廣東省房地產協會昨日發布了《對廣東房地產市場形勢及產業發展的看法》的報告。針對今年前幾個月廣東各地房價指數均呈上升趨勢的形勢，省房協認為供需關系的緊張是促成房價上漲的主要原因。

　　此外，這份報告首次將廣東省城鎮居民的住房資產進行了粗略統計，顯示今年第一季度末廣東省城鎮居民擁有約2.46萬億元的住房資產，超過了全省城鄉居民儲蓄存款的余額。

　　【樓市情況】

　　1—4月住宅均價比增逾兩成

　　據省房協提供的數據，今年1—4月全省房地產開發投資增速同比加快12.2個百分點，商品房銷售面積同比增長16.0%；銷售額同比增長40.7%；均價5752元／平方米，同比增長21.5%；其中商品住宅均價5420元／平方米，同比增長23.3%。截至4月底，商品房空置量同比下降11.3%。

　　同期廣州商品房均價7461元／平方米，其中商品住宅均價7370元／平方米。深圳商品房預售均價12191元／平方米，其中商品住宅均價11340元／平方米。

　　根據國家發改委和統計局發布的1-5月全國70個大中城市新建商品住宅價格指數，廣東各地

房價指數均處于上升趨勢，但程度不同。其中，按同比算1—5月廣州、深圳均超全國水平；按環比算1—3月也超全國水平，4—5月廣州略低，深圳持平。而1—5月惠州同比、環比均超全國水平，只有2月同比略低。粵西湛江1月、2月、4月、5月環比及5月同比均超全國水平，其余低于全國水平。粵北韶關4月同比環比均超全國水平，其余低于(或持平)全國水平。

　　【原因剖析】

　　供需關系偏緊是上漲主因

　　省房協認為，供需關系偏緊是造成房價上漲的主要原因。從供應方面講，2006年廣東出讓住宅用地2905萬平方米，比2005年有所增加，但仍比2004年減少10%；其中普通商品住房用地減少27%。

　　土地緊缺在一些中心城市反映明顯：2005年和2006年廣州市住宅用地供應分別為50萬平方米和186萬平方米，而正常年景滿足需求要300萬平方米／年。深圳市每年用于住房建設的土地僅100—200萬平方米，無法滿足每年約900萬平方米建筑面積的住房需求。

　　受土地供應縮減、項目審批遲滯、以及因清理閑置土地而凍結開工等因素的影響，廣東首季商品房銷售面積同比增長13.26%，竣工面積下降12.21%，供需比(竣工／銷售)為1：1.72，同比缺口擴大28%。其中商品住宅供需比為1：1.92，同比缺口擴大34%。

　　省房協認為在供應偏緊的形勢下，對商品住房的需求又很旺盛。房改后更新換代的換房需求、80年代“嬰兒潮”的購房需求和加速城市化涌現的租房需求疊加一起，加上各地近年保障性住房建設大幅度減少，居民過多依賴商品房解決居住需求。

　　省房協會長蔡穗聲表示，“房價上漲激發了投資需求，在個別地方投資成為住房消費的主要推動力，更放大了住房需求。”

　　【專家建議】

　　加快建90平方米以下住宅

　　報告還提出，在舊城改造項目中建立政府規劃、開發商運作、居民參與的緊密互動機制，實現政府目標、商業效率與公眾利益的有機結合，“居民的參與必須制度化，使得每一次規劃和拆遷改造，都必須征求居民的意見，將其利益和對當地文化的理解納入到規劃中并體現出來”。

　　省房協認為目前房地產發展面臨著與環境資源約束的矛盾。“在節能等方面，廣東的房地產并沒有走在全國前列。”蔡穗聲說。

　　目前房地產業仍是以資金高投放、資源高投入、能源高消耗為代價的粗放式發展模式。土地存在閑置和囤積現象，集約利用程度低，低密度和低容積率的開發仍占較大比重。商品房開發量快速上升，2006年廣東商品房施工面積17049萬平方米，按每平方米建筑平均消耗各類物資1000公斤計，則消耗物資總量高達1.7億噸。

　　因此，目前房地產產業的開發必須大力減少土地、能源、水和材料的消耗，合理提高容積率，禁用粘土磚，推廣太陽能，循環利用資源，發展節能省地環保型建筑，大力推進90平方米以下住宅產品的開發建設。

　　在消費領域，必須摒棄攀比式、炫耀式、超前式消費方式，逐步建立起租售適度、循序漸進、健康文明和節約資源的住房消費模式。　張睿

　　樓市預測�舂�

　　房價下半年還會漲但升幅變小

　　省房協在分析報告中指出，廣東房地產開發投資仍將保持快速增長。但供應總量受制于各種因素，難有大的改善，但中小

戶型住宅供應增多，普通商品住房供求關系緊張的局面逐步緩解。

　　報告指出，下半年房價還會保持慣性上升態勢，但升幅會收窄。房價上升過快的地區，自住性需求下降，投資性需求上升，表現為租售價比(租金／房價)下降，售后空住率上升。

　　省房協分析，目前市場仍處于供需雙方對政策反應敏感的波動狀態。房價已處高位，更新換代需求者的承受難度加大。如果銀行加息等調控力度加大，可能引發非剛性需求(更新換代、投資性)退潮，交易淡靜，空置量回升。　張睿

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　　老廣住房資產2.46萬億超過居民儲蓄存款余額

　　省房協的此次報告首次統計了全省城鎮居民的“住房資產”值。據他們概算，今年第一季度廣東城鎮居民擁有住房資產總市值約2.46萬億元，超過了廣東城鄉居民儲蓄存款余額。

　　根據政府部門統計數字，2006年廣東商品住宅竣工3179萬平方米，比改革開放前29年全省城鎮建成住宅的總量還多近300萬平方米。90年代房地產業的發展，促使廣東城鎮居民提前四年實現世紀末人均10平方米居住面積的小康目標。

　　2006年廣東省城鎮居民人均居住建筑面積34.11平方米，是改革開放初的6倍；三成多的家庭居住商品房，九成居民家庭擁有自己產權的住房。

　　據初步匡算，今年一季度末全國城鎮住房總面積約113億平方米，居民擁有量占八成，按

二手房均價算，居民擁有住房資產總市值約15萬億元。同期城鄉居民儲蓄存款余額17.24萬億元，滬深兩市股票總市值12.8萬億元。房產、存款和股票資產已經成為國民財富的重要構成。同期廣東城鎮居民擁有住房資產總市值約2.46萬億元，超過了廣東城鄉居民儲蓄存款余額。　　　　　　　張睿

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　　全國樓市在調控中繼續走熱

　　新華社電　國家統計局19日公布的今年5月份“國房景氣指數”為103.32，比4月份上升0.67點，同比上升1.45點。這是“國房景氣指數”自今年3月的101.22點，連續兩個月同比環比雙雙上升。

　　國家統計局發布的“國房景氣指數”是全國房地產開發景氣指數的簡稱，由房地產開發投資、本年資金來源、土地開發面積、房屋施工面積、商品房空置面積和商品房平均銷售價格6個分類指數構成，是全國房地產開發綜合發展水平的客觀反映。

　　統計顯示，今年前5個月中國房地產市場呈現出投資增速高位上揚、房地產開發結構有所改善、房價上漲較快和外資進入房地產市場力度加大等四大特點。

　　據國家發改委、國家統計局的最新數據顯示，今年5月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，創下18個月來的新高。新建商品房價格同比漲幅也創出了6個月來的新高，達到6.6%。其中深圳、北京等城市的新房價格漲幅超過10%。雖然全國房價總體漲幅平穩，但一些熱點城市房價依然偏高并且上漲較快。