本報記者 辛紅

　　一個小區(qū)經(jīng)過三年的籌備才成立業(yè)主委員會，但在選舉產(chǎn)生之后卻不予備案，業(yè)主們認(rèn)為業(yè)委會一旦選舉產(chǎn)生即告依法成立，但有關(guān)部門卻不這樣認(rèn)為。究竟業(yè)委會的成立需要具備哪些條件？備案如何與變相的審批相區(qū)分？近日，關(guān)于業(yè)委會的系列問題再次引起了社會關(guān)注。

　　七成業(yè)主不常住

　　這個小區(qū)便是緊鄰上海黃浦江、被譽(yù)為“中國第一高豪宅”的上海世茂濱江花園。在2001年開盤時，世茂濱江花園其大手筆的宣傳及當(dāng)時每平方米超過一萬元的高價引起海內(nèi)外人士熱捧。但隨后，豪宅的價格、非豪宅的品質(zhì)引起了業(yè)主們的普遍抗議。不斷出現(xiàn)的問題，使業(yè)主們越來越意識到成立業(yè)委會的重要性和緊迫性。

　　2007年1月28日，該小區(qū)首屆業(yè)主大會召開并終于選舉產(chǎn)生了業(yè)委會，但在辦備案時卻遭到拒絕。理由有兩個：一是與會業(yè)主投票權(quán)未達(dá)到二分之一；二是開發(fā)商所擁有的會所等非住宅物業(yè)的投票權(quán)未計算在內(nèi)。

　　作為高檔社區(qū)，世茂濱江花園的大部分業(yè)主都在境外或外地，根據(jù)小區(qū)物業(yè)提供的資料，小區(qū)總戶數(shù)為2175戶，居住在海外或外地的就有1582戶，占七成多，要滿足《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》中關(guān)于“業(yè)主大會會議應(yīng)有管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)業(yè)主參加”的規(guī)定并非易事。

　　考慮到小區(qū)的特殊性，濰坊街道房產(chǎn)辦曾主持召開了一次籌備組會議，確定先公告后發(fā)信。隨后，居委會負(fù)責(zé)將有關(guān)資料寄送未在小區(qū)居住的1582名業(yè)主，所有信件和公告中都注明，不參加投票者視作同意投票的結(jié)果和議案。

　　但至業(yè)主大會結(jié)束當(dāng)天，仍有1484名業(yè)主未回饋意見。籌備組認(rèn)為，這部分視作同意的票加上當(dāng)天實際與會的業(yè)主投票數(shù)428票，已經(jīng)超過了總戶數(shù)的一半，符合法律規(guī)定要求。

　　而房產(chǎn)辦則認(rèn)為，未回饋意見的業(yè)主不能視作參加。與會投票權(quán)數(shù)只有428票，未達(dá)到一半。房產(chǎn)辦不予備案不是刁難。

　　開發(fā)商投票權(quán)如何計算

　　至于雙方爭議的開發(fā)商的投票權(quán)問題，籌備組解釋說，按照建設(shè)部規(guī)定的《業(yè)主大會規(guī)程》，開發(fā)商要參加選舉，必須提供產(chǎn)權(quán)證明，并由籌備組確認(rèn)其票權(quán)數(shù)。

　　但直至1月9日，開發(fā)商仍不提供其所稱擁有會所等非住宅物業(yè)的產(chǎn)權(quán)證明。籌備組當(dāng)天發(fā)布公告，明確開發(fā)商的非住宅物業(yè)的投票權(quán)數(shù)暫時無法確定。對此公告，籌備組表示，濰坊房產(chǎn)辦、居委會、開發(fā)商在業(yè)主大會召開前從未表示過異議，開發(fā)商也是直至業(yè)主大會召開前兩天，感到自己和支持的候選人可能會落選，才突然要求增加二百四十多投票權(quán)數(shù)。

　　此外，根據(jù)規(guī)定，開發(fā)商除了要提供產(chǎn)權(quán)證明外，還必須提供證明這部分非住宅物業(yè)是在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)。

　　籌備組認(rèn)為，開發(fā)商沒有也無法提供證明，因為會所部分的非住宅物業(yè)并非在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)。況且，開發(fā)商這一部分物業(yè)并沒有繳納物業(yè)費(fèi)，按照規(guī)定，沒有作為業(yè)委會候選人的資格。

　　開發(fā)商到底有沒有會所部分的非住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)？濰坊房產(chǎn)辦的朱科長明確答復(fù)記者：有。但在香港證券交易所世茂集團(tuán)下屬上市公司上海世茂房地產(chǎn)的公告上顯示，會所部分的產(chǎn)權(quán)并非開發(fā)商所有，而是一個名為ShimaoMason的公司。這家公司有兩個股東：40%的股份由世茂的一家關(guān)聯(lián)公司所有，另60%的股份為許世永和其親戚所有。

　　業(yè)主未回饋意見能否視作同意

　　業(yè)主大會是否應(yīng)該計算開發(fā)商的非住宅物業(yè)投票權(quán)，事實上嚴(yán)格按照規(guī)定處理很簡單，但參加投票的業(yè)主是否達(dá)到一半，未回饋意見的業(yè)主能否視作同意，上海有關(guān)小區(qū)和物業(yè)專家表示，目前這一問題爭議很大。

　　據(jù)濰坊房產(chǎn)辦介紹，上海市房屋土地資源管理局已經(jīng)與市法制辦內(nèi)部達(dá)成一致，認(rèn)為沒有有效送達(dá)的不能視作同意。而世茂濱江花園在寄信過程中到底是怎樣的情形，濰坊房產(chǎn)辦并不清楚。

　　上海市建緯律師事務(wù)所宋安成表示，業(yè)主未回饋意見能不能視作同意，房地局內(nèi)部也存在很大爭議，目前政府部門對此并未發(fā)布公開明確的文件。但在上海房地局公布的《業(yè)主大會議事規(guī)則》示范文本中，有“未回饋意見視作同意”的選項，這意味著政府部門是認(rèn)可的，而且上海很多小區(qū)都是“炒房客”，這種情況很普遍，政府部門備案的也很多，基本上是睜一眼閉一眼。

　　在采訪中，濰坊房產(chǎn)辦更多地將問題歸結(jié)于法律法規(guī)的不完善。朱科長認(rèn)為，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》并沒有考慮到境外業(yè)主的實際情況，致使很多問題無法操作。

　　從1月28日選舉產(chǎn)生業(yè)委會至今已近半年，業(yè)委會目前該何去何從讓業(yè)主們很茫然。本報將繼續(xù)關(guān)注。