盡管奧運能給北京商業帶來極大的利好，但北京商業地產要面臨的不僅是“前奧運”商業、抓好“奧運”商業，更要著眼于“后奧運”商業。本報記者 胡雪柏 攝 點擊此處查看全部財經新聞圖片

　　進入2007年后，北京市的眾多商業地產項目集中放量，引發了市場各界人士的高度關注。市場人士普遍認為北京通過多年的發展，商業地產已經取得了很大的進步，但相比而言，北京商業地產還存在融資與經營能力差、短期內超額放量、各商業業態間的互動性較差這三大問題。

　　問題篇

　　融資經營能力偏弱

　　有眾多市場人士指出，困擾北京商業地產的首要難題就是融資、經營問題。目前的北京商業地產市場的風險主要在于開發商融資、經營能力較差。北京很多失敗的商業項目一部分是由于資金鏈斷裂導致，而另一部分則在很大程度上是由于經營管理不善、無法帶來預期回報從而導致無效經營面積的增加，最終導致了部分商業地產項目失敗，前兩年在北京的“巨庫”商業項目就是一個典型的案例。

　　曾經在北京掀起“首個體驗式賣場”風潮的巨庫青年時尚賣場，坐落在北京安定門的一個十字路口，以“食庫”、“裝庫”、“秀庫”和“玩庫”為主題，劃分出四個區域。巨庫的創意和定位在其開業前，一直受到社會上的廣泛好評，商鋪的銷售業績成為很多業內人士津津樂道的話題，一時間被認為是北京最具有投資價值的產權式商鋪，成為投資者追捧的對象。

　　當時，巨庫項目的銷售異常火爆，然而好景不長，巨庫并沒有招到幾家真正有品牌和影響力的商戶，而購買商鋪前所宣稱的體驗式賣場也變成了一個空頭口號和形式，另外開業之后，商場廣告投放的數量和力度遠遠小于銷售商鋪的時候。如今的巨庫，已經讓投資者遭遇了慘重的損失。

　　短期內超額放量

　　另有市場人士指出，北京商業地產最近幾年的一大問題就是短期內超額放量。2006年的數據顯示北京市的商業地產項目有超過1/3是處于閑置狀態的，但是從去年年底北京的商業地產出現了“井噴”的現象。據權威機構預計，北京2007年商業地產的放量將超過600萬平方米，且新建商業地產項目基本集中在傳統商業商務區域。盡管奧運能給北京商業帶來極大的利好，但北京商業地產要面臨的不僅是“前奧運”商業、抓好“奧運”商業，更要著眼于“后奧運”商業，使北京商業不會出現“后奧運”商業的“結構性空殼”。

　　此外，北京商業地產業態的互動性比較差。北京的百貨商場、購物中心等商業項目的業態分布中，一般是每一樓層都有比較分明的業態布局。其中由于餐飲、娛樂等所具有的目的性較強，因此一般被安排在商場的頂層或地下，這樣分布的后果直接導致消費者選擇性的消費，業態之間不能形成互動和影響。

　　北京的商業地產要想贏得更大的發展，必須對相關問題進行突破。

　　建議篇

　　1 借鑒多元化的融資渠道

　　上海五合智庫總經理鄒毅針對融資經營能力偏弱這一問題，通過與香港商業地產的對比，給出了多元化融資的解決意見。

　　鄒毅表示，北京開發商對商業項目的經營意愿不強，一部分是由于缺乏商業經營意識和能力，而更多的原因則是資金限制和融資渠道狹小導致。由于國內法律和金融環境等問題的限制，融資渠道主要依靠銀行貸款和自主投入。但近年隨著金融環境的放開，部分北京地產企業赴港融資，且融資方式也逐漸的多樣化起來。IPO、增發、債券融資、REITS、項目合作融資等再融資手段均被廣泛學習并運用，此趨勢應該繼續被擴大。另外，還有一種杠桿式租賃融資模式仍使用較少，它涉及承租人、出租人和投資基金或貸款公司等三方。按國際慣例，出租人將資產的30%自留，作為自己的投資，另外以該資產作為擔保向資金的借貸方借入其余資金的70%。因此，出租人又成了借款人，即擁有資產的所有權，又收租金償還債務。若出租人不能按期償還，那么資產轉歸借款人所有。有理由相信，融資渠道的拓寬將極大地提高北京商業地產的質量和經營能力。

　　2 調整開發流程

　　鄒毅還建議，除了融資的問題，在整體的開發流程中，北京商業地產更應該學習香港商業地產的專業化運作模式，調整開發流程。

　　北京商業在經過近年發展之后，一些大型商業項目在開發流程上逐漸向香港靠攏，但由于商業還是處在一個起步發展階段，專業商業人員還很缺乏，因此很多商業項目依舊是用以往的商業流程進行開發經營。

　　目前北京商業地產開發運營流程是：

　　選址———建設———經營定位———招商———運營。

　　這樣的流程把定位和招商放在建設后期，首先是已經建成的項目要做調整很困難，定位和招商在選擇性上受到很大限制，其次招商放在后期嚴重耽誤了開業時間，而且是否能招商成功也是一個極大的挑戰。即使在經營定位階段介入商業管理或策劃公司，也是亡羊補牢之舉，招商不順是后期造成項目失敗的主要因素。

　　香港商業地產開發流程是：

　　市場調查———經營定位———業態設計與主力店招商———規劃設計———建設與招商———運營與管理。

　　從香港的開發流程上看，通過調研得出的經營定位、業態布置和招商都放在了最開始的階段，為規劃設計提供了完全的指導，避免了設計與定位之間的矛盾，大大減少了商業的風險。

　　此外還可以考慮引入互補型的混合開發模式。香港開發商在開發項目時，很少有單一的商業地產項目，大型的

房地產開發商可能會在一個地塊上開發幾種類型的產品，也可以由幾家公司合力開發某個區域做不同類型的產品。在香港開發商看來，最好的房地產開發配比就是：1/3住宅+1/3寫字樓+1/3商業物業。比如香港國際金融中心項目，除了國際金融中心寫字樓，還包括IFC商場、香港四季酒店、精

裝修服務公寓四季匯。這是一個工作、消費、居住的混合，綜合性的項目其中各種物業都是一種資源互補，而同時出售型物業對持有型物業在現金流上也能起到平衡和回款的作用。

　　3 開發投資還需理性

　　與北京的集中短時間內放量相比，香港的商業是緩慢增長，北京的增長速度超越經濟的發展速度，必將導致市場不能消化大面積的新投入量，從而導致空置率增高，產值較低。香港商業地產緩慢放量，與經濟的發展水平相協調，才能使商業項目產生最大的效益。

　　5+1五合國際(Werkhart)總顧問劉力表示，北京的商業新增供應區域分布不均，新建商業地產項目基本集中在傳統商業區域：東部商業地產放量主要集中在朝外、燕莎、國貿等區域；西部主要集中在西單、中關村和金融街區域。香港商業營業面積在2006年底的總存量為1040萬平方米。其中30%位于港島，41%位于九龍，29%位于新界，各區域分布均衡，從而降低商業空置率。在北京新商業放量過程中能看出很多商業地產項目的開發缺乏整體規劃，粗放的開發需要更多理性論證。

　　劉力表示，北京的商業地產中高端與低端市場同樣都存在著較為嚴重的同質競爭現象。對于中高端市場來說，購物中心的競爭顯得尤為嚴重，如在CBD區域集中了多家高檔購物中心，雷同的定位，導致招商目標、目標客戶群等多方面的相似，造成了這些項目的競爭加大，使得一些項目前景堪憂。在低端商業市場，很多開發商毫無規劃地開發商鋪。如空置率更多地集中于五環以外的商鋪，這些商鋪檔次低，經營內容雷同。

　　相比之下，香港地少人稀，商業分布也較為集中，主要分布在港島和九龍的中環、銅鑼灣、上環和尖沙咀，香港商業的集中度比北京更高，且商場多以高檔商業為主，同質競爭應該是更加嚴重。但香港的商業項目運營狀況良好，各大項目都能立足。究其原因主要是兩個方面，一方面是由于香港商場檔次都偏高檔，但每個商場都有不同的主題，以不同的特色吸引顧客，從而形成差異化避免同質競爭。北京某些商業項目在這一方面已經開始下工夫，如世貿天階、華貿中心水世界，這是一種很好的趨勢。另一方面香港的商業盡量做到精細，有的項目商場購物、餐飲、娛樂、超市一應俱全，甚至還設置幼稚園、醫療保健中心。

　　4 同類商戶分層設置

　　針對各商業業態間的互動性較差，專家建議同類商戶分層設置。

　　香港的商場，同類商戶并非都擠在同一樓層或區域經營和競爭，商業管理公司根據同類商品的檔次、消費級別將其安置分布在各樓層。但并非每一樓層的設置雜亂無章，一般來說每一樓層都有其主要的經營定位，但其他類別的商家會穿插其中，如名牌服飾定位的樓層還引入了文化書籍、

化妝品、精品、餐飲等其他商戶。這樣設置能有效地避免同類別、同檔次商戶的直接經營競爭，同時又能讓消費者在同一樓層內欣賞到各種類別的商品，有效消除消費者的“購物視覺疲勞”，還能有效引導消費者游走商場內每個樓層。最主要的原因還在于不同業態的混合搭配，如品牌服飾旁邊設置精品配飾，能互相帶動客流和人氣，還能讓消費者帶著他的消費目的走遍整個商場，形成整體商場的有效互動體系。

　　本報記者 肖賓