碧桂園：IPO出來的首富

　　王芳潔

　　實際上，早在今年年初，碧桂園的土地儲備便已經達到了1900萬平方米，如非上市必需，這家歷來低調的家族企業或許仍將這個數字隱藏起來

　　如果說遠洋地產和SOHO中國主要因土地儲備的質取勝，那么毫無疑問的是，碧桂園則以量取勝

　　

　　“土地儲備達到4500萬平方米，市值超過2000億港元”，如此龐大的數字，在中國地產界僅有一家企業與之匹配，那就是碧桂園。

　　實際上，早在今年年初，碧桂園的土地儲備便已經達到了1900萬平方米，如非上市必需，這家歷來低調的家族企業或許仍將這個數字隱藏起來。

　　廉價“地王”

　　比較近期赴港上市的三家

房地產企業，如果說遠洋地產和SOHO中國主要因土地儲備的質取勝，那么毫無疑問的是，碧桂園則以量取勝。其核心經營模式為郊區物業開發。

　　郊區物業具有土地價格相對低廉、土地面積相對廣闊的特點，深諳此道的碧桂園正是從中獲益。

　　據透露，宏觀調控之前，碧桂園拿地成本相當低，不超過20萬元/畝，并且多為分期付款的方式。

　　土地價格低，一向是碧桂園集團引以為傲的競爭優勢。有未經過證實的坊間傳言指稱，碧桂園集團在廣州增城的項目鳳凰城一期土地地價低廉到每畝3萬元，而華南碧桂園的地價則是每畝6.8萬元。

　　在碧桂園招股書中，該集團再次將其土地方面的優勢予以重申：“我們是中國擁有最龐大和低成本土地儲備的房地產開發商之一，此等儲備為我們未來的增長和盈利能力提供了強有力的支持。”

　　碧桂園方面透露，該集團所開發項目的土地成本，低于2006年房屋平均售價的10%，“相比較于其他在香港上市的內地房地產開發商，擁有較低成本的土地儲備。”

　　因此，對于能夠將土地成本控制在總成本的10%以內的碧桂園而言，其競爭優勢不言而喻。因此有廣州開發商戲稱：碧桂園不是準確的“房產商”，說成是“地產商”更加合適，因為其賺錢方式是“零售土地”。

　　此外，為了進一步控制成本，在房地產開發的鏈條上，碧桂園幾乎親自扮演了上下游各個產業的所有角色。設計、建筑、

裝修，甚至于曾經還有自己的沙場、自己的水泥廠，連磚都是自己產的。這確保該集團能夠長期賺取開發鏈條中的每一筆利潤。

　　碧桂園擅長開發低密度住宅，其產品以

別墅和多層洋房為主。有開發經驗的人都知道，別墅以及多層住宅的建筑成本，相對于市區高層電梯住宅而言，其成本低出很多。一般而言，在廣州高層住宅的建筑成本在每平方米2000元上下，多層住宅則在每平方米1000元上下，而別墅，由于往往以毛坯標準交樓，其建筑成本有時候不足每平方米500元。

　　最終，碧桂園得以在銷售市場上以低價快速俘獲消費者的心。

　　家族企業

　　碧桂園的上市為中國帶來了迄今為止最年輕的女首富——楊惠妍，碧桂園董事長楊國強的次女。其身家在上市之初達到了700億元，遠超前任首富張茵。

　　近日在網絡流傳甚廣一段楊惠妍出嫁的視頻，一方面解除了女首富的神秘感，而從側面，也體現了楊氏家族濃厚的傳統色彩。

　　這種廣式家族色彩也被帶到了碧桂園企業之中。碧桂園上市令楊國強這位隱形富豪浮上水面，同時“露富”的還有另外四位創辦人，現時已是“十億富豪”。　　　　　　　　　　　　　　

　　其中楊貳珠持有16.32億股，持股比例為擴大后股本的10.2%，市值88億港元；蘇汝波、張耀垣及區學銘三人各持8.16億股，占5.1%，各持有市值44億港元股份。另外碧桂園在上市前已將滾存利潤25億港元，按持股比例派發予5人。

　　楊貳珠與楊國強并無親屬關系，但親如兄弟。現年56歲的楊貳珠與楊國強攜手創辦騰越建筑工程公司，并出任騰越及順德碧桂園公司的董事兼副總經理；現年52歲的蘇汝波、61歲的張耀垣及57歲的區學銘，加入騰越和順德碧桂園的時間與楊貳珠一樣，現時四人與楊國強共享富貴。

　　據粗略統計，碧桂園目前有順德碧桂園公司等15家地產公司、增城鳳凰城酒店公司等10家酒店、1家物業管理公司廣東公司，2家建筑、裝修及裝飾公司騰越建筑工程公司和雅駿裝飾公司，以及1家主題公園公司紅荔文化村公司，總計29家有名有姓的企業。這些公司下轄多家公司，總計超過30多個組合，在不同城市還有不同的小股東。

　　如何把旗下一大堆企業轉制？如何重組？在碧桂園的重組過程中，英屬維京群島（BVI）起到了關鍵作用。碧桂園在BVI先后共注冊了十多家公司。下面根據它們在后來重組中所起的作用，分成幾組。

　　首先，在2006年3月，5家新的公司成立，分別是“伊東”、“富高”、“智發”、“豪華”、“集裕”。

　　2006年4月7日這一天，又有4家公司成立，分別是“柏輝”、“恒宙”、“永柏”、“興輝”。同時，碧桂園的股東們都在這一天擁有自己的境外公司，擁有碧桂園70%股權的楊家二小姐楊惠妍的公司叫“必勝”，公司元老楊貳珠的叫“多美”，蘇汝波的叫“日皓”、張耀垣的是“偉君”，區學銘的是“喜樂”。這5家公司全部由個人全資擁有。

　　家族企業的典型模式令碧桂園在十幾年中高層相對穩定，但一旦上市，便又面臨著國際化后公司治理結構的改變。

　　●基本數據

　　上市公司：碧桂園

　　上市代碼：2007

　　上市地：香港聯交所

　　上市時間：4月20日

　　發行價：4.18～5.38港元/股

　　發行量：24億股

　　募集資金：129億港元

　　全球發售聯席保薦人：摩根士丹利、UBS瑞銀投資銀行

　　全球協調人、聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人：摩根士丹利、UBS瑞銀投資銀行

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