郝倩

　　近兩年，任何一個(gè)二線城市都不缺少房價(jià)上漲的傳奇，就在三四年前還頂著業(yè)界的質(zhì)疑全國性擴(kuò)張的地產(chǎn)企業(yè)顯然已經(jīng)進(jìn)入了收獲期。

　　如何貼合當(dāng)?shù)卣�府的推進(jìn)熱點(diǎn)，成為快速獲得政府信任以及好感的捷徑。而這也成為在二線城市開發(fā)房產(chǎn)獲得成功的要素之一。

　　“荒地”內(nèi)捂錢幣

　　南昌是上海綠地集團(tuán)“全國化戰(zhàn)略”的第一個(gè)城市，也是一個(gè)化“荒地”為錢幣的典型案例。隨后，綠地在其他城市的投資，都有同樣的軌跡。

　　在當(dāng)?shù)厝丝磥恚�綠地在南昌所拿到的第一個(gè)項(xiàng)目是一片“荒地”。一份名為南昌紅谷灘項(xiàng)目研究報(bào)告顯示：地處昌北贛江之濱的紅谷灘新區(qū)由紅角洲、紅谷灘和鳳凰洲三大片區(qū)組成，與南昌市中心隔江相望,區(qū)域面積50多平方公里,規(guī)劃建設(shè)用地40多平方公里,規(guī)劃人口40余萬人。

　　然而正是這塊“荒地”已經(jīng)被規(guī)劃為南昌未來的行政中心。2001年，綠地還是第一個(gè)進(jìn)入南昌的全國開發(fā)商，其所獲取土地正位于紅谷灘中央。

　　當(dāng)年，南昌商品房均價(jià)為1410元/平方米，

　　2003年，南昌市中心丁公路上的房價(jià)是1200元到1500元/平方米，可就是3年的時(shí)間，類似地段的房子已經(jīng)賣到5500元到6000元/平方米，上漲了近4倍。

　　目前，南昌很多樓盤已經(jīng)打出了7000元/平方米的售價(jià)。一些購房者認(rèn)為，這兩年房價(jià)都很難“剎車”。從2000年到2006年南昌房價(jià)的漲幅圖看，幾乎每年南昌的房價(jià)都以兩位數(shù)的幅度上揚(yáng)。2000年，南昌商品房均價(jià)為1250元/平方米，房價(jià)開始拉升。2002年，房價(jià)2250元/平方米，比2001年上漲24.76%。2006年，南昌市區(qū)商品房預(yù)售均價(jià)達(dá)到3640元/平方米，又較2005年上漲21%。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的估計(jì)，2007年南昌商品房均價(jià)很有可能突破4000元/平方米。

　　現(xiàn)在，隨著紅角洲板塊的日益成熟，紅谷灘整體的房價(jià)從3000多元/平方米已經(jīng)調(diào)整到4000多元/平方米。而政府還在繼續(xù)推進(jìn)該板塊的發(fā)展。今年，世茂集團(tuán)確定進(jìn)入南昌紅谷灘，項(xiàng)目面積達(dá)40多萬平方米。

　　圈地的“常態(tài)”與“非常態(tài)”

　　然而巨資投入獲取土地僅是開發(fā)商獲取項(xiàng)目的手段之一，事實(shí)上，對(duì)于早期全國擴(kuò)張的全國性地產(chǎn)開發(fā)商來說，還可以遵循政府的推進(jìn)腳步，同步獲取土地，這樣，開發(fā)商可以具有更大的靈活性。

　　鄭州的鄭東新區(qū)，是鄭州一個(gè)150萬平方公里再造新城的項(xiàng)目。

　　據(jù)了解，為了引進(jìn)國內(nèi)知名開發(fā)商，鄭東新區(qū)管委會(huì)曾提出要求，就是要在鄭東新區(qū)其他區(qū)域拿地，必須同時(shí)拿一塊CBD內(nèi)的地。而初始進(jìn)入該區(qū)域的地產(chǎn)商幾乎都同意了政府這一條件。與紅角洲不同的是，鄭東新區(qū)從一開始就希望可以將商業(yè)導(dǎo)入新區(qū)，這樣的企業(yè)比較容易獲得政府的好感。但是本地很多開發(fā)商因?yàn)椴⒉豢春卯?dāng)初鄭東新區(qū)的寫字樓發(fā)展前景，所以鮮有進(jìn)入。這也就間接喪失了在鄭東新區(qū)開發(fā)住宅

　　鄭州市物價(jià)局價(jià)格監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)顯示：2006年6月，鄭州市商品房住宅均價(jià)突破3000元/平方米，其中，鄭東新區(qū)均價(jià)已經(jīng)達(dá)到3627元/平方米，成為鄭州市住宅價(jià)格最高的區(qū)域。

　　同期，在CBD區(qū)域啟動(dòng)初期，這一板塊的土地價(jià)格為70萬元/畝，但是現(xiàn)在很多地塊的出讓價(jià)格已經(jīng)接近300萬/畝。

　　現(xiàn)在可以確定的是，以CBD投資為基礎(chǔ)，之后間接獲取住宅地塊的地產(chǎn)商并沒有“失策”。貴陽市新的行政中心，距貴陽市城區(qū)12公里，已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)商趨之若鶩的“熱土”。在最近的一次土地拍賣會(huì)上，該區(qū)地價(jià)最高已超過每畝600萬元。

　　而在貴陽城區(qū)，像國內(nèi)其他很多省會(huì)城市一樣，房價(jià)也開始水漲船高。最新統(tǒng)計(jì)該市住宅均價(jià)為每平方米2377元與成都、西安等城市新區(qū)開發(fā)“概念預(yù)熱、房企先行”的套路不同，貴陽市一開始就把行政中心搬過去，再進(jìn)行招商引資。

　　和南昌的紅谷灘一樣，市委市政府的榜樣作用十分明顯。自2000年金陽新區(qū)開發(fā)熱興起，至今已有20多家房企進(jìn)駐。根據(jù)新區(qū)建委統(tǒng)計(jì)的消息：2005年該區(qū)招拍掛出讓土地七宗，總面積約927畝，總成交價(jià)6.14億元。而今年初，一宗200多畝的地塊引來14家房企爭奪，最終由一家名為金龍的本地公司拿下，成交價(jià)1.3億元，高出底價(jià)4000多萬元。

　　“二線”好感

　　從2006年開始，大鱷圈地似乎已經(jīng)成為一種“常態(tài)”。

　　越來越多的開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市。萬科正在推銷天津東麗湖和水晶城項(xiàng)目，同時(shí)又以6億元摘得廈門一塊住宅用地；富力地產(chǎn)在重慶購得70萬平方米土地；中海地產(chǎn)競得蘇州工業(yè)園區(qū)20萬平方米居住用地……

　　戴德梁行研究認(rèn)為，從去年開始，中國內(nèi)地成為投資新焦點(diǎn)，受惠于外資涌入的城市已由北京及上海延伸至成都及武漢等二線城市。從去年下半年開始，戴德梁行研究及顧問部董事陶汝鴻就開始接獲很多國際客戶的查詢，都是有關(guān)投資內(nèi)地二線城市的機(jī)會(huì)。

　　和記黃埔、凱德置地、中海、萬科、富力、世茂這樣的境內(nèi)外一線的開發(fā)企業(yè)都已經(jīng)進(jìn)入全國一二十個(gè)項(xiàng)目。在這些地方，開發(fā)商可以獲取的利潤未必會(huì)低于一線城市。任何一個(gè)全國擴(kuò)展的開發(fā)商都聲稱不可能放棄一線市場的開發(fā)，例如李嘉誠旗下的和記黃埔和長江實(shí)業(yè)，從2004年開始進(jìn)入二線城市，到2006年達(dá)到高峰，但其上海、廣州、北京等一線城市的項(xiàng)目卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于二線城市，計(jì)算來看，可能其在上海十幾個(gè)的項(xiàng)目，就可以成為其所進(jìn)入所有二線城市項(xiàng)目的總和。

　　“單純就利潤而言，一線城市的利潤大于二線城市。但是如果選擇區(qū)域升值空間大，二線城市的利潤率可能遠(yuǎn)高于一線城市。同時(shí)，這種分散的項(xiàng)目十分有利于開發(fā)商規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

　　據(jù)英聯(lián)國際不動(dòng)產(chǎn)研究分析，目前幾大主要二線城市開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤率能夠達(dá)到30%，而上海房地產(chǎn)投資收益率達(dá)7%~8%左右。

　　就在5月份，上海一家大型房地產(chǎn)企業(yè)在昆山一個(gè)項(xiàng)目銷售回收資金高達(dá)2.4億元，2個(gè)月銷售800套住宅。這是目前在上海房地產(chǎn)市場很難達(dá)到的銷售速度。