楊白老

　　2007年6月21日，在新江灣城D1地塊的公開(kāi)掛牌競(jìng)標(biāo)中，綠城集團(tuán)以1.25萬(wàn)元/平方米的驚人樓板價(jià)力挫眾地產(chǎn)巨頭，拿下該地塊開(kāi)發(fā)權(quán)。一時(shí)令業(yè)內(nèi)人士大跌眼鏡。

　　筆者首先想到的是，去年金地競(jìng)標(biāo)花木地塊時(shí)的也曾表現(xiàn)出這等決心與勇氣。當(dāng)時(shí)花木地塊以60億元的高總價(jià)“艷驚四方”，但以區(qū)域樓板價(jià)的比較關(guān)系而言，金地想要拿的花木地塊比起綠城拿下新江灣城D1地塊，可謂小巫見(jiàn)大巫。到底是什么“魔力”在驅(qū)使綠城下此辣手，這一事件對(duì)于上海樓市的意義何在？

　　不妨先分析一下這塊地的情況。新江灣D1地塊屬于今年1號(hào)土地出讓公告中的最好的一塊住宅用地，雖然只有區(qū)區(qū)6萬(wàn)平方米。政府對(duì)于參加競(jìng)標(biāo)的企業(yè)設(shè)置的“門檻”很高：境外購(gòu)買人需要能夠提供1億美元以上的銀行存款證明，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商則要求注冊(cè)資本不低于人民幣2億元，具有一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的地產(chǎn)商，要求近三年開(kāi)發(fā)規(guī)模50萬(wàn)平方米以上，并提供不低于1.5億元的銀行存款證明。

　　新江灣城整體定位較高，規(guī)劃相當(dāng)完善，而且依托五角場(chǎng)城市副中心的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，近兩年一直是土地出讓市場(chǎng)中的寵兒。2005年合生國(guó)際地塊成交的樓板價(jià)為5616元/平方米，目前在售均價(jià)達(dá)14000元左右；2006年華潤(rùn)競(jìng)得的C2地塊樓面地價(jià)漲到6676元/平方米。合理推算，D1地塊樓板價(jià)肯定會(huì)繼續(xù)攀升，但一下子翻了近一倍，不能不讓人驚詫。

　　原因何在？筆者認(rèn)為大致有三點(diǎn)。其一，從土地出讓角度分析，近三四年，通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)出讓的市中心地塊僅有十幾幅，尤其去年以來(lái)更是稀少，開(kāi)發(fā)商對(duì)好地段住宅用地需求可以用“嗷嗷待哺”來(lái)形容。物以稀為貴，當(dāng)大家都在爭(zhēng)搶一塊蛋糕時(shí)，其價(jià)格自然一路飆高。

　　其二，從市場(chǎng)角度考量，市中心住宅的抗跌性明顯強(qiáng)于普通住宅，在2005年以來(lái)的市場(chǎng)走弱態(tài)勢(shì)下，市區(qū)優(yōu)質(zhì)樓盤的價(jià)格一直很堅(jiān)挺。而且，自今年3月以來(lái)的市場(chǎng)回暖過(guò)程中，又是中高端住宅沖在了前面，位于內(nèi)中環(huán)附近的寶華現(xiàn)代城、上海綠城、大唐國(guó)際公寓、耀江花園等樓盤銷售業(yè)績(jī)搶眼。因此，市中心住宅的價(jià)格上漲空間仍然很大。

　　其三，中國(guó)

房地產(chǎn)巨頭間的競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化。宏觀調(diào)控之下，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的速度加快，大型地產(chǎn)商之間爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)地塊的慘烈程度加深，全國(guó)重點(diǎn)城市每推出一幅市中心好的住宅用地，都會(huì)引來(lái)“群狼”圍食。以前，這種現(xiàn)象更多地發(fā)生在外資企業(yè)之間，現(xiàn)在越來(lái)越多的內(nèi)地房企參與其中，因?yàn)楹芏鄡?nèi)地大型企業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)多元化融資，不僅與諸多海外基金結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，而且部分已經(jīng)成功上市。本文的主角綠城(中國(guó))就是一大典范，去年在香港成功IPO，今年又獲得增發(fā)。“地有多大產(chǎn)，人有多大膽”，擁有雄厚財(cái)力的綠城目前最缺的就是好地塊。

　　問(wèn)題的關(guān)鍵在于，這么高的樓板價(jià)，未來(lái)的

房?jī)r(jià)又將被推高到何處，能賣得掉嗎？

　　綠城開(kāi)發(fā)高檔住宅的能力還是值得期待的，以前的作品也能表明其精雕細(xì)琢的好功夫。關(guān)于將來(lái)的售價(jià)，不妨做個(gè)簡(jiǎn)單的算術(shù)題，其近旁的合生國(guó)際項(xiàng)目的售價(jià)(14000元)減去樓板價(jià)(5616元)，約為8400元，綠城如果參照合生的建安等成本和利潤(rùn)，則D1地塊的單價(jià)應(yīng)是12500加上8400，約等于21000元/平方米。也就是說(shuō)，即使綠城能夠精減相關(guān)成本和壓縮利潤(rùn)，售價(jià)至少也須18000元左右。

　　考慮到新江灣城的規(guī)劃利好性、軌道十號(hào)線的交通便利性、市區(qū)地塊的稀缺性、市場(chǎng)的向好性，筆者認(rèn)為未來(lái)兩年18000~21000元的價(jià)格有一定的可行性。但是，這一價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)性來(lái)自兩方面，第一，如果上海樓市明后兩年出現(xiàn)盤整態(tài)勢(shì)，則這一價(jià)格的市場(chǎng)接受度不容樂(lè)觀；第二，必須注意到這一項(xiàng)目基本上是按“90/70”要求規(guī)劃的，經(jīng)驗(yàn)表明，高單價(jià)的中小

戶型并非熱銷品種，這就得考驗(yàn)綠城在戶型創(chuàng)新上的能力了。

　　綜而言之，新江灣D1地塊的高價(jià)出讓，是種完全市場(chǎng)化的行為，它明確傳達(dá)出一個(gè)信號(hào)：開(kāi)發(fā)商對(duì)于新江灣城和上海樓市的前景依然非常看好。這一信號(hào)，值得消費(fèi)者和地方政府關(guān)注并深思。