Brain-trust 研究背景

　　當融資成為房地產企業發展的關鍵要素時，要否上市已經沒有疑問，如何上市、在哪里上市、上市之后的策略等問題轉而成為關注的焦點，資本市場的價值表現也就將左右房地產上市公司的長遠發展。對投資者而言，如何選擇房地產上市公司，品牌、土地儲備還是財務能力，其核心其實就是這個公司的價值。第一財經2007中國房地產上市公司價值榜正是試圖通過這樣的評選活動，對房地產上市公司進行價值盤點，以推動房地產企業的資本運作，提高對房地產上市公司的資本關注度，這是一件相當有意義的事情。

　　第一財經研究院直屬于第一財經傳媒有限公司，以權威及時的商業資訊，獨特視角的專業研究，依托第一財經強大的傳播平臺，打造中國商業資訊研究、傳播、市場價值實現新模式。研究院擁有權威的專家學者隊伍，國內著名經濟學家、政府決策部門官員、高校和權威研究機構知名學者、教授組成“第一財經研究院學術委員會”，并直接擔綱研究工作。同時，我們組建了強大的研究團隊，現有研究人員90%以上為知名學府碩士或博士，研究范圍涵蓋宏觀經濟、區域經濟、金融、

房地產、醫藥、汽車、商業零售、通信、能源、鋼鐵等諸多領域，高素質的團隊提供高品質的研究成果。

　　研究院現有房地產研究團隊具有多年的行業研究和實際運作經驗。房地產行業的相關產品體系比較成熟，內容不僅涵蓋了日、周、月、季、年的全周期行業跟蹤研究，而且在商機分析、政策把握等方面有獨到見解，能夠滿足企業和投資者等多方面的需求。今后研究院將在地產指數、地產財經等方面繼續強化其研究特色，并努力打造成為此類研究領域的領航者。

　　Research Diversification 研究方法

　　第一財經價值榜將秉承第一財經高端、權威、嚴謹的品牌定位，體現研究院專業、高質、獨特的研究風格，依托第一財經研究院的綜合研究實力，客觀挖掘和揭示房地產上市公司的內在財經價值和投資價值。

　　作為一個新興行業，房地產企業價值評價標準與一般制造業有很大不同。比如雖然是資本密集型行業，但企業的資本規模卻普遍偏小，流動資產比例相當大,負債率相當高；雖然現金流很龐大，但凈現金流卻往往是負的，收入利潤的波動也很明顯……在這種情況下，如果采用一般的上市公司分析體系往往難以真實反映企業的價值高低。正因為如此，本次排行榜中擬采用“三個結合”的研究方法，即定性分析和定量分析相結合并以定量分析為主，專家評判與實際運行相結合并以實際運行為主，歷史表現和潛力發展相結合并以潛力發展為主的研究方法。

　　具體的研究方法包括專家調查、數據分析(上市公司財務報表、數據直送)和民眾調查方法等。

　　Structure of the list 榜單設計

　　房地產上市公司的價值集中體現在四個方面：財富價值——公司價值的歷史積累；成長價值——公司價值的增長空間；品牌價值——公司價值的持續保證；社會價值——公司價值的文化基礎。這四個要素是房地產上市公司價值的核心，體現的是其價值的不同方面。因此我們選擇了財富價值榜、成長價值榜、品牌價值榜和社會價值榜作為第一財經2007房地產上市公司價值榜的分榜單，排出TOP10，然后將這四者綜合起來形成綜合價值榜，排出TOP20，以反映一個房地產上市公司的綜合價值。主榜單反映的是一個房地產上市公司的綜合價值，而各個分榜單則體現了其在某個細分領域的領先水平。

　　在主分榜單之外，我們還特別設計了投資價值榜、IPO價值榜、CEO價值榜等特別榜單，將分別反映房地產上市公司

股票的投資價值，已經進入上市流程或有意上市房地產企業的市場價值和房地產企業CEO的價值。

　　主榜單——綜合價值榜TOP20

　　分榜單——財富價值榜TOP10

　　——成長價值榜TOP10

　　——品牌價值榜TOP10

　　——社會價值榜TOP10

　　特別榜單——投資價值榜TOP10

　　——IPO價值榜TOP10

　　——CEO價值榜TOP10

　　Process of the list 榜單流程

　　主分榜單

　　第一步：初選。在滬深89家、港16家、港本地10家房地產上市公司中，按照一定的標準初選出50~60家左右，作為主分榜單的研究對象；

　　第二步：數據采集。分別采用德爾菲法、財務報表及直送、市場調查等多種方式，采集數據；

　　第三步：數據分析。以所采集數據為基礎，對這50~60家上市公司進行指標計算；

　　第四步：榜單。排出分榜單的TOP10，主榜單TOP20。

　　特別榜單

　　第一步：確定目標公司。根據一定標準，選擇投資價值榜目標公司，列出IPO及準IPO房地產企業名單，選擇CEO候選人；

　　第二步：聯系及數據采集。采用數據遞送、財務報表、專家打分、市場調查等多種方式，采集所需數據；

　　第三步：數據分析。以所采集數據為基礎，對目標公司進行指標計算；

　　第四步：榜單。排出特別榜單的TOP10。

　　Index System 指標體系

　　以經典的上市公司財務分析指標體系為基礎，結合房地產行業的行業特點，以規范、全面、科學為導向，構建第一財經2007房地產上市公司價值榜的指標體系，評價指標將從以下幾個方面中綜合選取：

　　●規模和質量(總資產、凈資產、房地產業務收入等)

　　●經營效率和盈利能力(毛利率、凈利率、ROA、ROE等)

　　●償債能力(資產負債率、流動比率等)

　　●投資價值(股價增長率、EPS增長率、股利增長率等)

　　●成長性(土地儲備、收入增長率、凈利潤增長率、銷售面積增長率等)

　　●管理與戰略(組織結構、戰略導向、業務流程、合作和聯盟等)

　　●公司形象與公益(公司

領導力、 行業地位、 企業文化和聲望、 納稅額、公益支出等)

　　●公司治理(規范治理、信息披露、政府關系和影響、董事會、監事會和獨立董事等)