古北———上海西部的大型國際住宅社區(qū) 資料圖

御翠豪庭效果圖

　　開發(fā)商：和記黃埔地產(chǎn)(上海)古北有限公司

　　占地面積：約5萬平方米

　　總建筑面積：約18萬平方米

　　產(chǎn)品形態(tài)：15幢高層、小高層公寓樓

　　主力戶型：240平方米四房

　　裝修狀況：全裝修

　　開盤時間：2007年7月

　　交房時間：2008年8月

　　目前報價：30000-35000元/平方米

各路開發(fā)商紛紛落子古北二期[編者按]

　　香港地產(chǎn)商大舉進軍內(nèi)地的潮流已經(jīng)勢不可當，上海更是成為必爭之地。值此香港回歸十周年之際，7月的《上證·地產(chǎn)投資》鑒房欄目就把目光投向香港地產(chǎn)商在上海的“腳印”。

　　也許是在彈丸之地、寸土寸金的香港培所養(yǎng)出的“地主心態(tài)”，囤積土地、坐享其成等升值的想法和做法被不少內(nèi)地業(yè)內(nèi)人士看作是香港地產(chǎn)商的“通病”，暴利爭議也由此而來。以本報揭秘的“湯臣一品”為例，6億元人民幣的地價、4225元/平方米的樓板價，卻在幾年后換來110000元/平方米的平均售價，房價是樓板價的26倍。

　　而本期我們主要介紹由和記黃埔開發(fā)的“古北御翠豪庭”似乎也正以類似的姿態(tài)露面，3.9億元的地價、2468元/平方米的住宅樓板價，如今的報價卻在30000元/平方米以上，房價是樓板價的12倍。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士也指出，相對于更多不太珍惜土地、粗放式經(jīng)營的內(nèi)地開發(fā)商來說，土地價值觀強烈的香港地產(chǎn)商更懂得精耕細作，鋪植自己的“領地”，那么就讓我們一起去看一下這一古北最貴樓盤的定價依據(jù)。

　　⊙特約記者 一凡

　　豪宅半遮面

　　御翠豪庭原本預計去年就能完工，今年年初可開盤銷售，但至今仍未有正式公開的動作，已被業(yè)內(nèi)指有“捂盤”的嫌疑。不過根據(jù)新的市場消息，該樓盤本月底將開售。

　　御翠豪庭被稱作古北新區(qū)內(nèi)最后的豪華住宅項目，占地面積約5萬平方米，由15幢豪華高層、小高層公寓樓組成，住宅總建筑面積約15.8萬平方米，另附設約3萬平方米的商業(yè)配套設施及備有豪華會所。

　　御翠豪庭的開發(fā)商為香港地產(chǎn)巨頭李嘉誠麾下的和記黃埔，和記黃埔進入上海樓市已十多年，與其他香港地產(chǎn)商一樣，內(nèi)地項目主攻高端市場，住宅開發(fā)以豪宅為主。資料顯示，御翠豪庭的項目公司和記黃埔地產(chǎn)(上海)古北有限公司于2001年11月30日成立，由和記黃埔與其“大哥”長江實業(yè)分別間接擁有50%的權益。

　　根據(jù)樓盤介紹，御翠豪庭位于古北路及黃金城道步行街的優(yōu)越位置，集景觀、休閑、商業(yè)于一體，是古北新區(qū)內(nèi)擁有大型超市、美食廣場等生活便利的大型住宅項目。而在業(yè)內(nèi)人士看來，御翠豪庭的規(guī)模只能稱作中型社區(qū)，規(guī)劃設計倒不錯，樓宇設計為多元化的間隔，布局高低錯落，立面線條也比較優(yōu)雅，樓盤頂部設計采用以營造奢華感著稱的ART DECO裝飾藝術風格，室內(nèi)設計也注重功能性及空間運用的間隔布局。

　　另據(jù)和記黃埔網(wǎng)站的公開資料，御翠豪庭作為一個高檔涉外小區(qū)，將聘用國際專業(yè)管理隊伍，提供酒店式服務，并特設24小時先進保安系統(tǒng)及智能卡裝置，讓住戶專享優(yōu)質(zhì)生活。此外，小區(qū)內(nèi)將設置豪華雙會所，備有室內(nèi)恒溫游泳池、健身房、電影室、兒童游樂場等多功能設施，進一步豐富住戶的日常生活。

　　將創(chuàng)古北價格新高

　　記者了解到，御翠豪庭計劃于本月面市，全裝修房源報價預計在30000-35000元/平方米，比古北二期其他在售樓盤的價格高出1000元/平方米左右，將創(chuàng)下古北新高。

　　在市場人士看來，御翠豪庭的定價高企與“未開先熱”及區(qū)位優(yōu)勢有關。自去年10月御翠豪庭宣布樣板房對外開放后，該樓盤就開始受到市場廣泛關注，而“長和系”多年來對該樓盤的情況，包括項目形態(tài)、價格水平等，一律諱莫如深，進一步加深了市場的興趣。

　　而從地段看，御翠豪庭北至紅寶石路，與在建的東銀中心寫字樓相對，靠近延安路高架；南面貼近黃金城道，與強生古北花園隔路相對；西側緊臨古北路，正對倫敦廣場；東面靠近銀珠路，毗鄰古北國際花園，所以可以說是位于整個古北新區(qū)的中心位置，雖屬古北二期，但與生活配套已經(jīng)相當成熟的古北一期只有一街之隔。

　　另據(jù)了解，御翠豪庭計劃首批推出的房源是靠近北端紅寶石路的1號樓，房型以240平方米左右的4房為主，另有幾套大面積的復式房源，面積在300-400平方米之間。

　　御翠豪庭主推全裝修房，目前售樓處報出的價格即30000-35000元/平方米，粗略計算，4房總價基本在720萬-840萬元之間，而那為數(shù)不多的幾套復式房源的總價則在千萬元上下。

　　而在樓盤現(xiàn)場，記者看到御翠豪庭的建設進程挺快，大約七八幢建筑已經(jīng)建到主體十幾層甚至二十層左右的高度。其中，靠近紅寶石路、銀珠路的3幢樓已經(jīng)開始外立面施工。

　　房價12倍于樓板價

　　雖然30000-35000元/平方米的報價放在豪宅林立的古北并不顯得太稀奇，但了解御翠豪庭“底細”的人恐怕還是會覺得這個項目貴得有些離譜。

　　公開資料顯示，和記黃埔是于2001年9月以3.9億元人民幣的價格從古北集團手中購得御翠豪庭所在的上海古北新區(qū)1區(qū)14號地塊的。那么按照整個項目約18萬平方米的建筑面積計算，樓板價才2167元/平方米；就算只按照15.8萬平方米的住宅建筑面積計算，住宅樓板價也只不過2468元/平方米。而如今，御翠豪庭要賣到30000元/平方米以上，總銷售額將達47.4億元，房價是樓板價的12倍，銷售額也是地價的12倍。

　　如果再考慮上開發(fā)成本，按照目前上海高層公寓的土建成本一般為2000元/平方米計算，御翠豪庭的土建總成本約3.16億元，加上土地成本3.9億元，共7億多元，撇開稅費等其他費用不計，開發(fā)商的成本“大頭”也僅占總銷售額的15%不到，是否暴利一目了然。

　　當然，應該說，開發(fā)商對于御翠豪庭項目還是相當重視的。資料顯示，去年4月底，長江實業(yè)曾公告宣布對和黃古北項目即御翠豪庭進行增資，從9945萬美元增加到1.387億美元。而這已經(jīng)是開發(fā)商方面第二次增資，第一次是在2005年7月，御翠豪庭的投資總額從原來的6870萬美元增至9945萬美元。

　　同在去年4月底，長江實業(yè)發(fā)布的2005年年報中還首次公布這一古北項目名為“古北名苑”，將在2006年完成約1萬平方米的一期工程，預計于2006年下半年開盤。當時，業(yè)內(nèi)就紛紛傳言，該樓盤單價將超過30000元/平方米，此次改名為御翠豪庭的即將入市總算證實了大家的猜想。

　　古北板塊

　　調(diào)控未嚴重波及“小聯(lián)合國”

　　⊙本報記者 李和裕 實習生 唐皓

　　本期介紹的御翠豪庭位于上海知名的大型國際住宅社區(qū)———古北新區(qū)內(nèi)，位于長寧區(qū)南部的古北板塊處在長寧區(qū)、閔行區(qū)、徐匯區(qū)三區(qū)交界處，東至姚紅東路、南至古羊路、西至虹許路、北至延安西路高架與虹橋路。

　　1986年古北新區(qū)經(jīng)上海市政府批準開發(fā)建設，由上海古北（集團）有限公司負責總體策劃。整個新區(qū)的占地面積136公頃，規(guī)劃建筑面積約240多萬平方米。古北新區(qū)分兩個階段開發(fā)，其范圍內(nèi)的古北路以西區(qū)域為古北一期，占地52.3公頃，總建筑面積約70多萬平方米，現(xiàn)在已經(jīng)全部開發(fā)完成。

　　古北一期的成功注定使古北二期開發(fā)伊始就備受矚目。古北二期位于古北一期東側，以伊犁路為小區(qū)南北主干道，規(guī)劃占地面積57.7公頃，建筑面積103萬平方米，由9家開發(fā)商共同打造，開發(fā)的規(guī)模已經(jīng)大大的超過了一期工程。

　　古北二期最早推出的樓盤是古北中央花園，開盤時均價就達到了12000元/平方米，后來的古北嘉年華庭均價達13000元/平方米，華麗家族·古北為16500-22000元/平方米（加上了3000元/平方米左右的裝修價格）。

　　由于今夏上海房地產(chǎn)市場一反常態(tài)，呈現(xiàn)淡季不淡的跡象，全市各個區(qū)域都出現(xiàn)不同程度的漲價，古北作為國際型社區(qū)本來受到調(diào)控的影響就小，加之御翠豪庭的高價殺入，周邊樓盤也紛紛借機提價。

　　如倫敦廣場與御翠豪庭以古北路相隔，今年4月倫敦廣場推出B棟樓88套房源以及A棟剩余幾套可售房源一并發(fā)售，全部是精裝修的大戶型現(xiàn)房，面積在245-290平方米之間，當時報出的房價水平基本位于23000-26000元/平方米。而目前倫敦廣場的可售房源均價已調(diào)整至28000元/平方米，高區(qū)房源單價則已經(jīng)突破30000元/平方米。

　　又如坐落于黃金城道上的強生古北花園同樣以現(xiàn)房形式發(fā)售，之前的均價約為22000-23000元/平方米，如今也略微上調(diào)至23700元/平方米，但與御翠豪庭的價格水平仍然存在較大的差距。“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的數(shù)據(jù)顯示，該樓盤在今年4-6月有78套房源成交。

　　再如毗鄰強生古北花園的金色貝拉維均價為22000元/平方米，售價水平同樣與御翠豪庭相差懸殊。“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的數(shù)據(jù)顯示，單價低于御翠豪庭近萬元的金色貝拉維在最近3個月以來跑量驚人，4-6月分別成交了42、71、65套房源。截至目前，金色貝拉維推出的302套住宅房源中僅余74套可售。

　　另從租賃來看，由于古北一期樓盤的房齡相對較老，且受到二期新盤集中上市的影響，租賃市場遭到一定打擊。另外，這兩年金匯、虹橋等周邊板塊的興起，分散了一部分古北地區(qū)的租客，導致近來成交量下降，并且由于對高端物業(yè)的“限外”政策使得成交一度陷入緩慢甚至停滯狀態(tài)。

　　近期有些業(yè)主開始主動要求下調(diào)月租金，寧可犧牲租金以求出租。據(jù)了解，目前古北板塊租賃市場掛牌房源以三房居多，如瑞士花園168平方米三房租金在13000-18000元/月不等，華麗家族200平方米三房租金在16000-20000元/月之間，中央花園155平方米三房租金在13000-15000元/月。

　　總之，現(xiàn)在古北二期樓盤的價格已經(jīng)遠遠高于一期樓盤的二手房價格，而且古北一期久經(jīng)時日，已經(jīng)形成了比較穩(wěn)定的租賃群體和社區(qū)氛圍，再加上現(xiàn)在高檔房租金普遍下降，因此二期租金是否能比一期有較大提高還是一個很大的未知數(shù)。而且二期乃同期開發(fā)，幾個樓盤到時候競爭不可避免，可以說在古北二期的開發(fā)進程中，價格還是最大的一個坎。

　　投資星級 ★★★

　　交通配套：良好

　　生活配套：良好

　　投資收益率：一般

　　樓盤性價比：一般

　　香港大型地產(chǎn)商上海住宅開發(fā)情況

　　企業(yè)名稱項目名稱樓盤位置銷售均價(元/平方米)銷售狀態(tài)樓盤簡介

　　和記黃埔四季雅苑浦東新區(qū)未知未售聯(lián)體別墅和服務式公寓

　　新鴻基地產(chǎn)名仕苑徐匯區(qū)17079售完2005年收購所得，2幢服務式公寓和1幢住宅樓

　　濱江凱旋門浦東新區(qū)未知未售約15萬平方米豪華住宅

　　新世界中國香港新世界花園盧灣區(qū)5000售完高層公寓

　　恒基地產(chǎn)卓悅居閘北區(qū)17032在售嘉里不夜城二期，8幢高層

　　（整理：本報記者 李和裕 實習生 唐皓）

　　本版制圖 張大偉

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