樂琰

　　上海吳中路，華南經濟型酒店品牌——7天進入上海市場的第一家門店終于開業。

　　“這家酒店的選址花了近6個月，是7天有史以來進入新市場開設第一家酒店所花時間最長的。”7天連鎖酒店CEO鄭南雁如是說。

　　耗時漫長的選址過程在很大程度上是因為可供開設經濟型酒店的上海物業租金直線上升，造成選址困難。過于高昂的成本不僅令這一市場的新進入者頗感意外，更令上海經濟型酒店的平均房價在過去一年里歷史性地突破200元/間，上升為全國第一。

　　曾經是經濟型酒店發端城市的上海，如今在高物業成本的籠罩下，該怎樣延續昔日的

　　物業租金飛漲

　　為了視察新開酒店物業，鄭南雁這些天一直輾轉在廣州和北京之間。《第一財經日報》致電采訪的時候，他正在北京的一家新店工地上忙碌著。

　　7天此前的發展大多集中在珠三角地區。從去年開始，它逐漸將視線轉向北京和上海等一線城市，希望在一個更大市場空間中謀得發展。然而當下，這些城市的物業成本昂貴，選址艱難，直接為區域品牌的全國化擴張設置了障礙。

　　“一線城市的物業成本起碼比二線城市高出20%~30%左右，上海更是明顯。但上海絕對是我們一定要進入的區域市場，雖然初期會有很大困難�！�

　　鄭南雁回憶去年初進入上海市場時的情景，在經歷了周密的前期調研后，7天終于下定決心進入“兵家必爭之地”的上海。然而困難很快接踵而至。

　　相比錦江之星、如家、莫泰168等競爭對手，之前深耕華南的7天在上海地區的知名度難以匹敵�！氨M管開發小組成員努力和當地業主洽談，但很多物業持有者起初還是不愿意與7天合作�！�

　　不僅如此，物業成本也大大超出之前的想象。最終7天發現，競爭對手要在同一區域開設兩家同品牌酒店的可能性很小，因此7天索性在經濟型酒店集中地區尋址。歷經5~6個月的艱難談判，7天最終將上海首家門店定在了已有錦江之星、莫泰168聚集的吳中路地段。

　　“但那不是一個最好的選址�！编嵞涎銓τ�7天在上海的起點顯然不能百分百地滿意。

　　事實上，7天所遭遇的物業成本過高的狀況并非孤例。根據商務部商業改革發展司和中國飯店協會發布的《2007中國經濟型飯店調查報告》顯示，目前新增的經濟型飯店原有物業中，原酒店改造取得物業空間下降了12%，迫使更多的經濟型酒店在獲取物業方面向廠房型、寫字樓甚至高價新建方向轉移，使企業為物業所支成本上升。盡管各地的住宅房地產價格都在上漲，但經濟型飯店物業的租金上漲都為其的3~5倍，其中北京、上海兩地的平均漲幅都在40%以上，這漲幅中一半是因為商業地產價值的浮動增長，一半是由于各品牌的擴張競爭而人為抬高。每天1.8元/平方米以上高位租賃物業的市場新進入者，在面對今后日益同質化的經濟型飯店的價格比拼時將處于明顯的劣勢。

　　鄭南雁表示：“我們目前在一線城市獲得物業的平均日租金大約是1.5元/平方米，可能比同業稍低�！�

　　但物業成本急速上漲的壓力已然成為一個全行業必須迫切面對的問題。

　　嚴控成本 緩步提價

　　中國經濟型酒店目前營業收入的86.96%都來自于客房收入，所以房價將直接影響到企業財報的表現。不少業界人士反映，一些地段好的商業地帶，酒店價格和出租率表現雙高。但與此同時，不少區域競爭激烈且地段一般的地區，大家又都會采取降價手段以吸引客源。

　　于是，上海市場上甚至出現了同一品牌在不同地區的房價存在數倍差異的罕見情況。例如速8，其門市價從168元/間至逾500元/間不等。由于速8目前全部采用加盟模式經營，因此加盟業者對于定價擁有更大的自主空間。但對于市場價格如此不統一的局面，速8給出的解釋也只能是，“我們的服務是統一的。”

　　“這的確是一對矛盾。一線城市物業成本高，但價格卻不能一下子抬得太高。”鄭南雁對此也頗感無奈。但他同時深信，上海市場空間巨大，雖然初期會有很大困難，不過一旦今后步入正軌，其經濟收益必定豐厚。

　　7天今年的目標是在北京擴張門店至20家，在上海也已經簽約了6家酒店，將陸續開業。如此大量的布點，造成其硬性成本急劇上升。在物業成本難以得到有效控制的情況下，7天只能開始進行成本的內部挖潛。

　　“我們有一套良好的IT技術支持系統，可以將操作環節減少，大大節約管理成本。而在酒店投入方面，也主張在保障質量的前提下，盡量做‘減法’，控制成本。”

　　鄭南雁進一步透露說，盡量控制內部成本是保持較低房價的一個重要方面。但對于上海這樣的一線城市，7天仍然會考慮在打開市場知名度后，將均價緩步提升至高于其他地區的水準。

　　這顯然也是被迫之舉。此前，7天全國客房均價約為160元/間左右，但北京則達到170多元/間。就目前的趨勢來看，今后上海的均價或許會更高。

　　《2007中國經濟型飯店調查報告》則已明確指出高物業成本之下的全行業風險：整體物業成本升高、客房價格和出租率雙下降的市場表現其實是給一直亢奮的經濟型酒店市場適時地敲響了警鐘，高物業成本籠罩下，市場變幻莫測，企業要理性謹行。