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碧桂園6300畝土地遭查 管委會稱可分批出讓規避http://www.sina.com.cn 2007年11月03日 13:56 華夏時報
本報記者 賈華杰 重慶報道 往重慶市東北方向經過兩個小時的車程，便來到風景優美的旅游勝地——長壽湖，這個由千島組成的旅游風景區，將被旅游地產概念植入，而長壽湖也將迎來它的新主人——楊國強。 “我們已經和碧桂園(2007.HK)簽署了6300畝土地出讓框架性協議。”10月30日下午，長壽區招商局一科員在其辦公室對《華夏時報》記者說。 但本報記者了解到，這出讓的6300畝土地國土資源部已經開始調查。實際上，當碧桂園的拿地模式遭遇到土地整肅風暴，楊國強也必然會面臨前所未有的挑戰。 長壽湖急切招商引資 碧桂園20億廉價拿地 美麗的長壽湖已經變得愈發不安靜，在當地招商引資、經濟崛起的號召下，這里正在成為一片熱土。 “我們已經上報了開發長壽湖的文件，正在等待重慶市政府的批復。”長壽湖招商局局長桂林說，“這里將以旅游為引導，房地產為平臺，帶動產業發展。” 在長壽湖招商局的努力下，先后有多個開發商接觸過長壽湖，但都沒有敲定。而最讓長壽湖招商局滿意的，還是碧桂園，在他們看來，楊國強為人低調，暗合了長壽湖土地出讓方式不事招搖的特性。 “楊老板在深圳的口碑很好，他一下子圈了這么多土地，正好可以省去了我們招商的壓力，而且碧桂園快速開發的模式也能盡快給長壽湖帶來效益。”長壽湖招商局工作人員李季(化名)對本報記者表示。 今年9月，按照雙方簽署的協議，楊國強拿走6300畝土地，準備開發旅游地產項目，其中大坪島2000畝，湖域周邊土地4000多畝。 實際上，早在去年5月份，楊國強便來到長壽湖考察。“只是當時要求10萬元/畝給他，價格太低了，雙方沒談攏。”李季說。 但在后來的商談中，雙方達成協議。李季介紹，最后6300畝土地的出讓總價為20多億元，這個價格也比長壽湖方面最初給出的價格便宜不少。 李季透露，之所以給出比較低的出讓價格，是因為碧桂園不僅僅與長壽湖簽署了這6000多畝土地，雙方還就湖域周邊17000畝土地進行商談。 國土部悄赴長壽湖調查 出讓地遠超規定建設面積 然而，就在雙方“聯姻”之際，一場浩大的土地檢查正在全國展開。 據記者了解，10月底，國土部土地利用司組成了一個督察小組，悄赴重慶長壽湖地區，調查碧桂園大規模儲備土地的情況。 “國土部土地利用司抽調了3個人，于10月27日視察了碧桂園在長壽湖地區的土地儲備情況。”陪同視察的重慶市國土局土地利用處處長黃強說，“主要看開發商有沒有延期開發，地方政府有無違規批地的情況，并將出臺有針對性的措施。” “這是百日土地督察的一個非常具體行動。”黃強透露。不過在視察現場，國土部官員沒有對碧桂園做任何表態。截止到本報發稿前，國土部亦沒有做出任何處理的決定。 但在重慶市國土局相關人士看來，長壽湖6300畝土地的出讓已經遠遠超過了長壽區能夠提供的建設用地的面積。 長壽區國土局周局長對記者透露：10月25日，重慶市長壽區國土局即通過書面的形式，向市局與國土部匯報了碧桂園在長壽湖拿地的情況。 “反正到現在，我沒有供給他們一分地。”周局長對《華夏時報》記者說，“跟我們沒有關系。”他還表示，國土部門也知道了此情況，但現場還沒有任何動工的跡象，所以不好說，其間言語頗讓人思量。 而長壽區國土局王副局長則對記者表示：碧桂園與長壽湖方面簽署的是框架性協議，還沒有具體的土地出讓，因此碧桂園還沒有實際發生土地違規利用的問題，國土局目前也沒有辦法查它。 10月31日，記者闖進了重慶市國土局局長的辦公室，詢問關于碧桂園長壽湖拿地是否違規，是否會處理的問題，重慶市國土局局長以不方便表態為由，將記者轟出了辦公室。 “我目前也不方便對此問題發表個人看法，既然是國土部督察組來視察，你最好去問國土部。”在記者的追問下，黃強如此表示。 但他同時表示，長壽湖地區主要為國有土地和集體用地，出讓如此多的土地面積必然會牽扯到農用地“以租代征”、未批先用和農用地擅自改為建設用地的問題。“如果出讓，違規是必然的。” 轉借建設用地指標 拆遷工作已開始 知情人士表示，當地的招商引資和經濟發展一般是由市政府層面主持工作，地方國土部門有時也會態度“曖昧”，不好說什么。 重慶市國土局辦公室一位工作人員則對記者表示：“按照以往的經驗，只要地方政府想去進行開發，國土部門所起的作用就是讓這些用地看起來合法就行了。” 他雖然沒有進一步闡釋“合法”的路徑，但記者從相關人士處獲悉，一種可能的路徑是，按照重慶市對長壽湖整體開發的批復，先將其他地區的農用地轉為建設用地的指標拿過來，這樣一個城市的指標總量不變，只是集中到一個區域而已。至于其他區域的用地指標則“以后再說”。 “作為直轄市和三峽庫區，我們在行政體系上與其他地區不同，區縣的權力比較大。長壽區在土地利用上，有很大的權力，很多事情上是不需要給市局做匯報的。”重慶市國土局一位內部人士說。 “市政府、區政府對此很重視。實際上，長壽湖的開發現狀并不令人滿意，我們要在發展上打破常規，要創新。”長壽湖管委會一位人士說，“要發展，打擦邊球是不可以避免的。” 在這樣的邏輯和貫徹執行下，事實上，長壽湖管委會已經在大坪島等長壽湖周邊區域開始了初步的征地拆遷工作。大坪島是協議中碧桂園長壽湖項目的核心區域，面積過2000畝，以農用地居多。而這個時候，有關長壽湖利用的總體規劃還沒有完成。 “但拆遷上遇到了不小的問題。大坪島內的居民不少人不愿意搬。但會遲早要他們搬出去！”長壽湖管委會相關人員如此抱怨地說道。 他進一步表示，要達到企業進場建設的標準，他們規定完成一級開發總的成本不能超過八九萬元/畝，那么長壽湖給拆遷戶的綜合補償成本就不會高過2萬元/畝，“只要不出現大的群眾上訪，我們的操作就不會出現問題，政府就不會干預”。 明招標暗內定 大塊地拆分10份出讓 那么，長壽湖管委會是如何操作，讓土地變得合規合法的呢？ 長壽湖管委會相關負責人介紹說，這里是一站式服務，只是需要開發商提供點文字資料的東西，所有的手續基本上1年多一點的時間就辦完了。 “雖然碧桂園跟我們簽署了框架性協議，但還要走招拍掛的程序，只是具體的招標是由我們負責的，所以不用擔心到時候，協議地塊被高價拍走的事情，我們完全可以確保土地到企業手里。”10月30日，記者以地產中介公司的身份向長壽湖管委會詢問，上述負責人對記者如此說。 為了能吸引更多的企業前來開發，他還向記者表示，通過具體條件的設定，管委會甚至可以保證，符合投標條件的只有你們一家公司。 “就是說在招標的時候，把開發企業的資金實力、開發資質、付款條件等有意地向已經簽署協議的開發商靠攏。”他說，“有時候，我們甚至直接給其他參加招標企業打電話，勸其退出。” 據記者了解，長壽湖與碧桂園簽訂的6300畝土地，長壽湖方面將不會一次性給碧桂園，這位負責人表示，那樣目標太大了，肯定會引起政府部門的注意，而會將這些土地分成十多個項目進行報批。“這樣甚至就可以不用上報重慶市局，我們長壽區自己就辦了。” “不過，隨著國土部一系列政策的出臺，碧桂園大規模拿地塊，將會受到中央政府的政策沖擊。”重慶當地的開發商對記者說。 按照碧桂園在三、四線城市郊區拿地的模式，必然會導致農用地轉為建設用地的違規問題，雖然地方政府扮演了幕后推手的角色，但中央提出的徹查土地出讓違規的政策，楊國強低成本郊區拿地的發展策略將為他埋下巨大的隱患。 觀 察 地方國土部門的“橡皮圖章” 按照中央政府的要求，國土部門要“守土有責”，其中當前的重中之重就是要堅守“18億畝耕地的紅線”。而按照地方政府的要求，國土部門則要保障經濟發展而必須得到充足的土地供應。 重慶市一位國土局的人士就對記者抱怨，“開發區的人老是說我們不供應土地，而中央這方面卻要求得越來越嚴，控制得也越來越嚴格”。 這位人士還戲言：“就拿國土部‘百日行動’來說，各地的國土局不僅要看國土部官員的臉色，還要看各地書記、市長的臉色，不然這個職位肯定干不長。” 事實上，地方政府在土地大規模出讓過程中扮演了推手的角色，甚至不惜冒著違規操作的風險為房地產商提供大批廉價的土地，以滿足在城市建設過程的資金需求，從而成為地產軍團全國“圈地”背后重要的支持力量。 在這種矛盾的行政體系的定位下，地方的國土部門很難發揮自己的作用，在一定程度上變成了一個“橡皮圖章”，甚至還可以讓非法的用地，通過一定的行政程序合法化起來。 有國土部門人士認為，當前的土地法規存在著大量可以變通的地方，政府當務之急是應該完善相關土地方面法規和進行更加嚴格的監管，并且要堅持科學用地規劃，使之不能因為領導干部的喜好，而發生變化。同時，應該給土地監管部門一個更加合理的行政定位，以便擺脫部門與地方利益的羈絆。
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