上海報(bào)道　本報(bào)記者　田新杰

　　上海從來(lái)就不缺天價(jià)“地王”，也不缺“氣吞山河”的地產(chǎn)大鱷，但8月24日下午，張桂平還是讓諸多見慣大風(fēng)大浪的上海地產(chǎn)業(yè)界目瞪口呆。

　　8月24日，隨著一聲響槌，南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以44.04億元競(jìng)得上海市黃浦區(qū)163號(hào)街坊地塊，每平方米樓面地價(jià)(總地價(jià)除以建筑面積)達(dá)6.69萬(wàn)元，成為迄今為止內(nèi)地單價(jià)最高的“地王”。

　　根據(jù)高力國(guó)際的分析，以163號(hào)地塊樓面地價(jià)66927元／平方米計(jì)算，估計(jì)該地塊的開發(fā)成本為92000元／平方米。

　　在一個(gè)尚未完全成熟的非高檔商務(wù)區(qū)，以這樣的天價(jià)下注，蘇寧將作何為？

　　中信證券分析師王德勇則指出，張桂平旗下的蘇寧環(huán)球(000718。SZ)只是二線地產(chǎn)上市公司。“對(duì)它的這筆投資，我當(dāng)然更愿意從理性的角度去理解，唯一能解釋的就是蘇寧環(huán)球?qū)ξ磥?lái)上海高檔商用物業(yè)的信心。”

　　有知情人士透露，蘇寧環(huán)球正計(jì)劃把總部遷往上海。也有分析師坦言，張桂平天價(jià)拿163號(hào)地塊，首先考慮的或許是蘇寧環(huán)球一線地產(chǎn)藍(lán)籌的長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃，需要在上海市場(chǎng)發(fā)聲音，其次才是投資的回報(bào)率。

　　“高地”異象

　　“163號(hào)地塊的出讓結(jié)果，到今天我還沒有完全理解的有兩點(diǎn)，一是價(jià)格，二是買家。”即使作為上海地產(chǎn)界的資深業(yè)內(nèi)人士，仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民在8月27日這天依舊沒能給出他的分析。

　　不少業(yè)內(nèi)人士直言，按照目前163號(hào)地塊所處區(qū)域的商務(wù)環(huán)境，即使考慮到未來(lái)一兩年的發(fā)展，這樣的土地成本想要獲得較高的投資回報(bào)率，相當(dāng)困難。

　　6.69萬(wàn)元／平方米的樓面地價(jià)在上海灘究竟處于何種水平，可以簡(jiǎn)單作一比較：

　　就在不久前，李兆基旗下恒基地產(chǎn)(0012。HK)斥資20.8億港元收購(gòu)京滬兩地房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中的上海地產(chǎn)項(xiàng)目即為黃浦區(qū)南京東路155號(hào)一塊建筑面積為67789平方米的地塊，收購(gòu)總價(jià)13.56億港元。

　　這個(gè)地塊與163號(hào)地塊只有一路之隔，土地性質(zhì)也同為高檔商用綜合項(xiàng)目。但折算下來(lái)，李兆基收購(gòu)155號(hào)地塊每平方米樓面地價(jià)約為2萬(wàn)元，與張桂平的6.69萬(wàn)元落差巨大。

　　高力國(guó)際研究與咨詢部董事李慶賢指出，163號(hào)地塊的開發(fā)成本主要由三部分購(gòu)成：首先是土地成本即樓面地價(jià)66927元／平方米；其次是建安成本，按高檔商用物業(yè)的建造成本1500美元／平方米水平計(jì)算；第三部分則主要是以利息成本(按土地及建安成本總額的一年期借貸利率計(jì)算)為主的包括經(jīng)營(yíng)、保險(xiǎn)等其他費(fèi)用。

　　“這樣計(jì)算下來(lái)可以發(fā)現(xiàn)，由于拿地價(jià)格相對(duì)較高，土地成本占到了總開發(fā)成本的七成以上，屬于較高的比例。”李慶賢說(shuō)。

　　再與8月初位于浦東小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的高檔寫字樓項(xiàng)目“中融碧玉藍(lán)天”的成交情況相比，后者成交的最低優(yōu)惠價(jià)為6.5萬(wàn)元／平方米，還不及163號(hào)地塊的樓面地價(jià)。

　　與周邊相比，163號(hào)地塊成了區(qū)域內(nèi)一塊鶴立雞群的“高地”。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，163號(hào)地塊所處的南京路步行街東頭區(qū)域，高檔商務(wù)氛圍遲遲未能形成，目前暫以中低端商業(yè)業(yè)態(tài)為主，被部分業(yè)內(nèi)人士稱為高端商務(wù)的“盲區(qū)”。

　　該區(qū)域內(nèi)目前唯一一棟高檔商用物業(yè)——宏伊廣場(chǎng)的日租金在0.80美元／平方米，與南京西路、陸家嘴等上海領(lǐng)先的高檔商務(wù)區(qū)高達(dá)1.5美元／平方米的日租金差距明顯。

　　若以20%的投資回報(bào)率簡(jiǎn)單計(jì)算，163號(hào)地塊項(xiàng)目建成后若用作銷售，每平方米的售價(jià)將超過(guò)11萬(wàn)元。而目前在上海處在同一價(jià)位的物業(yè)僅有“湯臣一品”一家，并且開盤至今長(zhǎng)期滯銷。

　　基于上述現(xiàn)狀，當(dāng)163號(hào)地塊的最終響槌成交后，業(yè)內(nèi)大多數(shù)人士認(rèn)為，蘇寧環(huán)球是把自己置于刀尖之上，即使把今后幾年上海市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿�考慮進(jìn)去，要想在該地塊上獲得較高的投資回報(bào)率，可能性也非常小。

　　張桂平賬本

　　站在這樣一塊高處不勝寒的高地或者說(shuō)“絕地”之上，蘇寧環(huán)球如何能賺錢？

　　或許，張桂平胸中有著另一本賬。

　　張桂平意圖通過(guò)資本擴(kuò)張把蘇寧環(huán)球打造成國(guó)內(nèi)一線地產(chǎn)藍(lán)籌已是業(yè)內(nèi)公開的秘密，要實(shí)現(xiàn)“在五年內(nèi)年開發(fā)建筑面積達(dá)到250萬(wàn)-300萬(wàn)平方米，年銷售收入達(dá)到120億-150億元，努力成為國(guó)內(nèi)綜合大型地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商”。

　　要做一線地產(chǎn)藍(lán)籌，局促于南京一隅顯然是不行的。“在上海這個(gè)中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的制高點(diǎn)上沒有地盤，說(shuō)自己是一線地產(chǎn)藍(lán)籌怕要讓人笑話。”有分析師指出，張桂平敢于從其他9家外資大鱷口中天價(jià)奪食，在某種程度上，進(jìn)軍上海、要在上海市場(chǎng)發(fā)出自己的聲音，或許是在投資回報(bào)率以外所更多考慮的一點(diǎn)。

　　并且，像163號(hào)地塊已不是今年上海出現(xiàn)的第一幅天價(jià)“地王”，“地王”　地價(jià)與周邊落差巨大而最終通過(guò)拉動(dòng)周邊地價(jià)填平了落差的先例也并不是沒有。

　　兩個(gè)月前的6月21日，綠城中國(guó)(3900。HK)以翻倍天價(jià)拍得新江灣城“地王”。據(jù)佑威＆天天房展網(wǎng)研究中心的跟蹤系統(tǒng)顯示，自此之后，新江灣城地塊旁邊的在售樓盤集體提價(jià)：合生江灣國(guó)際公寓隨即就把售價(jià)從14000元／平方米提高到17000元／平方米。保持了4年多價(jià)格沒有大波動(dòng)的海上海新城，也把16500元／平方米的報(bào)價(jià)提高到19000元／平方米；寶地東花園更是把16500元／平方米的報(bào)價(jià)調(diào)高到20000元／平方米。短短兩個(gè)月內(nèi)，助推房?jī)r(jià)的“地王效應(yīng)”已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　高力國(guó)際報(bào)告因此預(yù)測(cè)，163號(hào)地王項(xiàng)目在三到四年后日租金達(dá)到每平方米2.25美元的水平不是不可能。

　　上海“地王”下一步

　　不過(guò)，要成功開發(fā)和運(yùn)作163號(hào)地王，蘇寧還面臨一些難以逆料的內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)。

　　半個(gè)多月前的8月9日，蘇寧環(huán)球在＜2007年度非公開發(fā)行股票預(yù)案＞中表示，對(duì)于此次非公開發(fā)行的目的，首先是為增加公司土地儲(chǔ)備，提高公司持續(xù)發(fā)展能力的需要。公司目前約有1200畝土地儲(chǔ)備(已繳納土地出讓金部分)，土地儲(chǔ)備規(guī)模較小，需通過(guò)非公開發(fā)行股票的方式增強(qiáng)實(shí)力，獲得新的土地儲(chǔ)備。

　　目前蘇寧環(huán)球的主要業(yè)務(wù)位于南京，能在南京市場(chǎng)占據(jù)一定份額，主要是依靠其在上市前獲得的大量低成本土地儲(chǔ)備，在競(jìng)爭(zhēng)中擁有巨大土地成本優(yōu)勢(shì)，而隨著這兩年南京樓市的持續(xù)走高，蘇寧環(huán)球獲得了較大的資產(chǎn)增值收益。

　　“蘇寧在南京主要是以中端住宅產(chǎn)品為主，而高檔商用物業(yè)的投資開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，則有所欠缺。”南京的一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)說(shuō)。

　　天價(jià)拿下163號(hào)地塊，后續(xù)資金投入如何解決也不得而知。

　　蘇寧環(huán)球公開資料披露，經(jīng)測(cè)算，不考慮開發(fā)中項(xiàng)目的資金需求，公司近期資金需求(現(xiàn)金)在90億元以上，截至2007年6月30日，公司貨幣資金余額63766.97萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)78.08%(合并數(shù))，公司僅依靠現(xiàn)有資金與債務(wù)融資無(wú)法支持未來(lái)的開發(fā)計(jì)劃。

　　“從二線躍居一線地產(chǎn)藍(lán)籌，決不是在上海投資一個(gè)天價(jià)項(xiàng)目就能實(shí)現(xiàn)的，蘇寧環(huán)球在成熟戰(zhàn)略框架、完善管理體制等方面都與一線的地產(chǎn)藍(lán)籌存在一些差距。”上述分析師說(shuō)。

　　與此同時(shí)，外部大環(huán)境也并不樂(lè)觀。

　　“最近半年，以地王現(xiàn)象為代表的跡象已經(jīng)引起了管理層的高度重視，未來(lái)上海樓市的政策大環(huán)境向何處演變還很難預(yù)料。”一位不愿透露姓名的專家表示。“湯臣一品”開盤后就是因?yàn)樵庥鰜?lái)自市場(chǎng)及政府調(diào)控層面的沖擊不斷，至今處境尷尬。

　　“要達(dá)到這一理想狀況，該項(xiàng)目唯一可以指望的就是外灘源頂極金融商貿(mào)區(qū)計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。”上述不愿透露姓名的專家坦言，但上海外灘源開發(fā)計(jì)劃從雛形出爐至今已有約10余年時(shí)間，至今不見實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，這一過(guò)程會(huì)相當(dāng)漫長(zhǎng)。　

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