許慧穎

　　在國內(nèi)，REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)“但聞樓梯響，不見人下來”的局面將有望改變。

　　一份名為《房地產(chǎn)投資信托試點管理辦法》(建議稿)(下稱“建議稿”)目前正在小范圍業(yè)內(nèi)人士處流傳和征集意見。知情人士透露，正式文件年底或?qū)⑾掳l(fā)。

　　根據(jù)建議稿，房地產(chǎn)投資信托受益權(quán)憑證將代表受益權(quán)的相應份額，由央行監(jiān)督管理房地產(chǎn)投資信托將在全國銀行間債券市場上的發(fā)行與交易活動。

　　雖然，這與境外主流REITs相去甚遠。但在國內(nèi)已經(jīng)是一種巨大嘗試和突破，權(quán)且稱其為內(nèi)地REITs吧。

　　靠攏而非相同

　　5月，有關(guān)部門曾召開了一次專家組會議，征求對建議稿的意見。“目前，收集的修改意見已反饋至

銀監(jiān)會。”知情人士透露。

　　盡管與主流REITs相去甚遠，但內(nèi)地REITs已經(jīng)最大限度地向主流產(chǎn)品靠攏。上海五合智庫投資顧問公司總經(jīng)理鄒毅認為，這已經(jīng)是REITs的概念，而不再是信托產(chǎn)品了。

　　在建議稿中，

房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品不再設定普通信托產(chǎn)品200份的上限，且發(fā)行規(guī)模“不得小于10億元人民幣，房地產(chǎn)投資信托持有資產(chǎn)池中任何一項物業(yè)的最短期限不得低于3年”。此外，建議稿第二條明確指出，“房地產(chǎn)投資信托是以信托方式組建成，主要投資于產(chǎn)生穩(wěn)定租金收入的成熟房地產(chǎn)項目的集合投資計劃，以成熟物業(yè)為主要運用標的。”

　　年初，坊間傳言聯(lián)華信托和中信證券均在爭奪房地產(chǎn)投資信托的試點權(quán)。對照目前的建議稿，與聯(lián)華信托此前上報的REITs設計方案極為相似。種種跡象表明，聯(lián)華信托有可能首先在國內(nèi)試點房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品。

　　而聯(lián)華信托有關(guān)負責人也曾透露，聯(lián)華信托方案里的REITs也是公募產(chǎn)品，在銀行間債券市場發(fā)行與交易。如此設計的初衷，是先讓機構(gòu)投資者參與REITs試點，待時機成熟再考慮在資本市場上市。

　　與此不同的是，中信證券方面則認為，既然做REITs，那就要做真正的REITs。真正的REITs，就應該在交易所掛牌上市交易，流通性是REITs的本質(zhì)。

　　“對于REITs而言，目前國內(nèi)僅僅處于起步嘗試階段。機構(gòu)投資者對風險的判斷較為專業(yè)，而私人則相對欠缺相關(guān)的能力。”鄒毅顯然更贊同前者。

　　而此種考慮與監(jiān)管機構(gòu)的想法不謀而合。“對于監(jiān)管層而言，REITs還是一個陌生的金融產(chǎn)品，其運作方式、風險集中點都不甚明了，因此限定在機構(gòu)投資者的范圍內(nèi)，一是可控性較強，二是即便出現(xiàn)了風險，也不會波及面太廣。”一位接近銀監(jiān)會的市場人士這樣說道。

　　相對于此前只能發(fā)行單一信托產(chǎn)品而言，按照建議稿投資管理人以后可以做投資組合產(chǎn)品。鄒毅指出，這對投資管理人的要求特別高，要具有投資組合的能力和多項目投資的風險控制能力，而國內(nèi)能夠擔此重任的人少之又少。

　　地產(chǎn)商融資新渠道

　　除去管理層和受托人，政策出臺最欣喜的恐怕要算地產(chǎn)

開發(fā)商，又多了一個融資工具。

　　然而，分析人士指出，建議稿并沒有對“成熟物業(yè)”的標準進行有效詮釋，REITs肯定不會成為房地產(chǎn)融資的主流形式。

　　這位人士的理由在于，國內(nèi)市場上的商業(yè)地產(chǎn)主要是以產(chǎn)權(quán)出售為主，如果要做REITs，阻力來自于沒有得到預期租金收益的小業(yè)主。如此，能做REITs只有是那些未分割產(chǎn)權(quán)的商用房產(chǎn)項目。

　　這意味著，雖然房地產(chǎn)投資信托即將邁出“試點”這一步，但可能與絕大多數(shù)地產(chǎn)商無緣，更多機會只會屬于擁有大量自持物業(yè)的開發(fā)商。而鄒毅也表示，如果此前物業(yè)的租金水平和收益率達不到上市要求的公司，建議稿出臺后，也很難發(fā)行內(nèi)地REITs。

　　開發(fā)商如果想要自如運用該融資工具，除了要增加自持物業(yè)，更要想方設法提高物業(yè)的租金水平和收益率。