越來越高的房價是怎么定出來的？知情人士透露定價內幕：“人有多大膽，地有多大產”、“撐死膽大的，悔死膽小的” ……種種情形不一而足。

　　市場現(xiàn)象一 ：

　　“無招時代”與“喊價時代”

　　在房地產領域，一般遵循著這樣的定價策略，即成本定價法和可比樓盤定價法。前者根據(jù)成本加上合理的利潤，最終得出樓盤的價格；后者主要參照周邊樓盤的價格，進行比較后得出自己的價格。而現(xiàn)在，這兩種定價策略已“退居二線”，按照某代理公司負責人的原話——是“無招時代”和“喊價時代了”。

　　據(jù)某代理公司負責人介紹，代理銷售樓盤時，盡管也要替

開發(fā)商做成本分析、消費群分析、需求分析以及可比樓盤分析，但所有這些現(xiàn)在通通只是參考，最后定價多少，經(jīng)常是“拍腦袋”拍出來的。你樓盤單價4000元/平方米，他就開5000元/平方米，別的樓盤一看就開7000元/平方米。市場找不到規(guī)律和道理，充滿著非理性因素。這真是“人有多大膽，地有多大產”，完全演變成膽量的較量。博弈到最后，贏了就賺大錢，現(xiàn)在是能喊多高就喊多高。

　　市場現(xiàn)象二：

　　“撐死了”與“悔死了”

　　“去年一年來，定價完全比膽量。不斷摸高試探樓價，有時也不免擔心踩到頂。”某業(yè)內人士坦言，現(xiàn)在的樓價戰(zhàn)成為心理戰(zhàn)。最后是“撐死膽大的，悔死膽小的”。

　　去年某樓盤開盤，較高的定價讓所有人包括周邊的開發(fā)商都大吃一驚，然而度過了較為平淡的半年后，該樓盤今年開始賣得風生水起。這類屬于“撐死了”的開發(fā)商最為常見，比如，一個星期調整一次價格，每次跳高一大截，這種膽量接力賽被美其名為“低開高走”，在當今市場上大行其道。

　　雖有“撐死的”，也有“悔死的”。某以“穩(wěn)陣”為策略的開發(fā)商把樓盤開盤價定為較低，不久后，開發(fā)商迅速將價格調，算是對之前“損失”的一點補償。也有由于不夠膽量開高價，開盤時被擠爆了玻璃，最后被代理商炒過一輪。估計這時，開發(fā)商連腸子都悔青了。

　　市場現(xiàn)象三：

　　“VIP”與“試驗品”

　　摸清人數(shù)定樓價，這種定價方法在“喊價時代”顯得尤為重要，所以開發(fā)商喜歡“捂盤”。而代理公司則動用變相發(fā)籌、VIP貴賓卡這些方式來測試客戶心理價位，買家實際上成了開發(fā)商定價的“試驗品”。

　　比如登記獲得VIP資格，這種似乎是讓利消費者的行為，卻是開發(fā)商進行樓價摸頂?shù)闹匾�依�?jù)。一般而言，開發(fā)商將根據(jù)VIP卡的登記人數(shù)比例來定價。有某開發(fā)商便提出15∶1和20∶1的標準。在定價出來時，如果登記的15-20個人中有1人購買，定價都算合理；小于15個人就有1人購買的屬于定價偏低；超過20個人的則屬定價偏高。也有某代理公司負責人提出8成乘以8成的依據(jù)。比如說，來了100個人登記，開盤后來了八成，最后購買的有其中的八成，那么定價則為合理。

　　捂盤也是開發(fā)商一步步試探市場的有效辦法。