中國住房保障工作由經濟適用房建設轉向廉租房建設。上海廉租房試點全面擴大計劃，可成觀察廉租房制度的一扇窗口

　　【網絡版專稿/《財經》雜志實習記者 趙何娟】8月7日，上海市政府常務會議上宣布，上海市將從9月上旬起分步啟動實施廉租房全面擴大工作，由浦東、盧灣兩區先行推開擴大廉租住房受益面工作，年內覆蓋到中心城區各個街道，2008年覆蓋到全市各區縣。

　　從1998年試點到今天全面擴大試點，上海用了九年；如今上海要用不到一年半的時間，就從兩個區的中心街道推廣到各區縣各街道，其決心明顯加大。

　　但是，無論從廉租房推行的歷程中，還是從

　　上海廉租房“新政”

　　上海的廉租房試點始于1998年，但時至今年7月底，九年來上海的廉租房僅僅覆蓋了2.48萬家庭。

　　從2006年底開始，上海明顯加大了推廣廉租房制度的力度。去年底以來，浦東、盧灣兩區四個街道率先開展了擴大廉租住房受益面試點，放寬了廉租對象的收入認定標準，并建立了與之配套的一系列新機制。今年7月初，浦東新區成立了浦東新區住房保障服務中心，專門負責中低收入市民的住房保障工作。

　　根據今年5月召開的上海第九次黨代會提出的目標和要求，上海將從五個方面擴大健全廉租房制度：一是建立廉租對象收入認定標準和租金補貼標準的動態調整機制；二是適當擴大實物配租比例；三是逐步擴大廉租房源籌措的規模；四是建立資金和稅收保障制度；五是進一步健全廉租住房管理體系。

　　目前上海的廉租房覆蓋面遠遠不能滿足最低收入人群的需要。國家統計局的統計口徑是，最低收入群體占城鎮居民家庭的10%，其中的50%為困難戶。根據上海統計局的統計，2003年底上海城鎮最低收入家庭已經達到了25.3萬戶，占城鎮家庭總數的6.8%。上海僅有2.48萬戶獲住廉租房，覆蓋面顯然遠遠不足。

　　增加實物配租比例，則是實踐操作中有待改進的一項重要措施。

　　目前上海的廉租房制度落實中，貨幣化補貼仍是主流配租方式，實物配租率僅有1.5%。這一比例明顯偏低，而且基本只限于勞模和重點“優撫對象”，這其中也并非全部進行實物分配，主要還是通過一次性補錢的方式(市區每戶10萬元、郊區8萬元)予以扶助。

　　上海易居房地產研究院高級評論員楊紅旭認為，雖然租金配租是市場化的運作方式，但在住房租賃市場尚不成熟的情況下，會給部分困難家庭找房租賃造成麻煩，比如由于租金變化和房東想法的變化，造成搬家頻繁的現象。因此，非常有必要擴大實物配租的比例。

　　實物配租房源的位置，也是政策執行中需要考慮的重要問題。今年6月，上海市決定收儲50萬平米配套商品房，但其缺陷是由于配套商品房往往位置偏遠，必將大大增加租住家庭的交通、生活成本。

　　除了城市低收入家庭的“覆蓋問題”，也已經有專家開始呼吁對于“流動人口”中的低收入家庭的“覆蓋”。

　　中國城市規劃學會秘書長石楠告訴《財經》，目前在城市里全面推行廉租房制度，在對象上一部分是中低收入市民，特別是雙下崗職工家庭，這是包括上海等很多城市都重點考慮的人群；另一部分往往卻是最容易忽視的，即城市化過程中的進城務工人員。大量城市務工人員無正規渠道獲得住房，且都生活在城鄉結合部，這些問題不能回避。

　　中國城市規劃設計院院長李曉江稱，從解決城市住房困難戶問題，逐漸擴大到城市低收入人群，再進一步擴大到進入城市的農民工住房問題，這個過程應盡量縮短。

　　從經濟適用房到廉租房？

　　早在1998年7月3日由國務院發布的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》中就規定：“對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。”

　　一位業內人士對《財經》說，政府的思路很明顯，商品房價格更多由市場去決定，政府著力抓保障住房。但有目共睹的是，地方政府在提供保障型住房上面力度不夠，推進多年的經濟適用房制度執行得并不理想，致使中央政府不得不一再出手調控房地產市場。

　　今年8月1日，國務院常務會議討論并原則通過《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。會議提出要把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設和住房制度改革的重要內容，作為政府公共服務的一項重要職責，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。

　　會議要求，到“十一五”期末，廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。

　　會議還提出要通過采取政府新建、收購、改建及社會捐贈等方式多渠道籌集房源，積極發展住房租賃市場。為確保資金來源，會議指出，各地要將廉租住房保障資金納入年度財政預算，提高土地出讓凈收益和公積金凈收益用于廉租住房保障資金的比例。

　　近來建設部部長汪光燾亦在各個場合強調，要在實現城鎮最低生活保障家庭“應保盡保”的基礎上，逐步把廉租住房保障對象擴大到低收入住房困難家庭。

　　業內人士對記者表示，這顯示目前國家的住房保障工作重心開始發生變化，由經濟適用房建設轉向廉租房建設，加大廉租房的比重。

　　石楠認為，全面推行廉租房制度，需要大量公共財政的支持，可以把住房市場中的征收部分大比重投入廉租房；并且要優先考慮廉租房土地供應的位置，讓居住者有適當的交通保障；此外，配套服務設施也很重要，與高檔住宅相比，中低收入人群更依賴社區，如何發揮社區的組織作用，建立混合使用模型也很重要。

　　李曉江認為，可以把土地出讓賬面純收入的5%用于廉租房建設。“如果有這筆資金保障，再加上其他來源，廉租房財政問題可以解決。”

　　不過，廉租房制度之所以多年難行，很重要的就在于，把土地出讓金視為地方財政收入主要來源的地方政府，長期來都缺少發展住房保障制度的動力。對于地方政府而言，建立一個成熟的征信和收入監測體系不會難在技術上，而是難在利益格局的重新調整。

　　在大力推行廉租房制度之后，房市會將面臨新一輪的調整，還是會固守已有的利益格局尚待觀察。上海推行的廉租房試點全面擴大計劃，正可成為觀察廉租房制度的一扇窗口。-