張艷紅

　　目前，廣州市天河區(qū)政府針對(duì)獵德村的改造思路已經(jīng)清晰，即政府不投資，將土地拍賣給開發(fā)商，引入社會(huì)資金進(jìn)行改造

　　當(dāng)有關(guān)獵德村的改造一次又一次見諸各大媒體之際，廣州市138個(gè)城中村的目光，幾乎都聚焦到這個(gè)被稱作“范本”的地方。

　　今年10月，這個(gè)在廣州有著最好“位置”的城中村即將正式拆遷改造，這次改造所牽動(dòng)的神經(jīng)，除了來自所有城中村的村民，還有眾多居住在其中的外來人口。

　　廣州的城中村將何去何從，獵德儼然第一個(gè)陣地！

　　無法再回避的現(xiàn)實(shí)

　　在廣州社會(huì)科學(xué)院博士彭澎眼里，城中村存在著許多社會(huì)隱患。

　　近年來，廣州市著力整頓城中村，力圖削除安全隱患，但是，這終究只能治標(biāo)難以治本。

　　“改造十分必要�，F(xiàn)在周邊許多新增加的城中村的村民還在大肆建造違規(guī)出租屋，只有市區(qū)的改造大規(guī)模展開，才能讓周邊的村子停止違規(guī)建設(shè)。”彭澎說。

　　事實(shí)上，相對(duì)于國內(nèi)其他在城中村改造方面先行的深圳、上海等大城市而言，廣州今年啟動(dòng)的改造計(jì)劃已經(jīng)遲到一步。有學(xué)者指出，隨著廣州城市化的快速發(fā)展，城中村問題早就應(yīng)該得到解決，因?yàn)槌鞘械臄U(kuò)張無疑將產(chǎn)生越來越多的城中村，而市區(qū)老的問題都沒有改造，耽誤只會(huì)讓這個(gè)“頑疾”日漸沉重。

　　例如位于天河核心區(qū)的石牌村，這個(gè)有700多年歷史的老村子，被征完了所有土地。如今，村落的周邊已經(jīng)建設(shè)為廣州最為繁華的都市，但是高樓簇?fù)硐碌某侵写鍍?nèi)，密密麻麻蓋了3656棟房子，整個(gè)村子沒有一點(diǎn)空地，最小的一塊宅基地只有8平方米，上面卻神奇地蓋起了42平方米的建筑面積。“貼面樓”、“接吻樓”，讓狹窄的街道“暗無天日”。

　　石牌僅僅只是廣州城中村的一個(gè)縮影，幾乎所有在城中村居住過的人，都清楚其中隱藏的偷盜、兇殺以及消防問題的嚴(yán)重性。

　　“廣州以前把精力都放到城市大的戰(zhàn)略擴(kuò)張上，資金投入到地鐵、公路等基礎(chǔ)設(shè)施，由于資金的限制，對(duì)城中村改造有意無意地回避；不過這一屆政府已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問題無法再回避下去，才在今年(廣州市)‘兩會(huì)’期間正式將城中村改造問題提上日程。”廣州社科院一位學(xué)者稱。

　　據(jù)了解，廣州今年將啟動(dòng)獵德、冼村、譚村、康樂和楊箕五個(gè)城中村的全面改造，位于珠江新城內(nèi)的獵德村，成為動(dòng)作最快的一個(gè)。

　　獵德“三三制”

　　獵德村位于珠江新城南部，南臨珠江。東與譽(yù)城苑社區(qū)居民委員會(huì)為鄰，南與臨江大道緊靠，西與利雅灣接壤，北與興民路及花城大道相連，離廣州的城市中軸線不足200米。在總面積僅6平方公里的珠江新城，獵德村村址所占的470畝地和經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地350畝，幾乎是珠江新城區(qū)域內(nèi)最后的土地資源。

　　得天獨(dú)厚的地理位置，讓獵德村有望成為廣州最早進(jìn)行徹底改造的城中村，也被視作最容易改造的一個(gè)村。

　　目前，廣州市天河區(qū)政府針對(duì)獵德村的改造思路已經(jīng)清晰，即政府不投資，將土地拍賣給開發(fā)商，引入社會(huì)資金進(jìn)行改造。

　　改造按照“三三制”原則進(jìn)行，三分之一的土地用作商業(yè)，三分之一用于村民安置，三分之一作為集體經(jīng)濟(jì)的預(yù)留地。

　　彭澎表示，這種改造方式在獵德村顯得非常適用和科學(xué)。用作商業(yè)部分的土地是利益驅(qū)動(dòng)，讓投資商有利可圖；村民的安置在建成花園式小區(qū)后利于改善居住環(huán)境和統(tǒng)一管理；集體經(jīng)濟(jì)的預(yù)留地，在建設(shè)酒店、商場(chǎng)之后，其收益將解決村民未來生活中的后顧之憂。

　　在村民安置方面，根據(jù)已經(jīng)出臺(tái)的《獵德村舊村改造村民房屋拆遷補(bǔ)償安置初步方案》顯示，基本上是“拆一補(bǔ)一”，村民房屋回遷安置采用階梯式安置方法，以四層為上限。即按證內(nèi)基建面積不足二層的可補(bǔ)平二層，以此類推，四層及以上的按證內(nèi)合法面積安置回遷。

　　政府拋的“繡球”

　　初步的預(yù)算顯示，用于獵德村改造的資金需要30億元，顯然，沒有社會(huì)資金的參與，改造幾乎是不可能的事情。彭澎透露：“雖然現(xiàn)在還沒有顯示哪家開發(fā)商涉足了獵德的改造，但這只是遲早的問題。目前的局勢(shì)是政府來完成最棘手的拆遷安置等工作，然后將土地用于招標(biāo)或者拍賣。相信，在珠江新城這個(gè)廣州最高地價(jià)的區(qū)域，開發(fā)商對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的興趣是絕對(duì)的。”

　　實(shí)際上，廣州市政府在年初提及城中村改造之時(shí)，就已經(jīng)向開發(fā)商拋出了這個(gè)“繡球”。今年的廣州市“兩會(huì)”上，廣州市規(guī)劃局局長(zhǎng)潘安公開透露了政府的這種“心情”，他表示：城中村改造的主體是村民，政府只起組織引導(dǎo)作用。至于村民是否與開發(fā)商合作、互惠互利，不屬于政府管理范疇。這意味著，廣州將不再禁止房地產(chǎn)開發(fā)商介入城中村改造。

　　不過開發(fā)商對(duì)舊城改造和城中村改造的態(tài)度極為相似，均是擔(dān)心大量的拆遷以及安置等問題，在這一過程中，無法確切估算的資金還是次要的，最關(guān)鍵是處理不好的糾紛會(huì)極大地制約項(xiàng)目的進(jìn)展，延誤項(xiàng)目的順利開展。

　　“同樣的兩個(gè)項(xiàng)目，涉及拆遷和沒涉及拆遷的，耗費(fèi)我們的時(shí)間和精力是完全不同的。”有開發(fā)商私下這樣談?wù)撟约簩?duì)城中村改造的看法。

　　《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪中了解到，多數(shù)開發(fā)商都只“撿軟的吃”，認(rèn)為關(guān)鍵是政府的態(tài)度，如果政府出面解決了商人無法解決的問題，就非常愿意參與城市中心的舊城改造和城中村改造。

　　甚至，廣州有開發(fā)商已經(jīng)公開表示，愿意將天河核心地帶的石牌村改造成為漂亮的城市公寓，一方面完成改造，另一方面兼顧外來人口的居住問題。

　　Observation記者觀察

　　城中村改造：一場(chǎng)持久戰(zhàn)？

　　不是所有城中村都能吸引開發(fā)商的興趣，獵德之所以能夠最早進(jìn)行，完全是由于它地處廣州地價(jià)最高的珠江新城。有人士表示，珠江新城已寸土寸金，獵德改造資金籌集難度并不大。但不是所有的城中村都具備這樣的優(yōu)勢(shì)。

　　早先的統(tǒng)計(jì)顯示，廣州老八區(qū)就有138個(gè)城中村，全部存在容積率過高、違規(guī)建筑過多等問題。因此，改造需耗費(fèi)大量資金，每個(gè)村需動(dòng)用的改造資金都高達(dá)幾十億元，大部分城中村的改造至今未有任何進(jìn)展。

　　“有利益的地方，社會(huì)資金才會(huì)去參與，沒有利益的地方，恐怕只能采用其他方式來進(jìn)行�！迸聿┦繛榇颂岢隽藥追N用于城中村改造的方式，除了獵德模式外，還有置換模式、公共設(shè)施的推進(jìn)方式以及分期滾動(dòng)開發(fā)方式。

　　“不過每個(gè)城中村的特點(diǎn)都不一樣，得根據(jù)實(shí)際情況來進(jìn)行改造。不過無論什么方式改造，在引入社會(huì)資金時(shí)，需要遵循三個(gè)基本原則，一是嚴(yán)格控制改造后的容積率，二是改造不能違背城市的整體規(guī)劃，三是不能違背村民的基本利益�！�

　　基于城中村改造的諸多困境，有人士指稱，廣州想要短期內(nèi)將城中村從城市版圖上抹去，顯然是不現(xiàn)實(shí)的。今年啟動(dòng)的幾個(gè)改造試點(diǎn)，只是企圖創(chuàng)造一些范本，今后還有很長(zhǎng)的路要走。“告別城中村，短期內(nèi)沒有可能�！�