于驍

　　和黃在2005年取得的9個項目中，至今除了長春的凈月潭及天津的營口道項目已有所動作外，其余項目在過去兩年里一直處于“完成1%”的狀態

　　李嘉誠麾下的和記黃埔(0013.HK，下稱“和黃”)“捂地”功夫了得在業界已頗具“盛名”。從廣州的黃沙地鐵上蓋物業到上海的匯賢居，以至北京的逸翠園地塊，均是和黃“捂地”獲取地產開發高額利潤的典型案例。

　　日前，由和黃開發的上海古北御翠豪庭成為和黃又一個“捂地”范例。這個于8月4日正式開盤的豪宅項目，以較周邊房價至少高出10000元/平方米的35000元/平方米的價格推向市場，卻絲毫沒有改變其受歡迎的程度——網上房地產數據顯示，御翠豪庭首批推出的60套房源在開盤當天售出1套房源，另有53套房源被預定，占首批房源的88.3%，剩余6套房源可售。

　　上海“捂地”大戶？

　　該樓盤被和黃“捂”了將近6年。2001年和黃以3.9億元人民幣的價格獲得該地塊后，很快被列入公司發展計劃。但《第一財經日報》記者在查閱和黃歷年的年報時發現，該項目在拿地后兩年基本上沒有任何動靜，到2003年底時，項目的完成百分比仍維持在可憐的1%。而和黃在2002年的年報中將該項目的完成日期“估計”為2005年。

　　項目的發展在2004年之后開始略微加快，至2005年底，項目第一期住宅已完成60%，這種狀態又維持至2006年底。實際上，按照規定，項目第一期已經達到上海市的新房預售標準，但和黃卻遲遲沒有將項目推向市場。這一“捂”，又是兩年。

　　實際上，在御翠豪庭之前，和黃上海的項目幾乎都有過“捂地”加“捂盤”的經歷。最早且最有名的是匯賢居。這個位于上海長樂路、烏魯木齊路的高檔

豪宅曾經是上海的“樓王”，2003年就以一套頂層復式6500美元/平方米的單價引起市場轟動。而該項目的地塊早于上世紀90年代中期已獲得，其間經過將近10年的時間才將樓盤推向市場，成為和黃“捂地”的典范之一。

　　據記者了解到的最新消息，和黃于2005年在上海取得的三個項目，至今無一正式動工。位于上海浦東的世紀大道項目在地塊拆平近一年后幾無動靜。據了解，該項目的“閑置狀態”仍將持續一段時間。知情人士透露，和黃已將該項目的項目經理調至北京接替逸翠園項目剛離任的項目經理一職。

　　去年底時，和黃公司曾有計劃該項目在今年初開工建設，但到目前為止，項目“已處于正準備開工狀態很久了”。與此同時，與項目幾乎同期的對面地塊上的項目，其地下室工程已接近完工。

　　根據和黃年報顯示，與世紀大道項目同一年取得的新閘路項目也并未動工。盡管近期和黃在該地塊上又有所動作，但據內部人士透露，“以和黃的速度，該項目離正式開工還早”。據最新消息，位于閔行區馬橋鎮的項目現在也只是基礎動工，“按計劃，今年10月份正式動工”。

　　與此同時，和黃于去年底獲得的陸家嘴地塊，至今尚未列入公司的發展計劃。上述人士同時表示，和黃地產上海公司最近正在籌建8~9個項目公司，以一個項目公司對應一個項目的安排，這意味著和黃在上海已有8~9個項目正待啟動。

　　但根據公開的資料，和黃在上海尚未開工的地產項目并沒有這么多。如果該人士的說法屬實，則和黃在上海還有一些尚未公開的項目，而和黃的上海“捂地”大戶也將當之無愧了。

　　實際上，除了在上海“捂地”外，和黃在內地其他城市也在悄然“捂地”。同樣于2005年取得的重慶渝北區的陡溪項目，至今還處于“做土方”的狀態，并且已經“接近9個月都還是這個狀態”。記者注意到，和黃在2005年取得的9個項目中，至今除了長春的凈月潭及天津的營口道項目已有所動作外，其余項目在過去兩年里一直處于“完成1%”的狀態。

　　“捂地”的好處

　　從和黃每年公布的內地地產發展情況看，每年為和黃貢獻銷售收入的內地項目最多不超過5個。這說明和黃銷售的內地住宅項目每年不足5個，其中多數樓盤都是連續幾年成為和黃地產部門的營收主力，其中包括上海頂級別墅御翠園，該項目在2005~2006年連續兩年成為和黃贏利的主要地產項目。

　　以這種開發及推盤速度，和黃目前已列入發展計劃的內地31個項目中，除已經接近尾聲的項目外，其余的項目

　　想不“捂盤”都難。推盤的速度減慢，就意味著開發的速度也將隨之放慢，“捂地”也成為順其自然。

　　當然，對和黃而言，不論“捂地”或“捂盤”，為其帶來的直接結果就是項目售價抬高，利潤增長。“捂地”4年、“捂盤”兩年之后的御翠豪庭，其售價在最后即將開盤的幾個月之內就已在公司內部被多次抬升。

　　據和黃一位內部人士透露，去年底和黃上海分公司市場部對御翠豪庭的初步定價為32000元/平方米，后來又變為均價35000元/平方米，此次開盤的價格已變成最低35000元/平方米。

　　從御翠豪庭首期開盤的結果來看，和黃“捂地”加“捂盤”的效果非常明顯。以項目約18萬平方米的總建筑面積計算，項目的樓面價才2167元/平方米，即便以15.8平方米的住宅建設面積計算，其樓面價也不過2469元/平方米。而這一樓面價只是現在該項目售價的7%。這意味著和黃在該項目中的土地成本僅僅占其銷售收入的7%，就算扣除建安成本及其他的項目管理、營銷成本之后，保守估計，御翠豪庭的利潤仍可達到50%以上。

　　已進入最后一期開發的御翠園項目，早在2000年之前和黃已獲得該地塊。當時浦東世紀公園周邊的地價不到300元/平方米，而御翠園目前的售價已高達54000元/平方米。樓盤售價已是地價的100倍以上。

　　這是李嘉誠的“慣用手法”。其麾下除和黃外，還有長江實業(0001.HK，下稱“長實”)，兩者在業界并稱為“長和系”，并素以獲取“邊緣”土地、待土地升值后獲取超額利潤的地產開發手法著稱。

　　上世紀70年代，長實正是依靠在英資財團出售物業土地套現之時低價買入而實力大增。80年代初，在中國政府對香港恢復行使主權前，部分財團看淡香港地產，賤賣地皮物業，又成為和黃大量吸納的好時機。至上世紀90年代初香港地產達到頂峰，“長和系”的土地亦增值數十倍。

　　和黃在內地的種種“捂地”行為，不過是李嘉誠將上述手法在內地“故伎重演”。和黃地產公司上海總經理佘耀庭此前針對媒體關于公司“捂地”的提問時曾解釋：和黃本身并沒有故意拖長一個項目，只是具體考量市場對于項目會不會產生收支差異，從而決定項目的進度和推出時間。

　　而上海某開發商曾對和黃有過一個評價：和黃很會賣房子。這個評價與佘耀庭上述解釋表達的意思一致：和黃總是選擇最適當的時機將項目推向市場。御翠豪庭此次開盤時間正好是

上海樓市重回景氣之時，如果是去年底或今年初開盤，則都不算是最好的時機。從這一點來說，和黃對市場的判斷是非常精準的。