葉國(guó)靖

　　在上海的公寓樓市場(chǎng)中，樓王究竟是誰(shuí)？

　　在滯銷(xiāo)盤(pán)湯臣一品僅售出3套、被疑涉嫌虛假銷(xiāo)售的同時(shí)，之前的滬上最貴公寓——華府天地公寓不動(dòng)聲色，住宅銷(xiāo)售接近告罄，僅剩余2套公寓房源。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，目前該案的累計(jì)合同均價(jià)最高已達(dá)52247元/平方米。

　　樓王是怎樣煉成的？

　　從2004年9月開(kāi)始，高云飛就一直活躍在新天地房產(chǎn)市場(chǎng)。作為上海中原物業(yè)代理有限公司(下稱(chēng)“中原地產(chǎn)”)新天地分行經(jīng)理，他目睹了這個(gè)板塊的起伏變化。

　　在他的回憶中，華府天地公寓的三個(gè)成交高峰主要集中在2004年底至2005年春、2005年的“金九銀十”和2006年春。

　　2004年12月2日首度開(kāi)盤(pán)，共推出46套住宅。據(jù)天天房展網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示：這46套房源的對(duì)外報(bào)價(jià)高達(dá)58000元/平方米，比之前的上海最貴樓盤(pán)——2004年6月開(kāi)盤(pán)的盛大金磐38600元/平方米的對(duì)外報(bào)價(jià)，要高出19400元/平方米。在2004年12月之前，盛大金磐的平均成交價(jià)格也只有26319元/平方米。

　　“當(dāng)時(shí)新天地板塊僧多粥少，供應(yīng)量不大，但市場(chǎng)需求卻很旺盛。因此華府天地賣(mài)得很快。”高云飛表示。

　　2005年4月25日華府天地再度開(kāi)盤(pán)，推出46套房源，累計(jì)住宅合同均價(jià)為52247元/平方米。這也是迄今為止，華府天地三度開(kāi)盤(pán)所達(dá)到的最高成交均價(jià)。

　　始料不及的是，宏觀調(diào)控不期而至，上海整個(gè)

豪宅市場(chǎng)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間陷入銷(xiāo)售窘境。滬上一些頂級(jí)樓盤(pán)的銷(xiāo)售甚至陷入停滯。網(wǎng)上

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2004年12月華府天地曾創(chuàng)出一個(gè)月簽約14套的交易紀(jì)錄，隨后簽約數(shù)逐步下滑，有幾個(gè)月銷(xiāo)售僅為數(shù)套。

　　“2004年底到2005年4月，華府天地在這5個(gè)月里反復(fù)有84次簽約，最終僅售出35套房源，其中有高達(dá)49次的合同撤銷(xiāo)。當(dāng)時(shí)在市場(chǎng)上就傳出了內(nèi)部銷(xiāo)售、5折暗扣的猜測(cè)和傳言。巨大的撤銷(xiāo)率，這點(diǎn)連華府天地本身也難以解釋清楚。”天天房展網(wǎng)研究中心主任薛建雄表示，這35套成交房源的實(shí)際均價(jià)高達(dá)50292元/平方米，與實(shí)際報(bào)價(jià)的差距只有13%，因而事實(shí)可能并不如市場(chǎng)傳言那么可怕。

　　最高售價(jià)近8萬(wàn)元/平方米

　　據(jù)上海置業(yè)公布的2005年中期業(yè)績(jī)：僅在當(dāng)時(shí)，該項(xiàng)目就為上海置業(yè)帶來(lái)了近6億元的預(yù)售合同金額。

　　某濱江頂級(jí)樓盤(pán)的負(fù)責(zé)人也坦言道，湯臣一品給華府天地公寓的價(jià)格晉升提供了從容的空間。

　　薛建雄認(rèn)為，低調(diào)是華府天地公寓的保護(hù)色、隱形衣。湯臣一品聚焦了公眾的多數(shù)目光，而忽略了華府天地公寓這一真正的“上海公寓樓王”。盡管在整個(gè)過(guò)程中，它也被“內(nèi)部銷(xiāo)售”、“5折暗扣”的猜測(cè)困擾。

　　2005年的7月21日，華府天地第三次推出16套住宅。此時(shí)的對(duì)外報(bào)價(jià)已從此前的58000元/平方米，躍升到65000元/平方米。

　　“推出最后一批16套房源，對(duì)外的報(bào)價(jià)被調(diào)到了65000元，漲幅一點(diǎn)也不弱于當(dāng)時(shí)火爆的整體樓市。同時(shí)，最后推出的這棟樓也成為今年春節(jié)后

上海樓市成交的第一高價(jià)樓。”薛建雄亦證實(shí)說(shuō)，“在這段時(shí)期里，湯臣一品要賣(mài)10萬(wàn)以上的傳言已是人盡皆知，這可能也是市場(chǎng)能夠接受華府65000元/平方米天價(jià)的原因之一。”

　　不僅如此，近期華府天地又開(kāi)始不動(dòng)聲色地大幅提價(jià)。天天房展網(wǎng)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：華府天地最后的5套房源漲幅驚人。最貴的1號(hào)樓之前14套房源的平均成交價(jià)格僅為58859元/平方米。而6月成交的兩套房源單價(jià)分別高達(dá)76433元/平方米和77533元/平方米。近兩萬(wàn)元的單價(jià)漲幅著實(shí)令人大跌眼鏡。