秦朔

　　中國房地產業已經走過了20多年曲折而蓬勃的歷程，基本完成了市場化、貨幣化的進程，并正在展開證券化、公眾化的新的進程。在新的發展格局中，越來越多的人意識到了房地產的金融屬性，甚至把房地產作為一種金融行業來看待。

　　房地產業和金融業的親密關系是天然的。從土地購買、開發建設、房產銷售、房地產經營幾個主要階段看，流動資金是串接的關鍵因素，決定了房地產的開發經營不能脫離金融的支持。從金融業來看，貸款中房地產占很大比重，房地產作為一種不動產的保值和增值特點，也使其天然地成為抵押品。最近，上海證券交易所與中證指數有限公司公布了對滬市上市公司行業分類的更新，這個行業分類是參照摩根士丹利和標準普爾共同發布的全球行業分類標準(GICS)，結合中國上市公司的實際情況而確定的。“金融地產”為十大一級行業，具體包括銀行、保險、資本市場、房地產管理和開發。

　　然而，必須承認，目前的金融市場對于房地產的發展支持是不夠的。當前房地產的融資過分依靠銀行支持，而企業過分注重短期利益，只想快速回籠資金，很少長期持有物業。這種“項目制”的短期發展模式存在的隱患是顯然的。近年來，大量內地房地產企業到香港上市，說明它們在內地的金融體系中，發展還捉襟見肘。即使萬科這樣享有盛名的公司，也感到內地資本市場的效率和靈活性，比起香港市場來說仍有相當差距。

　　隨著不斷的調控，如提高對開發商的自有資金和資質要求，嚴格執行開發項目要有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、工程施工許可證等“四證”管理，強化對土地儲備貸款的管理，房地產業的資金和土地門檻越來越高，相應地，行業整合的速度會加快。但整合本身也需要更多的金融工具的運用，事實上對金融業提出了更高的要求。

　　不過，在問題的另一面，人們也許要問，為什么金融業對房地產業會有所顧忌？除了政策因素，也與房地產公司自身的誠信與治理能力相關。“水下”、“臺底”、“灰色”，是社會對這個行業一直的看法。尖銳的評價甚至說：“光一個稅的問題，有哪幾個公司敢拍胸脯說自己沒有問題？”

　　過去20多年，尤其是上世紀90年代以后，千軍萬馬千方百計進軍房地產，既造就了繁榮，也帶來諸多隱患。當整個市場增強了房地產的社會屬性、政治屬性，當市場環境從“潛規則”為主到以剛性規則為主，從不透明到透明，從信用匱乏到信用為上，從消費者缺位到消費者為本，等等，房地產企業面臨的是一次歷史性的大轉折。那種八仙過海、群魔亂舞的情況將在不斷洗牌中終結。過去，做房地產就是搞項目，搞地，空手套白狼，而現在，要做好房地產，必須做公司，做好公司，做受人尊敬的有信用和價值的公司。

　　當中國房地產業向和諧時代轉型，向規則時代轉型，向公司時代轉型時，那些扎扎實實按照公司治理、管理的原則一直努力經營、創新價值的房地產企業就會凸顯出其價值，例如人們經常提到的追求“陽光下的利潤”的萬科。如果說以前很長一段時間里，房地產業就像特種行業，不少房地產公司像是在馬路上橫沖直撞、不守規則的“特種車”；那么在未來，依照資源配置的市場化原則、公司治理的規范化原則、產業運營的專業化原則而行動的房地產公司，才可能得到市場真正的認同。

　　由《第一財經日報》和第一財經研究院發起的“2007年度中國房地產上市公司價值榜”系列活動，嚴格按照上市公司的價值標準對中國房地產上市公司進行評選。我們希望這一評選能夠彰顯真實的價值，真正的價值和立足長遠發展的價值，因為這不僅是一個行業的事情，也是關乎國計民生的事情。