孫榮飛

　　隨著股市近期出現波動，全國樓市的變化也更加牽動著百姓神經。北京今年以來商品房交易量卻是比去年同期下降，集體用地上的小產權房交易之火熱在各地很是扎眼，那房地產是否又到了該需要采取新宏觀調控措施的階段?就這些問題，本報專訪了中國房地產與住宅研究會副會長顧云昌。

　　《第一財經日報》：如何看待上海天價豪宅“湯臣一品”調查事件的標本意義?

　　顧云昌：這里有它符合市場的行為，當然它比較特殊，價格比周邊高。這幾年的銷售業績說明價格定得太高，這么好的地盤理應賣得差不多了，現在賣得不好，說明定價上有問題。如果只是房價定得高，政府也沒必要干預，至于虛擬交易、弄虛作假則是另外問題。不過，“湯臣一品”多多少少有哄抬房價的嫌疑。

　　《第一財經日報》：你覺得北京的房價漲幅屬于可接受范圍內嗎？

　　顧云昌：北京房價上漲過快成為事實。這兩年包括今年上半年漲幅都過快，都排在全國前三位置。其原因是北京土地供應計劃連續兩三年沒完成。北京土地開發量2004年比2003年下降40%，2005年又比2004年下降50%，今年一季度土地供應同比下降25%。

　　在“8·31”大限以后，土地需拍賣并由政府從生地變成熟地。而這需要政府大量土地儲備，有沒有足夠財力購買土地成為關鍵，而當時的財力導致沒能完成供應量。除了土地供應量沒完成指標，另一個原因是供應了卻沒開發，由于拆遷原因或開發商捂盤惜售。

　　這些因素下，全國商品房供應量2006年比2005年下降0.1%，而北京商品住宅供應量卻是同期下降20%多，這自然也意味著銷售量下降了。另外北京的大都市概念、奧運概念、外地人買房，使得住房需求一直旺盛，需求量沒下降。這整個推動北京房價高漲，好的樓盤三年差不多要翻一番。

　　《第一財經日報》：在現有情勢下，你如何看待房價走勢？

　　顧云昌：今年全國房價總體漲幅6%，比去年的7.5%低了不少。目前資金流動過剩，是導致房價上漲過快的主要原因，房地產也是由供求決定價格的。

　　宏觀經濟情況會直接影響房價：金融決定房市冷熱，稅收是杠桿，土地供應量是關鍵。

　　現在百姓手里有錢，卻沒有投資渠道。統計局剛公布的5月份全國居民消費價格上漲3.4%，而銀行利率是百分之兩點幾，樓市漲幅百分之六點幾。你說老百姓會考慮哪個？顯然，想投資保值的人都會去買樓。所以，漲是有道理的，不可能會硬著陸。不過各方面所希望的是房價穩中有升。

　　《第一財經日報》：很多人都在猜測今年是否還會和去年、前年那樣，中央會出臺政策調控樓市？

　　顧云昌：前年出臺“國八條”，去年“國六條”，很多人自然預期今年也會出臺政策，但之所以出臺那些政策，是因為中國的樓市還不夠市場化。但實際上宏觀調控不光只是出臺幾個政策，利率和匯率的變化都會影響到樓市。西方調控主要通過利率杠桿，美國一年多時間升了17次利率，到去年10月份基本調整到位，房屋交易量下來，房價得以回落。英國也是通過了5次利率調整，實現了樓市的穩定。通過利率調控市場是有效手段。近期央行通過利率、匯率、準備金率三箭齊發，既是調控宏觀經濟總量的，也是針對樓市的。調控樓市無非是調控供求關系，供求決定價格，我們需求太旺，就是流動性過剩。三箭齊發，就是用市場手段來調控樓市，我們不能以為只有出臺“國幾條”才算是調控。

　　《第一財經日報》：你覺得目前我國住房保障制度哪些還需要改善？

　　顧云昌：這幾年房地產市場化造成我們住房保障的缺失和落后。由于房價在中長期時間里緩漲是個趨勢，這個時候人人享有適當住房目標就成為必需。解決住房問題需要兩條腿走路：一是市場化，解決改善性需求；二是用社會保障的辦法來解決基本需求，解決中低以及偏下收入居民。后條腿恰恰我們做得不夠。廉租房最起碼要占住房的5%，以后要達到10%。要規范、改進、改革