廣州報道 本報記者 蘇絲

　　194.18億,保利地產增發塵埃落定。

　　7月27日,保利房地產(集團)股份有限公司(600048.SH,簡稱保利地產)增發募資獲得批準,該公司發布公告稱:"本次增發的不超過3.5億股社會公眾股采取余額包銷方式,由保薦機構(主承銷商)中信證券股份有限公司牽頭組成的承銷團包銷剩余股票","本次發行價格為55.48元/股"。27日保利地產股票收盤價67.95元,上漲8.95%。

　　今年3月,保利地產股東大會通過了增發不超過3.5億股,計劃募集50—70億元的方案。4個月后,證監會通過的增發方案,實際募資超過194億元。

　　作為保利地產中小股東之一的汕頭市某

開發商表示,增發后募得194億的資金,大大緩解了保利地產項目開發和土地儲備的資金壓力,但保利地產還將面臨資金周轉率的提高,"關鍵是今年能夠結轉的銷售面積和金額有多少"。

　　土地儲備低成本 二線城市擴張

　　保利地產董事長李彬海前不久接受包括本報記者在內的記者采訪時表示,保利地產"善于把握機會成本",拿地多采取收購、一級開發、合作等多元方式,常以商業、文化為先導,成本相對較低。例如南海1號公寓地塊,由于有一個五星級賓館的規劃,并且要先建好,地價只要10萬元/畝。

　　李透露,目前保利地產的土地儲備有960多萬平方米,已出售沒結轉的、在建未出售的建筑面積可達1000多萬平方米,加上今年已談妥的可售建筑面積,"足夠今后3—5年的發展"。

　　相比合生創展、富力地產等公司,保利地產在二線城市的投資已形成規模化,其第一個二線城市包頭的投資模式已被逐步復制。據保利地產總經理宋廣菊所言,該公司自2002年股改之后就邁開全國擴張的步伐,至今已經進入第二個發展階段——區域房地產進入規模開發,形成高速發展狀態,將形成華南、華中、西南、環渤海、華北等五大區域。

　　自7月19日起,保利地產相繼在廣州番禺、上海寶山、杭州以總金額58.79億元拿下6塊地。其中番禺和杭州,保利地產都是首次進入,二線城市擴張趨勢非常明顯。

　　"下半年將陸續公告一些土地儲備",宋廣菊說,保利地產在土地和項目儲備上的優勢也來自于公司快速的決策機制和一套成熟的戰略戰術,這在該公司目前所運作的9個高檔

別墅項目上可見一斑。"這幾個別墅盤的利潤率非常高。"宋透露。

　　"股價越漲,壓力越大"

　　對于投資者而言,保利地產今年每股盈利能力依舊成謎。保利地產去年每股收益為1.1978元。以年利潤增長30%以上匡算,按原股本今年每股盈利可達1.56元;按增發后的股本計算,則每股收益增幅將有所下降。

　　"每股收益短期內肯定會被灘薄,但長遠來看,保利地產增長趨勢相當明顯",一位房地產證券分析師認為,保利目前新增的土地儲備還沒有盈利貢獻,增發后,總股本增加,則每股收益下降;但根據保利地產公告,今年同時開發的9個項目一旦進入收獲期,股票盈利即可大幅上升。不過,由于土地儲備占用資金較多,結轉比較慢。

　　保利地產中期業績大幅增長,上半年實現銷售面積94.26萬平方米,同比增長101.54%,實現銷售認購金額79.51億元,同比增長166.81%。李彬海對媒體說,"股價上漲越快,我們壓力越大",因為要保持凈資產的回報率。

　　一位業內分析人士認為,保利地產此次融資金額大大超出預計,表明當下資金市場非常充裕,而近期資本市場普遍看好房地產行業,關注度提高,選擇這個時機增發,保利地產又一次印證其把握機會成本的手法。

　　"除了項目投入的130多億之外,不排除保利地產年內會對其自身產品結構進行改變。"上述分析人士表示,目前除了廣州琶洲保利國際廣場和1501地塊,保利地產持有的成熟商業項目很有限,因此不排除該公司會投入一部分資金收購成熟商業物業。按目前的

房價預算,保利地產的土地價值將會有30%-50%的漲幅。

　　據了解,在保利地產所開發的項目中,20%為商業地產。李彬海認為,商業地產需要占用大量資金,但既要保證每年30%的利潤增長,也要保持一定比例的商業物業,商業地產和住宅地產的投資比例目前控制在3:7。2009年以后要做到每年10億元的商業物業收益。至于REIT,宋廣菊稱言之尚早,但2012年前會進行基礎建設和人才儲備。

　　保利地產兩位高層均坦言,保利地產通過并購所獲取的商業項目,其規模絕對不比浙江南都集團小。與萬科非核心部門采取外包模式不同的是,保利地產成本控制主要體現于全國復制:研發中心制訂幾條產品線,對于全國各個地塊元素類似的即沿用同一產品線。此外,保利地產項目的啟動資金只占投資總額的10%,已開發完的一些早期項目甚至更低,例如保利花園總投資18億元,啟動資金只用了6500多萬元。