郝倩

　　世邦魏理仕上海分公司工業和物流服務部副董事戴沁分析認為：“更多的工業制造企業在尋找新項目，他們要打破之前僅為上下游企業建生產物流基地的做法，將工業園區進行市場化運作。”

　　以生產家用電器為主業的奧克斯集團正在籌備一個真正意義上的工業園區。在此之前，這個生產制造型企業所涉足的房地產開發還都停留在建造廠房。

　　“我們還在尋覓新的項目，但是目前還沒有合適的意向方。如果條件允許，我們會繼續投資類似的工業地產項目。”奧克斯集團上海翔名實業投資有限公司總經理胡清表示。

　　事實上，正有越來越多的制造企業直接涉足工業地產領域。世邦魏理仕上海分公司工業和物流服務部副董事戴沁分析認為：“更多的工業制造企業在尋找新項目，他們要打破之前僅為上下游企業建生產物流基地的做法，將工業園區進行市場化運作。”

　　制造企業市場化

　　運作工業園區

　　日前，奧克斯集團在上海啟動了占地300畝的高端現代服務產業基地。這是其在上海的首個市場化運作的工業園區項目。記者了解到，在2003年，奧克斯已經在南昌征地1000畝，用作建設奧克斯南昌工業園。此外，其在寧波也有類似的工業園區項目。

　　但是，寧波奧克斯置業有限公司董事長王海銀表示：“之前的很多工業園區僅僅用于自身的生產基地，并沒有作為園區開發的工業地產項目運作。”與海爾將建成的廠房和物流基地以超低的價格租用給上下游產業鏈的企業不同，奧克斯幾乎都是“自用”。

　　然而“上海這一項目的內容將更加寬泛”。胡清表示，他們甚至考慮是否可以將關聯企業的生產型辦公引入到園區內。這一切還在籌備之中。

　　“已經不止一家制造企業將目標瞄準工業用地，他們已經不僅是為了生產而進行園區開發。”戴沁針對當下新涌現的趨勢表達了這樣的看法。

　　而目前一些“最終用戶”向“

　　園區項目將越來越貴

　　“我們項目對面的一個商務園區項目，出租率一直不高。但是作為控制方，當地政府堅決不將這一項目進行整體出售。因為在目前商務園區越來越稀缺的情況下，一些郊區政府希望獲得更為長遠的回報。”浦東川沙一位工業地產運營商坦承了自己沒有出售物業的原因。

　　“現在要獲取新的項目，前提條件已經越來越多。這也是為什么很多工業地產開發商啟動項目的時間變長。”一位業內人士分析認為，根據上海最新的一些針對工業園區的政策，只要投資項目，對于后續的開發就會有越來越多的限制。其要求往往包括產業性質、業內排名以及后續稅收等多項指標。

　　“也就是說，無論是工業企業還是純粹開發商，現在獲取的新的土地，在后期的招商中，對于業主的選擇不能起到決定性作用，而要經過當地政府的審批。”該人士進一步表示。據透露，虹橋一家工業園區內，一家臺資制造企業的12層物業由于與政府有約在先，所有進入這個項目的企業都必須經過政府的審核。企業自主的招商權正在逐漸削弱。

　　“在松江，針對目前所剩不多的土地，政府往往只招入一個開發商，進行園區開發。但是招商權仍然在政府手中。這也是工業園區的一個新動向。”另一位知情人士也表示。