嘉賓：

　　上海中凱房地產開發管理有限公司執行董事兼總裁　王謙

　　瑞京恒通(北京)投資咨詢有限公司——日本亞盛集團副總經理　張明

　　中國城市規劃協會副秘書長　趙云偉

　　華晨投資有限公司總裁　李蒲生

　　王謙：中小型開發企業，在目前中國宏觀調控和市場化的行業里面，我們的出路是什么？我的觀點是，只有走專業化才能在這個行業中生存。

　　中凱開發在這個中心思想指導下，從去年3月份成立，由中凱集團公司，及美國的投資商一起建立了中凱開發管理的企業，希望打造一支專業化全球管理團隊，為我們目標投資人，提供包括資產、投資管理和開發管理的專業化服務。

　　去年這個時間我們只有一個項目操作，到目前為止，我們公司已經做了四個開發管理項目。

　　我們在6月底的時候，第二個樓盤在南昌也順利開工。在江蘇揚州也有將近10萬平米的樓盤在這個月順利召開，今年我們目標的管理項目在55萬平米，今年年底我們至少有120萬平米的開發量。這些項目是和傳統的開發企業的做法不一樣，我們在這些項目中，中凱開發的投資占的比例非常小，10%以內，整個項目的管理，從前期土地的獲取一直到最后銷售完成，物業準備工作都是由中凱物業做的。所以中凱開發是專業

　　我們通過項目資金獲取土地，現金流動都是通過項目公司進行的，我們投資人提供專業的投資管理，包括整個資金運作，現金流的計劃，安排、融資方式和融資渠道的建立，包括資金的回籠，同時為開發項目提供專業的開發管理，每一個開發環節都由我們統一管理。

　　張明：什么是基金？第一是以房地產為對象的投資信托，基金的收入來源是房地產租金和銷售收入，第二是基金以股利的形式分配給投資者。基金的推出，有兩方面的意義，第一個對于房地產商來講，拓展了融資渠道，在此之前，房地產不外乎有四種資金來源，第一種是自有資金，第二種是銀行信貸，第三是上市，第四是外來資金。

　　對于中國的老百姓而言，大家都說房地產的暴利，但是我們都很難分享房地產的利潤，雖然我們購買萬科上市

　　我們講到基金的運營模式，在日本運行獲得了300億的資金，以2%的利率，向因接待了200億元的資金，這樣他有500億日元進入房地產市場，一天可以有50億元的收益。基金必須把90%的利潤分給投資者，最后免征公司所得稅。

　　截止到今年5月底，基金的市場是560億美元，相當于日本股票市場的1%。

　　我們比較日本的基金市場和全球排名前兩名的基金市場，美國和澳大利亞，我們看總市值，因為日本市場是新興的市場，而且前幾年的經濟不景氣，規模與美國和澳大利亞差一些。我們看基金的業績，我們看兩個回報率，去年6月份到今年5月份的回報率，還有一個是從開始時的利潤率，日本從1991年房地產泡沫崩潰，到2005年的房地產價格非常低，而之后價格就在攀升。

　　我們看基金的產品和股票的產品相比，不管是日本、美國還是澳大利亞，基金明顯高于股票的收益率。

　　日本、美國和澳大利亞的市場都是非常低，都是低于5.3。主要是取決于房地產市場的發展狀況。

　　中國的A股市場還不能發行基金，中國房地產項目借此基金來融資，在香港或者是新加坡發行基金。

　　開始我也談到基金在中國的發展意義，包括兩方面，開發商來說多了融資渠道，作為投資者來說，多了投資的工具，對于市場來說，增加潛在資金的投入活躍市場。目前來講，在中國缺乏對基金主體的法律。除此之外還有稅法。

　　中國在海外發行基金有很多障礙，第一個就是政策障礙，第二個是物業產權，第二個是專業管理，第三個是基金價格的問題，下面是會計準則，稅率。中國房地產在海外發行基金，包括產權要完整，最后要提供非常高的回報，要有非常專業的團隊。

　　趙云偉：我要談的第一個話題就是連城訣。未來的城市發展，主要的資金來源更多的依賴于國際的資本，所以在新城的建設方面，也要更多的考慮到國際資本的流向。

　　我們做了很多新城的研究和策劃，嘉定新城是繼上海之后的新的城鎮的計劃，依托于上海的F1的賽事形成的新城。

　　北京的文化創意產業，現在全球的文化創意產業每天創造的價值是220億美元，并且每年以5%的速度增長，文化創意產業給全世界的大城市帶來了廣泛的好處，北京目前有十大創意產業基地，其中的宋莊去年完成的。

　　第三個就是京津新城，在這樣的地區幾乎不可能形成城鎮，實際上世界上最大規模的

　　第二個話題就是天龍八部。

　　世界上第一層級的CBD區包括紐約的曼哈頓,東京的新座，第二個包括法蘭克福的CBD，我國目前有36個城市要建CBD，其中包括上海、北京、廣州、深圳、重慶、天津、杭州、武漢是已經實施了CBD的城市。