海外發(fā)債117億港元 

　　本報(bào)記者 王冰凝 北京報(bào)道

　　福布斯中國首富麾下的碧桂園也開始缺錢了。10月29日，碧桂園(2007.HK)發(fā)布公告稱，將展開一項(xiàng)優(yōu)先票據(jù)發(fā)行融資計(jì)劃，用來支持新項(xiàng)目建設(shè)和償還15億港元貸款。而據(jù)記者了解，碧桂園可能通過海外發(fā)債籌集多達(dá)117億港元。

　　“一方面，政府正在嚴(yán)查屯地開發(fā)商，另一方面，地產(chǎn)市場正處于穩(wěn)定增長的高峰期，土地儲(chǔ)備量居全國首位的碧桂園此時(shí)籌資，大量開發(fā)手中土地，顯得尤為迫切。”商務(wù)部市場運(yùn)行調(diào)控專家洪濤說。

　　100億港元投向地產(chǎn)開發(fā)

　　“發(fā)行票據(jù)也是企業(yè)融資的一種方式。”深圳發(fā)展銀行信貸部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，“企業(yè)通過發(fā)行票據(jù)的方式融資，可使資金流動(dòng)性強(qiáng)、周期短和頻率高，較其他短期融資方式更具彈性。資金來源也更快速、穩(wěn)定。”

　　“雖然發(fā)行票據(jù)可使碧桂園融資方式更為彈性，但碧桂園選擇快速融資的票據(jù)方式也說明，碧桂園正在面臨大量的資金缺口。”京展擔(dān)保戴曉光表示。

　　據(jù)了解，作為香港地產(chǎn)股中市值最大的內(nèi)地房企，碧桂園今年前三季度新增土地儲(chǔ)備3700萬平方米，增長200%以上。以年開發(fā)量200萬平方米計(jì)算，其目前高達(dá)4500萬平方米的土地儲(chǔ)備足夠其開發(fā)27年。在土地價(jià)格高企的背景下，獲得如此數(shù)量的土地儲(chǔ)備，其必需的資金支持無疑來自

　　但國土部日前下發(fā)通知，明確提出，各地要合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短土地開發(fā)周期，每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過3年，確保供應(yīng)出去的土地能夠及時(shí)開發(fā)建設(shè)。

　　不僅如此，國土部下發(fā)的39號(hào)令中提出，對(duì)沒有交納土地出讓金的企業(yè)，不予核發(fā)土地使用權(quán)證，這對(duì)于一向由當(dāng)?shù)卣�府暗箱操作、在郊區(qū)拿地的碧桂園來說，都會(huì)產(chǎn)生不小的影響。

　　“像碧桂園、萬科、富力這樣土地儲(chǔ)備數(shù)千萬平方米的開發(fā)商，哪來資金在3年內(nèi)完成手上土地的開發(fā)？”北京聯(lián)達(dá)四方

　　戴曉光指出，趨于嚴(yán)格的土地政策背景下，無疑將大量囤地的開發(fā)商推上了快速開發(fā)手中土地的快車道。而像碧桂園這樣將資金瘋狂投入在拿地上的企業(yè)，此時(shí)不得不面臨著在大量的集中開發(fā)新項(xiàng)目時(shí)資金緊缺的問題，這應(yīng)該是碧桂園發(fā)行票據(jù)融巨資的主要原因。

　　實(shí)際上，碧桂園在公告中也已經(jīng)明確此次籌集資金主要用于新項(xiàng)目建設(shè)，如果按其將募資117億港元計(jì)算，除去償還債務(wù)，碧桂園將有約100億港元投向地產(chǎn)開發(fā)。

　　碧桂園今年上半年中報(bào)就曾透露其資金的緊張：由于新項(xiàng)目發(fā)展及補(bǔ)充土地之需要，將動(dòng)用IPO所得資金，或進(jìn)行額外借款。

　　地方合同延滯開發(fā)時(shí)限

　　而兩年不開發(fā)土地?zé)o償收回的政策已經(jīng)頒布多年，碧桂園在拿地的過程中難道就沒有違過規(guī)？

　　“各地方政府在執(zhí)行這個(gè)政策的時(shí)候都是陽奉陰違，開發(fā)的概念是什么？只要?jiǎng)油亮司褪情_發(fā)了。挖一锨土再閑置三四年也不算違規(guī)。”曾在碧桂園廣東某市鳳凰城做過營銷管理的一位人士告訴記者。

　　他介紹，除此之外，各地方政府為了賣地給企業(yè)，還會(huì)和企業(yè)簽訂一些與政策相悖的開發(fā)合同，比如政府最新規(guī)定“每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過3年”，但碧桂園在拿地時(shí)與地方政府簽署的合同中，很多都明確了開發(fā)商拿地后的開發(fā)建設(shè)時(shí)間在5年甚至10年的時(shí)間內(nèi)完成。

　　“政策不是法規(guī)，但合同卻是經(jīng)濟(jì)法規(guī)，從這個(gè)角度看，碧桂園還會(huì)有大量的閑置土地可以以此方式規(guī)避掉政策風(fēng)險(xiǎn)。”此人士表示。

　　洪濤表示，碧桂園這樣的企業(yè)品牌好、資金雄厚，有一定的核心競爭力，因此在各地區(qū)都比較受歡迎，當(dāng)?shù)卣�府�?huì)幫助這樣的企業(yè)想方設(shè)法規(guī)避掉土地政策問題，這是其能夠規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

　　但越來越嚴(yán)厲的政策已經(jīng)讓碧桂園無法再無動(dòng)于衷，于是，它開始圈錢大量開發(fā)新項(xiàng)目了。碧桂園近日公布了截至2007年9月30日的項(xiàng)目開發(fā)情況：已取得國有土地使用權(quán)證的建筑面積約為3700萬平方米；其中，已獲得施工許可證建筑面積約為770萬平方米。

　　集團(tuán)計(jì)劃2007年年底新獲得施工許可證建筑面積約為1500萬平方米；預(yù)期2007年年底在建建筑面積將超過2000萬平方米；并預(yù)期在2008年新報(bào)建及開工的可建建筑面積約為1600萬平方米。并稱集團(tuán)產(chǎn)品平均于開工后一至兩年內(nèi)即可達(dá)到交付條件。

　　“按照這樣的開工要求，碧桂園的資金缺口可想而知，而且有大量土地未取得土地使用權(quán)證，按照39號(hào)令，它必須想方設(shè)法補(bǔ)這個(gè)政策窟窿。”分析人士說。

　　“像碧桂園這樣的企業(yè)，在短期內(nèi)仍然會(huì)受到政府的支持，因此不會(huì)過分地受政策左右。但是碧桂園對(duì)于越來越嚴(yán)厲的調(diào)控政策，也必須要采取相應(yīng)的措施來應(yīng)對(duì)。”洪濤說。

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　　“中國式”的碧桂園發(fā)展模式

　　碧桂園為什么會(huì)取得成功？知情人士表示，這主要是鉆了政策的空子。

　　曾在碧桂園做過營銷管理的一位人士告訴記者，碧桂園的營銷模式多年來被證明是極為成功的。最早的碧桂園是依靠在城郊建高檔樓盤起家，隨后一直將二、三線城市作為開發(fā)重點(diǎn)，擅長以極其便宜的價(jià)格獲得土地，以控制成本，然后進(jìn)行高端開發(fā)。

　　“碧桂園屬下部分項(xiàng)目選址于距大城市中心地帶約10—30分鐘車程，能迅速連接道路交通網(wǎng)絡(luò)的城郊區(qū)域，使得后期銷售相對(duì)容易，可以說其對(duì)開發(fā)縣級(jí)市、地級(jí)市地產(chǎn)項(xiàng)目有一套成熟而獨(dú)到的經(jīng)營手法。”此人士說。

　　“這個(gè)企業(yè)經(jīng)營得很成功，在目前大地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍二、三線城市的今天，擁有小城市成熟拿地和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的碧桂園，擁有著更明顯的優(yōu)勢(shì)，這也是該企業(yè)在今年發(fā)展勢(shì)頭極為迅猛的原因之一。”該人士說。

　　　但他同時(shí)表示，碧桂園的運(yùn)作模式，與現(xiàn)有的政策漏洞有關(guān)系，這是它快速走向巨大成功的根本。

　　“地方政府有招商引資的沖動(dòng)，因此土地政策在當(dāng)?shù)囟际顷柗铌庍`，很難貫徹執(zhí)行下去，而碧桂園正好打了這個(gè)擦邊球。”此人士說，“但隨著土地政策越來越嚴(yán)格，碧桂園獨(dú)特的發(fā)展模式或許正在面臨挑戰(zhàn)。”

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