亦吾

　　根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)超過(guò)了100個(gè)。當(dāng)越來(lái)越多的項(xiàng)目投向市場(chǎng)時(shí)，如何整合現(xiàn)有的資源，也成為擺在萬(wàn)科面前的挑戰(zhàn)

　　近日，新加坡嘉德置地旗下的凱德商用與內(nèi)地最大房企萬(wàn)科聯(lián)姻，萬(wàn)科將就開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的商業(yè)部分與凱德商用展開(kāi)合作。對(duì)這兩個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可謂各取所需。

　　對(duì)于一直在房地產(chǎn)業(yè)做“減法”的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，這是它在專業(yè)化住宅開(kāi)發(fā)的道路上的繼續(xù)輕裝上陣。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)超過(guò)了100個(gè)。當(dāng)越來(lái)越多的項(xiàng)目投向市場(chǎng)時(shí)，如何整合現(xiàn)有的資源，也成為擺在萬(wàn)科面前的挑戰(zhàn)。

　　社區(qū)商業(yè)成為萬(wàn)科軟肋

　　相對(duì)于回收快、規(guī)模擴(kuò)張迅速的住宅產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，

商業(yè)地產(chǎn)無(wú)法避免地成為萬(wàn)科的軟肋。在萬(wàn)科已開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目當(dāng)中，建筑面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的中大型社區(qū)比例甚高，這些項(xiàng)目中，社區(qū)商業(yè)配套占地面積少則數(shù)千平方米，多則數(shù)萬(wàn)平方米。以其總部深圳地區(qū)為例，截至2006年底，萬(wàn)科在深圳地區(qū)項(xiàng)目總數(shù)達(dá)29個(gè)，其中已完成項(xiàng)目13個(gè)，累計(jì)已開(kāi)發(fā)建筑面積為245.38萬(wàn)平方米。其中如金域藍(lán)灣、萬(wàn)科城、第五園等項(xiàng)目，占地面積從6000~30000平方米不等。

　　如果萬(wàn)科在全國(guó)100個(gè)社區(qū)中，有50個(gè)是大型社區(qū)，那么每年用于招商、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)維護(hù)等方面的支出也相當(dāng)可觀，再加上社區(qū)配套設(shè)施的補(bǔ)貼——僅一個(gè)會(huì)所的年?duì)I運(yùn)成本已超過(guò)數(shù)百萬(wàn)元，可以說(shuō)，無(wú)法吸引社區(qū)外消費(fèi)的社區(qū)商業(yè)，基本是個(gè)賠本買賣。

　　早期的社區(qū)商業(yè)，萬(wàn)科往往只是單純地將超市、銀行、餐廳引入小區(qū)中，作為業(yè)主日常配套的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。以深圳金色家園為例，其商業(yè)部分早期的商業(yè)規(guī)劃是一個(gè)大超市，而后期才因應(yīng)市場(chǎng)變化，引入不同的品牌商家。

　　從2003年開(kāi)始，萬(wàn)科開(kāi)始在社區(qū)中打造風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，開(kāi)始將社區(qū)商業(yè)定位為服務(wù)周邊人群的區(qū)域性的商業(yè)中心。至今，萬(wàn)科在社區(qū)商業(yè)方面仍然采取這一方式，而且往往是在前期將步行內(nèi)街進(jìn)行銷售，而保留部分外街商鋪的租售結(jié)合的方式。

　　與其他走在商業(yè)地產(chǎn)前列的

開(kāi)發(fā)商如合生、富力相比，萬(wàn)科的社區(qū)商業(yè)存在著規(guī)模小、人氣不足、檔次一般、無(wú)法形成專業(yè)化經(jīng)營(yíng)等缺點(diǎn)。而由于起步晚，萬(wàn)科也無(wú)法像合生那樣，通過(guò)前期規(guī)劃將社區(qū)配套商業(yè)逐步提升為大型專業(yè)市場(chǎng)或者商貿(mào)區(qū)、物流區(qū)，獲得高額回報(bào)。

　　隨著萬(wàn)科社區(qū)的逐步成熟以及萬(wàn)科逐步從城郊結(jié)合區(qū)進(jìn)入城市中心，萬(wàn)科以往所熟悉的社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式也不一定能在大城市越來(lái)越發(fā)達(dá)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)氛圍中脫穎而出，成為區(qū)域商業(yè)中心，而且商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)對(duì)資金的沉淀也有一定需求。而在萬(wàn)科達(dá)到年銷售額1000億元的目標(biāo)后，其全國(guó)范圍內(nèi)社區(qū)商業(yè)的維護(hù)也將是一大難題。

　　出售商業(yè)部分可融資

　　除了資源整合之外，萬(wàn)科與凱德商用的合作，相信也可以為它解決資金方面的部分難題。

　　萬(wàn)科用了5年時(shí)間讓銷售額從30億提高到100億元，而從100億到200億元只用了1年時(shí)間。2006年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積322.8萬(wàn)平方米，當(dāng)年結(jié)算項(xiàng)目面積289.6萬(wàn)平方米；2007年，萬(wàn)科的目標(biāo)是開(kāi)工面積約700萬(wàn)平方米，竣工面積約600萬(wàn)平方米，并增加1000萬(wàn)平方米左右的規(guī)劃中項(xiàng)目資源。而這1000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，其實(shí)也只能滿足萬(wàn)科2~3年左右的開(kāi)發(fā)量。

　　在萬(wàn)科高速增長(zhǎng)的期間，雖然樓價(jià)一直維持上漲勢(shì)頭，但是地價(jià)成本也在同比上漲。在杭州、廣州、北京、上海等地，為了從城郊結(jié)合地帶進(jìn)入中心城區(qū)，萬(wàn)科在拍賣市場(chǎng)上頻出高價(jià)，而且也花費(fèi)了更多的人力財(cái)力進(jìn)行企業(yè)并購(gòu)。

　　同時(shí)，由于住宅產(chǎn)業(yè)化的籌備，其人力成本也比過(guò)去開(kāi)發(fā)商采用農(nóng)民工建房的狀態(tài)有所提高。因此，資金的迫切需求可以說(shuō)成為它最大的挑戰(zhàn)之一。

　　2006年12月，萬(wàn)科增發(fā)42億元；但時(shí)隔6個(gè)月之后，萬(wàn)科增發(fā)不超過(guò)A股總股本20%的提案再次接受證監(jiān)會(huì)審核，如無(wú)意外預(yù)計(jì)本季度內(nèi)可以獲得批復(fù)，在正式實(shí)施后則此次萬(wàn)科融資額可望超過(guò)百億元。而

證券公司的調(diào)研指出，萬(wàn)科近年的融資計(jì)劃是每年股本擴(kuò)張10%左右，基本上每2年融資一次。

　　此次完成合作協(xié)議后，凱德商用新加坡相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，具體項(xiàng)目需要雙方協(xié)商決定，但在凱德方面看來(lái)，最好是尚未做好規(guī)劃的項(xiàng)目，凱德可以根據(jù)以往的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，做出更完善的規(guī)劃，“但我們也收購(gòu)過(guò)很多已經(jīng)建成的商業(yè)物業(yè)，改造并介入也是我們的優(yōu)勢(shì)�！睂�(duì)于萬(wàn)科即將并購(gòu)和收購(gòu)的項(xiàng)目凱德是否會(huì)參與其中，該發(fā)言人表示有這樣的可能性，但目前尚未涉及。

　　也就是說(shuō)，每年凱德商用都有可能拿出部分資金，收購(gòu)萬(wàn)科名下的社區(qū)商業(yè)部分。以凱德在收購(gòu)深國(guó)投名下十多處商場(chǎng)時(shí)一筆拿出43億元的魄力來(lái)說(shuō)，這將對(duì)萬(wàn)科提供不小的資金支持。

　　對(duì)于此次合作，萬(wàn)科的董事總經(jīng)理郁亮認(rèn)為，萬(wàn)科專注住宅開(kāi)發(fā)，一般不涉足商業(yè)和持有型物業(yè)，但是現(xiàn)在很多項(xiàng)目既有住宅又包含商業(yè)等持有型物業(yè)，如果沒(méi)有合適的合作伙伴進(jìn)行商業(yè)等物業(yè)的開(kāi)發(fā)和管理，公司可能因此喪失很多很好的項(xiàng)目機(jī)會(huì)。萬(wàn)科與嘉德集團(tuán)在戰(zhàn)略上的結(jié)盟將集合雙方的優(yōu)勢(shì)，加速萬(wàn)科資本的投入產(chǎn)出循環(huán)。