diǎn)，檢測方向，摸索路徑，調(diào)整策略，完善細(xì)節(jié)。

　　物業(yè)稅卻沒能給傳統(tǒng)的法寶留下多少用武之地。因?yàn)檫@是一項(xiàng)難以試點(diǎn)的改革，一試點(diǎn)就可能因稅收歧視而違憲。

　　“物業(yè)稅還需要積極穩(wěn)妥進(jìn)行研究，以待時(shí)機(jī)成熟盡快推出。”財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康說。

　　阻力存當(dāng)下，收益在未來

　　共識尚未達(dá)成，阻力卻已昭然。

　　如同在中國任何一項(xiàng)改革中所出現(xiàn)過的一樣，既得利益格局一旦受到觸動(dòng)，必然會有所反應(yīng)。“物業(yè)稅一旦開征，交錢越多的，越是有錢有勢的人，只有他們才有多套房子，”一位不愿透露姓名的稅務(wù)專家說，“在經(jīng)濟(jì)和政治上掌握著一定話語權(quán)的這些人必然要進(jìn)行干擾和阻攔。”

　　比既得利益群體的力量更讓高層無法忽視的，是沉默的大多數(shù)。

　　由于政府支出不透明、缺乏傳統(tǒng)習(xí)慣等種種原因，中國人納稅并不積極，近來進(jìn)行的個(gè)人所得稅申報(bào)遇冷即是明證。

　　如何讓這些沉默的大多數(shù)能接受并繳納一年一交的物業(yè)稅，成為中國政府最大的挑戰(zhàn)。國務(wù)院發(fā)展研究中心社會發(fā)展部副部長林家彬在去年的一次研討會上形容說，理想狀態(tài)是“拔最多的鵝毛，聽到最少的鵝叫”。

　　林所在的物業(yè)稅改革課題研究組提交的報(bào)告所建議的稅率是0.3%-0.8%。而空轉(zhuǎn)城市試點(diǎn)中通常是按照評估價(jià)格的70%來計(jì)算，稅率是1.2%，但是知情者告訴記者，“測算結(jié)果表明，這個(gè)稅率可能超過總體承受水平。”

　　豁免在很多時(shí)候是一個(gè)必需的工具，對于那些黃金地段的“城市貧民窟”，以及低收入的弱勢人群等，減免物業(yè)稅是現(xiàn)實(shí)而必要的選擇。“物業(yè)稅如果開征，對地方政府的管理能力是個(gè)特別大的挑戰(zhàn)，”一位中部地區(qū)的縣委書記說，“除了減、免、安撫這些技術(shù)手段之外，更重要的是如何既避免社會動(dòng)蕩，又維護(hù)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速增長。”

　　仿佛是印證，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理學(xué)院副院長溫來成在進(jìn)行“物業(yè)稅與公共建設(shè)”課題研究中發(fā)現(xiàn)，地方政府動(dòng)力不足——不發(fā)達(dá)地區(qū)還在熱衷于土地財(cái)政，而較發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)在這一輪經(jīng)濟(jì)增長中充實(shí)了財(cái)力，且完成了大規(guī)模城市建設(shè)。

　　正是這些阻力的存在和動(dòng)力的缺失，讓物業(yè)稅始終停留在空轉(zhuǎn)之中。一位開發(fā)商分析說，即使開征，出于維護(hù)社會穩(wěn)定的考慮，稅負(fù)水平也不會有太大變化，短期內(nèi)對所有一切都不會有太大影響。

　　不過眼光更長遠(yuǎn)的人就能看到，物業(yè)稅將在未來為中國帶來難以估量的價(jià)值，地方政府就將是贏家之一。他們將能從物業(yè)稅中得到穩(wěn)定而可持續(xù)的財(cái)政收入，從而為從經(jīng)濟(jì)建設(shè)型政府向公共服務(wù)型政府轉(zhuǎn)型打下經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

　　在許多西方國家，物業(yè)稅是地方政府的主體稅種。在美國，整個(gè)房地產(chǎn)的財(cái)富占私人財(cái)富的55%，財(cái)產(chǎn)稅占縣一級政府收入的68%，市鎮(zhèn)政府收入的53%，學(xué)區(qū)政府收入的68%。而中國地方政府目前并沒有主體稅種，1995-2005年期間的財(cái)產(chǎn)稅收入占地方財(cái)政收入的比重平均僅為 7.36%。

　　一旦地方政府財(cái)力穩(wěn)定，倘若政府改革順利推進(jìn)，政府加大公共投入，則地方民眾集體受益，而房產(chǎn)價(jià)值將因此得到升值，政府所得的物業(yè)稅收入進(jìn)一步增加。一個(gè)經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的良性循環(huán)得以形成，而中央與地方財(cái)力與事權(quán)不匹配的財(cái)政關(guān)系也將發(fā)生變化。

　　比起地方政府來，整個(gè)社會也將因?yàn)橐豁?xiàng)稅收而得益。因?yàn)槲飿I(yè)稅除了增加收入之外，還有另一重作用：調(diào)節(jié)貧富差距。“技術(shù)發(fā)展到今天，其實(shí)所有細(xì)節(jié)的困難都可以解決，關(guān)鍵在于高層在得與失之間如何衡量，如何選擇，”社科院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所副所長高培勇說，“如果社會矛盾積累到了必須調(diào)節(jié)貧富差距的那一天，物業(yè)稅就指日可待，即使實(shí)施方案并不完美。”

小調(diào)查

你是否贊成開征物業(yè)稅？ 贊成 不贊成 不好說 你認(rèn)為征收物業(yè)稅將對房價(jià)產(chǎn)生何種影響？ 房價(jià)下降 房價(jià)上漲 不好說 沒有影響

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