和記黃埔、香港建設、洛克菲勒、凱龍瑞等悉數登場

　　本報記者 賈華杰 北京報道

　　分析人士估計，163號地塊最終成交價會接近33800元/平米，總價接近22.24億元，刷新了上海此前20178元/平米樓面地價的紀錄。

　　上海新地王163號地塊出讓引發眾多外資基金或外資房企競投。業內人士指出，境外地產投資者很少參與公開投標活動，但此次眾多境外機構現身163地塊投標，背后亦可見外資面對“限外”政策的新謀略。

　　預估總地價22.24億元

　　上海黃浦區163號街坊地塊，底價17.18億元，兩周前開始掛牌出售，至8月24日止。

　　到目前為止，外資悉數登場，其中包括港資如和記黃埔、香港建設、中信泰富、新鴻基等，外資如洛克菲勒、鐵獅門、凱龍瑞、麥格理等眾多地產基金紛紛前去“探營”。

　　公開數據顯示，黃浦區163號地塊位于上海南京路步行街的頂端，土地面積約1.3709萬平米，總建筑面積6.58萬平米，規劃用途為商業和辦公。

　　“麥格理最終不會參與黃浦區163號地塊的投標工作。”8月22日，麥格理(上海)投資部經理賈嶺就對《華夏時報》表示，“雖然我們曾經對此地塊有過意向，但終究把握不大。”

　　麥格理不參與此地塊的投標，并不代表這家外資投資公司不看好中國房地產市場，相反，爭相而來的外資開發商和外資投資機構正在不斷把上海的地價抬高。

　　實際上，就算只按17.18億元的掛牌起始價計算，樓面地價就已高達26109元/平米，早早刷新了上海此前20178元/平米樓面地價的紀錄。

　　雖創下新紀錄，但地產巨頭對163號地塊的反應極為熱烈。此前，仲聯量行亞太區董事陳立民就估計，最終成交價會接近33800元/平米，總價接近22.24億元。

　　值得注意的是，在這場地產“盛宴”中，有內資背景的僅僅有陸家(600663.SH)、新黃浦(600638.SH)有意參與163號地塊的投標。

　　不過，中國商業地產聯盟秘書長王永平說：“在大型商業地產項目的運作能力上，包括產品的設計地位，后期的管理，國內企業多有不足。”

　　上海五合智庫總經理鄒毅認為，單從商業地產的開發與經營實力上，港資企業如和記黃埔、新鴻基等更具有優勢。“至于報價的高低，則主要取決于企業對控制成本的能力以及預期收益。”

　　轉投開發項目

　　分析人士指出，目前外資基金操作地產的手法，選擇自行開發項目并不是最理想的方式。

　　“對于外資基金或外資地產巨頭來說，雖然地產項目的開發回報一般比收購回報為高，但開發周期長，操作過程也比較復雜，163號地塊不是有錢就可以參與的。”陳立民認為。

　　有分析人士指出：外資集體“趕場”163號地塊的招標，除了該地塊巨大的明星效應外，“限外”政策的作用也不可忽視。

　　“雖然此次163號地塊的出讓并沒有設置明顯的外資門檻，但對于中國的外資政策，大家預期將會趨于嚴格，趕緊進場成為普遍的心態。”一家外資投資基金高層對記者表示。

　　他表示，像鐵獅門、凱龍瑞等這些外資基金這兩年就比較活躍，但在“限外”政策下，他們更多轉為股權收購，或者進行買地開發。“這畢竟是權宜之計。”

　　“另外，在盈利模式上，如果機會合適的話，我們或可以在國內市場將開發的項目打包進行IPO。”一位外資房產投資基金負責人表示，“當然這是一種長線。”

　　高力國際的一份報告顯示，今年上半年，外資在上海總共收購了10個地產項目，總金額已經超過13億美元，折合人民幣近100億元，而在2006年全年，同類收購總金額為19億美元。

　　普遍認為，163號地塊的成交價格將直接影響后市走勢，推高上海核心商業區的物業價格。

　　“若本次掛牌以高價格成交，上海市區商業樓宇的資本價格將很快上揚，直沖50000元/平米的關口。”陳立民表示。

　　　據了解，目前，上海高級